Fac-simile lettera di diffida per infiltrazioni d’acqua in condominio

Cosa è una lettera di diffida?

È un problema ricorrente, uno dei più temuti dagli inquilini, l’incubo di molti che diventa realtà: le infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano sovrastante o dal terrazzo di copertura, ovvero dall’appartamento adiacente, e in certi casi anche dal sottostante: A quel punto la prima azione istintiva è quella di andare a bussare alla porta del “signore di sopra” per fargli presente che il nostro soffitto si è maledettamente rovinato a causa di una perdita da egli proveniente.

Tuttavia, nonostante i numerosi tentativi per risolvere la questione sulla base di una “stretta di mano”, non riusciamo nel nostro intento, poiché il responsabile delle infiltrazioni (proprietario e/o condominio) rimane totalmente inattivo. In questi casi, l’ordinamento giuridico mette a disposizione una serie di strumenti prodromici all’esercizio di un’azione giudiziaria, ossia mezzi attraverso i quali si tenta di sollecitare la controparte ad intervenire, in questo caso ad eliminare le cause dell’infiltrazione d’acqua ed a ristorare i danni subiti, pena l’avvio di una causa legale.

Tra questi strumenti, troviamo la diffida, che rappresenta in assoluto il primo atto preliminare per addivenire ad una soluzione bonaria della vicenda.

Ma cos’è una diffida? La diffida è una lettera/comunicazione con cui si invita la controparte a fare e/o dare qualcosa, ovvero, e comunque, all’adempimento di un obbligo cui è tenuto, con l’ulteriore avvertimento che in mancanza di positivo riscontro entro un certo termine si procederà per le vie legali. Lo scopo della diffida, quindi, rappresenta quello di “sollecitare” una parte ad adempiere, avvertendolo che se perseguiterà nell’inosservanza del suo obbligo dovrà poi risponderne innanzi al giudice.

Sia chiaro, ciò non toglie che si proceda all’invio di più solleciti al fine di convincere la controparte ad intervenire spontaneamente evitando i costi e le lungaggini degli uffici giudiziari; come pure la parte alla quale abbiamo inviato la diffida, ben potrebbe rispondere con una contro diffida, nel senso che provveda a formalizzare i motivi del suo inadempimento, perché ad esempio ritiene non sia tenuta, per qualsiasi ragione, a fare alcunché.

La diffida può essere diretta per invitare al pagamento di somme, a dare, a non fare qualcosa, oppure a fare (c.d. diffida ad adempiere). Nei casi di infiltrazioni d’acqua, in quanto si invita la parte a fare qualcosa (eliminare le cause della perdita d’acqua), ma anche al pagamento di somme (risarcimento dei danni da infiltrazioni) la diffida è una scelta obbligata. Ulteriore funzione della diffida, è quella di interrompere la prescrizione dei termini.

La diffida, infine, può essere inviata a mezzo raccomandata a/r, con servizio postale o agenzia privata, oppure tramite pec (posta elettronica certificata) se il diffidante e il destinatario hanno un indirizzo di posta elettronica certificata. Non richiede necessariamente l’intervento dell’avvocato per la sua redazione, ma è consigliato affidarsi allo stesso, in quanto vedersi ricevere una lettera da un avvocato, in molte occasioni, può indurre la parte destinataria ad adempiere con celerità.

Quali sono le informazioni da includere nella lettera di diffida per le infiltrazioni d'acqua in condominio?

Quando si redige la lettera di diffida le informazioni da inserire sono varie. Quanto alle informazioni della diffida occorrerà descrivere i fatti, cioè indicare la presenza delle infiltrazioni, eventualmente precisando i termini dal momento in cui si sono manifestate, descrivendo il punto preciso dove sono presenti e i danni localizzati.

Quando si invia a mezzo pec la diffida è utile allegare anche le foto delle infiltrazioni e dei danni subiti, eventualmente la perizia di un tecnico se è stata eseguita, in modo tale da “rafforzare” la richiesta. Se inviata a mezzo racc.ta a/r si potranno allegare ugualmente, ma in tal caso il plico sarà più corposo. Infine, si invita il proprietario e/o il condominio ad intervenire con celerità per rimuovere le cause dell’infiltrazione e per la verifica dei danni, qualora non abbiamo ancora una stima, oppure al risarcimento della somma necessaria al ristoro dei danni medesimi, se nel frattempo ci siamo, invece, affidati ad un perito, nominato di propria iniziativa, per la loro stima.

Quando la diffida viene inviata a seguito di infruttuosi solleciti “verbali”, a quel punto si potrà concedere un termine (nelle diffide ad adempiere, ex art. 1454 c.c., il termine non può essere inferiore a 15 giorni) per provvedere a quanto richiesto, avvertendo che in caso di infruttuoso spirare dei termini si intraprenderanno le azioni legali del caso.

Come redigere una lettera di diffida efficace per le infiltrazioni d'acqua in condominio?

Il contenuto della diffida deve indicare una serie di elementi indispensabili per definire la lettera, per l’appunto, come diffida. Innanzitutto l’intestazione, ossia l’indicazione del mittente e del destinatario, e quindi almeno nome, cognome e indirizzo di entrambi, possibilmente anche la data di nascita e il codice fiscale al fine di meglio identificare i soggetti interessati.

Poi, occorre inserire l’oggetto della diffida, cioè sinteticamente le ragioni per cui viene redatta ed inviata, nella fattispecie ad esempio scriveremo “Danni da infiltrazioni d’acqua”. Arriviamo al corpo della lettera, che deve contenere la descrizione dei fatti come indicati nel paragrafo precedente, e dunque indicare la presenza delle infiltrazioni, eventualmente precisando i termini dal momento in cui si sono manifestate, descrivendo il punto preciso dove sono presenti e i danni localizzati.

Una volta descritti i fatti, si concederà alla controparte un termine per “intervenire”, ovverosia per eliminare le cause delle infiltrazioni, all’uopo invitando a nominare un tecnico per la perizia qualora non sia stata ancora svolta, ed al ristoro dei danni entro un certo termine. Se la diffida viene inviata come diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. il termine da concedere non dovrà essere inferiore a giorni 15. In ultimo, l’avviso che perseguitando a non adempiere, o comunque a non intervenire, come richiesto in diffida, e nel termine anzidetto, si darà seguito ad ogni azione necessaria ed in ogni sede, ivi compresa l’Autorità Giudiziaria.

Quali sono i tempi e le modalità per l’invio della lettera di diffida per le infiltrazioni d’acqua in condominio?

Una volta riscontrata la presenza di infiltrazioni d’acqua, i tempi per l’invio di una diffida variano in base ad una serie di circostanze. Difatti, quando ci troviamo all’interno di un condominio la prima cosa da fare è avvisare l’amministratore in carica dello stesso.

Una volta contattato e spiegato il problema, l’amministratore diligente provvederà ad effettuare un primo sopralluogo, a volte in prima persona, altre inviando direttamente un tecnico di fiducia per una verifica preliminare. La verifica è rivolta a stabilire da dove proviene l’infiltrazione, poiché a seconda della provenienza sarà tenuto o il proprietario del piano sovrastante, quando le infiltrazioni derivano da parti di esclusiva proprietà del proprietario del piano superiore, o il condominio quando l’infiltrazione derivi da parti comuni dello stabile. In entrambe le ipotesi, se uno dei due provvede ad eliminare le cause e risarcire i danni nulla questio problema risolto e amici più di prima.

Non ci sarà bisogno di alcuna diffida. Le cose cambiano, invece, quando alla prima richiesta di verifica delle infiltrazioni al condominio (o al proprietario a seconda dei casi), non riceviamo alcuna risposta. In tal caso, dopo infruttuosi tentativi telefonici per trovare un’intesa, si potrà inviare o una semplice lettera di richiesta di intervento, con la quale, prima ancora di una diffida, si formalizza per iscritto la questione e si invitano le parti (amministratore e proprietario del piano superiore) ad intervenire entro un termine breve di 7-10 giorni.

Se neppure in tal caso troviamo riscontri significativi, dall’amministratore del condominio e/o dal proprietario, allora vuol dire che sarà venuto il momento di diffidare gli stessi nelle modalità indicate ai paragrafi nn. 2 e 3. Una terza ipotesi, è quella in cui alla prima segnalazione abbiamo un riscontro immediato in senso negativo, ossia un rifiuto diretto, da parte degli interessati, ad intervenire per qualsiasi ragione.

In tal caso i tempi si ridurranno, in quanto non avremo bisogno di concedere i tempi necessari alle parti per organizzare una verifica o perché siamo in attesa di riscontri effettivi. In questa ipotesi ben potremo inviare subito una diffida. Come visto, le ipotesi sono varie, e in questa sede ci limitiamo ad indicare quelle di carattere generale.

Quali sono le conseguenze della lettera di diffida per le infiltrazioni d'acqua in condominio?

Abbiamo redatto ed inviato la diffida al proprietario delle mura “nemiche”, ossia da colui dal cui appartamento provengono le infiltrazioni d’acqua. Cosa succede ora? In primo luogo dobbiamo attendere una “reazione” entro il termine concesso nella diffida stessa per intervenire.

Le reazioni possono, generalmente, così dividersi:

Persistenza di inerzia: abbiamo inviato la diffida, sono decorsi i termini indicati nella stessa, calcolandoli dal momento in cui è stata ricevuta dal destinatario, ma questi non ci degna di alcuna risposta. A questo punto, ci affideremo ad un avvocato, se non l’abbiamo già fatto in sede di diffida, il quale ci consiglierà l’azione più opportuna per tutelare i nostri diritti.

Contro diffida: in questo caso la controparte invia una comunicazione formale di riscontro in cui potrebbe contestare l’addebito, ad esempio, sostenendo che la richiesta vada inoltrata all’amministratore di condominio poiché l’infiltrazione proviene dalle parti in comune del condominio.

Ovvero, nell’occasione, potrebbe richiedere di concordare una perizia per chiarire effettivamente se le infiltrazioni provenghino dal suo appartamento. Comunque la mettiamo, almeno in questo modo abbiamo una certa “partecipazione” della controparte che quanto meno mostra l’interesse a seguire la vicenda.

Intervento del condominio: quando la diffida viene inviata al condominio nel 90% dei casi l’amministratore risponderà, eventualmente inviando in prima battuta un tecnico per una prima verifica, ed in seguito, qualora la questione sia più complessa, richiedendo una perizia al professionista. Ciò non significa che il condominio si renda subito disponibile a risarcire i danni, ma almeno, anche in questo caso, c’è un punto di partenza per pervenire ad una soluzione concordata.

Mancato intervento del condominio: si tratta dei casi in cui pur avendo inviato la diffida all’amministratore, questi o rimane a sua volta inerte, non curandosi della richiesta, oppure, anche in presenza di verifiche e perizie del caso, non proceda al risarcimento o in qualche modo contesti. In questo caso procederemo come contro il proprietario, valutando un tentativo di mediazione o direttamente con l’azione di risarcimento dei danni materiali, morali e quant’altro dimostrabile, dinanzi al giudice competente;

Risarcimento del danno: ultima ipotesi, prima di ricorrere al giudice, è che, o il condominio o il proprietario dell’appartamento superiore, da cui provengono le infiltrazioni, riconoscono pacificamente la presenza delle infiltrazioni e procedano con le riparazioni ed al risarcimento dei danni materiali e quelli ulteriori danni se presenti e dimostrabili.

Abbiamo indicato una serie di casi diciamo tipici, ma le conseguenze dell’invio di una diffida sono molteplici, poiché le questioni e le circostanze, di volta in volta, si presentano nei modi più disparati. L’importante e aver cura di farsi seguire da un avvocato di fiducia, fin dal momento in cui si opti per l’invio della diffida.

Quali sono le eventuali azioni legali che possono essere intraprese in caso di mancato riscontro alla lettera di diffida per le infiltrazioni d'acqua in condominio?

Le azioni esercitabili abbiamo visto, innanzitutto, sono indirizzabili al proprietario, oppure, in caso di cessione dell’immobile, in via solidale verso il nuovo e il precedente, e/o verso il condominio, qualora le infiltrazioni provengono da un edificio con più parti in comunione e amministrato, per l’appunto, in condominio.

La prima cosa da fare, sarà quella di rivolgersi ad un avvocato che ci indicherà la strada più giusta da seguire. Sul piano giuridico, difatti, la materia non è agevole e richiede l’ausilio e l’intervento di un tecnico del diritto. Il danno da infiltrazione rientra nelle ipotesi di responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c., ma anche nell’ampio genere della responsabilità c.d. aquiliana ex art. 2043 c.c. ovvero parliamo della responsabilità extracontrattuale, in base alla quale qualunque fatto illecito, colposo o doloso, che cagioni ad altri un danno ingiusto, obbliga il responsabile al risarcimento del danno. Pertanto, la prima cosa da fare sarà quella di individuare colui verso il quale occorrerà rivolgersi per il ristoro dei danni conseguenti all’infiltrazione.

Potremmo, quindi, optare per un tentativo di mediazione ex D.LGS n.28/2010, per tentare ancora una volta di evitare di procedere direttamente davanti al giudice e ridurre i costi oppure con una negoziazione assistita. Si precisa che, né la mediazione, né tampoco la negoziazione assistita, per le controversie da infiltrazioni, sono ritenute, secondo alcuni orientamenti giurisprudenziali, come condizioni di procedibilità per la successiva azione in sede giudiziale (Tribunale Roma n.1770/2021). Tuttavia non è da scartare un tentativo per risolvere la questione.

Un’ulteriore strada da seguire, anche ai fini dell’accertamento temporale dei danni, potrebbe essere l’ATP. Si tratta dell’accertamento tecnico preventivo, uno strumento idoneo a precostituire prove mediante un’istanza di procedimento di istruzione preventiva, rivolto ad anticipare le indagini che di solito si svolgono dopo che la causa sia portata dinanzi al giudice, e soprattutto quando si voglia evitare di perdere la prova dei danni a seguito del possibile mutamento dello stato di luoghi (si pensi al timore di lavori eseguiti in fretta e furia dal proprietario responsabile per nascondere i fatti o renderli di difficile accertamento).

Si procederà, in tal modo, alla nomina di un consulente, tramite il giudice, che esiguità tutti i controlli e rilievi del caso. L’ultima strada è l’avvio di una causa risarcimento dei danni innanzi al giudice competente, che a seconda dei casi sarà il giudice di pace o il Tribunale ordinario. Come ben si nota, le attività da svolgere sono molteplici e non si esauriscono nelle righe sopra scritte, pertanto la nomina di un avvocato di fiducia per assisterci è imprescindibile.

Fac simile di lettera di diffida per infiltrazioni d'acqua in condominio

Vediamo di seguito uno schema sintetico di diffida per infiltrazioni. Come esempio indichiamo una diffida scritta di proprio pugno (senza rivolgerci ad un avvocato) indirizzata all’amministratore di un condominio:

Mittente

Sig./Sig.ra Rossi Giallo Via dei Colori n.10 0000 – Roccacannuncia (LE)

Destinatario

Al Condominio di Via dei Calori n.10 In persona dell’amm.re p.t. Via dei Calori n.10 0000 – Roccacannuncia (LE)

Oggetto: Diffida ad intervenire: Infiltrazioni d’acqua dal soffitto dell’appartamento. Io/La sottoscritto/a, Rossi Giallo, proprietario dell’unità abitativa sita in Roccacannuccia alla Via dei Colori n.10, __________ int._____, scala____, la presente è per segnalare i danni occorsi al soffitto (pareti, mura ecc.) del salone (bagno, cucina, camera da letto, box a seconda dei casi) per le infiltrazioni provenienti dal piano sovrastante. Nonostante i miei numerosi solleciti telefonici ad oggi non ho trovato alcun riscontro in merito. Pertanto, chiedo all’amministratore dello stabile (e/o al proprietario dell’appartamento del piano_______), di attivarsi sollecitamente per provvedere, ciascuno per quanto attiene alle sue responsabilità, all’eliminazione delle suddette infiltrazioni, all’uopo procedendo alla nomina di un perito per le necessarie verifiche del caso.

Con la presente, si chiede altresì, eventualmente contattando la compagnia assicuratrice del fabbricato (qualora sia presente una polizza stipulata dal condominio per danni da infiltrazioni), il risarcimento dei danni subiti e subendi in attesa di definizione della vertenza, e di cui si allegano le foto dei punti dove sono localizzati (foto danni oppure descrivere i danni subiti.).

Previo preavviso, per ogni eventuale appuntamento per la verifica dello stato dei luoghi, contattarmi ai seguenti recapiti_________________________ Il tutto con l’avvertimento che, in mancanza di positivi riscontri, entro e non oltre giorni 15 dal ricevimento della presente, mi vedrò costretto ad adire ogni opportuna sede, nonché l’Autorità Giudiziaria, al fine di tutelare i mie legittimi interessi e diritti. In attesa di celere Vs., porgo distinti saluti.

Luogo e data ________ firma___________

Hai bisogno di assistenza legale?

Quando abbiamo un problema di infiltrazioni, notiziato il proprietario responsabile dei danni subiti, qualora quest’ultimo non si attivi a risarcire spontaneamente, la miglior cosa da fare è quella di rivolgerci ad un avvocato.

D’accordo ma… “Il proprietario del piano superiore non vuole risarcirmi i danni da infiltrazione cosa posso fare? Dove posso trovare un avvocato di fiducia che mi ascolti e mi segua con professionalità e correttezza? Chi si prenderà cura dei miei interessi aggiornandomi costantemente sullo stato delle mie pratiche legali?”

AvvocatoFlash è la risposta!

Esponici il tuo caso. AvvocatoFlash ti metterà in contatto con i migliori avvocati online. Tre di loro ti invieranno un preventivo, gratuitamente, e sarai tu a scegliere a chi affidare il tuo caso. Sarai seguito passo dopo passo, con correttezza, trasparenza, efficienza e massima professionalità. Provare per credere.