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Come difendersi in caso di sfratto: le tipologie di sfratto

Non sempre i rapporti tra proprietario di casa e inquilino sono ottimi e spesso si finisce con ricorrere alla procedura di sfratto.

< Diritto Civile   # Sfratto  

1. Cos’è lo sfratto


Lo sfratto è l’atto con il quale, nell'ambito di un rapporto di locazione, il locatore richiede al locatario la riconsegna dell’immobile di sua proprietà. Lo sfratto è esecutivo nel momento in cui il giudice, dopo aver verificato le condizioni, lo convalida.


Lo sfratto può essere intimato in caso di:


  • finita locazione (quando il conduttore, alla scadenza del contratto, non rilascia l'immobile al locatore); 

  • morosità (quando il conduttore si rende inadempiente all'obbligo del pagamento del canone mensile).


Una terza tipologia è data dallo sfratto per necessità che si ha quando il locatore intende riutilizzare l'immobile per motivi di necessità tassativamente indicati dalla legge. Si tratta, quindi, di un’ipotesi, che permette di riavere la disponibilità se si verifica uno dei seguenti casi:



  • se si ha bisogno dell’immobile per utilizzarlo come abitazione famigliare, o per farvi abitare il coniuge, i figli, o qualsiasi parente entro il secondo grado;

  • se si necessita dell’immobile per avviare un’attività commerciale, artigianale, professionale di proprietà, o del coniuge, oppure di un parente entro il secondo grado;

  • se si ha necessità dell’immobile per abitarvi o destinarlo ad un’attività imprenditoriale, e quindi offri al conduttore un altro appartamento;

  • quando l’edificio dove si trova l’appartamento è gravemente danneggiato, e deve essere ricostruito;

  • quando si è ottenuto il permesso per eseguire nuove costruzioni, e si vuole trasformare l’immobile o demolirlo;

  • quando l’immobile si trova all’ultimo piano di un edificio, e si è ottenuto il permesso di eseguire una sopraelevazione;

  • quando l’immobile è stato definito immobile di interesse storico o artistico, e la soprintendenza ai beni di interesse storico o artistico ritiene necessario eseguire lavori di restauro o di riparazione;

  • quando il tuo inquilino ha già disponibilità di un’altra abitazione adeguata alle sue esigenze, sia nel Comune di residenza, che in un Comune che confina con il Comune di residenza;

  • quando l’inquilino subaffitta a terze persone, e smette di occuparlo;

  • quando l’inquilino sparisce dall’appartamento senza un motivo giustificato;

  • quando si vuole procedere alla vendita della casa e prima si è proposto l’acquisto all’inquilino, e si è ricevuto un rifiuto.


2. Lo sfratto per finita locazione


Il locatore ricorre allo sfratto per finita locazione nei casi in cui l’inquilino non ha lasciato l’immobile dopo la scadenza del contratto. Quindi, tale sfratto viene intimato solo dopo la scadenza del contratto. Il locatore, infatti, notifica l'intimazione a lasciare libero l'immobile con la contestuale citazione del conduttore in giudizio per ottenerne la convalida, dinanzi al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata.


Nell’atto di citazione deve essere inserito l'avvertimento al convenuto che in caso di mancata comparizione o mancata opposizione il giudice provvederà a convalidare lo sfratto. Inoltre, tra il giorno della notifica dell'intimazione e quello dell'udienza devono intercorrere non meno di venti giorni liberi.


All'udienza: 


  • l'intimato non compare o non si oppone, il giudice, a meno che non risulti o appaia evidente che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore, convalida lo sfratto e dispone l'apposizione della formula esecutiva in calce alla citazione, con effetto trenta giorni dopo.

  • l'intimato propone opposizione. Se l’opposizione è fondata su prova scritta o sussistono gravi motivi allora si proseguirà con un ordinario procedimento di cognizione. Se, invece, l’opposizione non è fondata su prova scritta e non sussistono gravi motivi, il giudice pronuncia il rilascio con ordinanza immediatamente esecutiva e non impugnabile.

  • L’intimato può proporre opposizione anche quando c’è stata la convalida in sua assenza, ma dovrà provare di non aver avuto tempestiva conoscenza dell'intimazione per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore. L'opposizione non sospende il processo esecutivo e non è più ammessa se sono decorsi dieci giorni dall'esecuzione.


3. La procedura di sfratto per morosità


Per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità sono necessari due presupposti:


  • un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale;

  • il mancato pagamento del canone di locazione (mancato pagamento di una mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista o, nel termine previsto, dal mancato pagamento degli oneri accessori se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone).

Per quanto concerne la procedura, il locatore di fronte alla persistente morosità dell’inquilino invia con raccomandata con ricevuta di ritorno una lettera di diffida con la quale sollecita il pagamento dei canoni arretrati e invita a lasciare libero l’immobile entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali. 


Se la diffida non sortisce alcun effetto, il locatore procede con l'atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché con l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti per la quale il giudice emetterà decreto ingiuntivo.


All’udienza di convalida possono verificarsi le seguenti ipotesi:


  • il conduttore non si presenta o si presenta e non fa opposizione. Il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e una volta resa attestazione, da parte del locatore, che la morosità persiste, emette l’ordinanza di convalida di sfratto e fissa la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.

  • il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida. Il giudice potrà rinviare al giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile;

  • il conduttore si presenta e salda la morosità e la procedura si conclude;

  • il conduttore si presenta e chiede al giudice il c.d. "termine di grazia", cioè un periodo entro cui saldare il proprio debito. Il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni. L’udienza sarà rinviata non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Tale termine, tuttavia, opera solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali.

Una volta emessa l’ordinanza, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie entro il termine fissato dal giudice, il locatore, previa notifica dell’atto di precetto e decorso un termine non minore di 10 giorni, potrà procedere con la "monitoria di sgombero", ovvero con l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario che, alla data e all’ora comunicate al conduttore, si recherà personalmente presso l’immobile per eseguire lo sfratto (usufruendo ove necessario dell’assistenza della forza pubblica), ed immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene.


 3.1. Come l’inquilino può difendersi dallo sfratto per morosità 


Quali sono i modi che consentono all’inquilino/conduttore di allungare i tempi dello sfratto:



  • proporre opposizione all’udienza di convalida di sfratto, purché sia fondata su prove scritte o ci siano gravi motivi;

  • proporre opposizione tardiva, cioè dopo la convalida di sfratto, provando di non aver avuto tempestiva conoscenza dell’intimazione a causa di una irregolarità della notificazione, per caso fortuito o forza maggiore;

  • ammettere il proprio debito e chiedere un termine entro cui adempiervi, quindi non fare opposizioni inutili se la morosità è evidente. Però è possibile richiedere un termine di grazia per adempiere non superiore a novanta giorni oppure un termine di ben centoventi giorni se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà (c.d. morosità incolpevole che permette anche di accedere ad un apposito contributo messo a disposizione dallo Stato).

Se le opposizioni riportate non hanno prodotto i frutti sperati, allora si può cercare di allungare i tempi dello sfratto, fase successiva alla convalida:



  • proponendo opposizione e contestando i vizi dell’atto (es. se nell’atto di precetto non è riportato il termine di dieci giorni di tempo per ottemperare spontaneamente al rilascio.)

  • facendo opposizione se non è stata notificata regolarmente l’ordinanza di convalida di sfratto del giudice.


Altro modo per ritardare lo sfratto è quello di adottare una condotta ostruzionistica. Che consiste nel non farsi trovare mai nell’immobile o, comunque, nel non aprire la porta all'ufficiale giudiziario o al portalettere che notifica gli atti, oltre che nell’essere assenti durante l’udienza di convalida. Così facendo si ritarderà il perfezionamento di tutte le notifiche, con il pericolo, per il locatore, di non rispettare i termini giudiziali.


Fonti normative


Art. 657ss c.p.c.

Legge n. 392 del 1978, all’articolo 59 


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Avv. Martina Rapone




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