Le tipologie di sfratto. Come difendersi

Non sempre i rapporti tra proprietario di casa e inquilino sono ottimi e spesso si finisce con ricorrere alla procedura di sfratto.

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1. Cos’è lo sfratto


Lo sfratto è l’atto con il quale, nell'ambito di un rapporto di locazione, il locatore richiede al locatario la riconsegna dell’immobile di sua proprietà. Lo sfratto è esecutivo nel momento in cui il giudice, dopo aver verificato le condizioni, lo convalida.


Lo sfratto può essere intimato in caso di:


  • finita locazione (quando il conduttore, alla scadenza del contratto, non rilascia l'immobile al locatore); 

  • morosità (quando il conduttore si rende inadempiente all'obbligo del pagamento del canone mensile).


Una terza tipologia è data dallo sfratto per necessità che si ha quando il locatore intende riutilizzare l'immobile per motivi di necessità tassativamente indicati dalla legge. Si tratta, quindi, di un’ipotesi, che permette di riavere la disponibilità se si verifica uno dei seguenti casi:



  • se si ha bisogno dell’immobile per utilizzarlo come abitazione famigliare, o per farvi abitare il coniuge, i figli, o qualsiasi parente entro il secondo grado;

  • se si necessita dell’immobile per avviare un’attività commerciale, artigianale, professionale di proprietà, o del coniuge, oppure di un parente entro il secondo grado;

  • se si ha necessità dell’immobile per abitarvi o destinarlo ad un’attività imprenditoriale, e quindi offri al conduttore un altro appartamento;

  • quando l’edificio dove si trova l’appartamento è gravemente danneggiato, e deve essere ricostruito;

  • quando si è ottenuto il permesso per eseguire nuove costruzioni, e si vuole trasformare l’immobile o demolirlo;

  • quando l’immobile si trova all’ultimo piano di un edificio, e si è ottenuto il permesso di eseguire una sopraelevazione;

  • quando l’immobile è stato definito immobile di interesse storico o artistico, e la soprintendenza ai beni di interesse storico o artistico ritiene necessario eseguire lavori di restauro o di riparazione;

  • quando il tuo inquilino ha già disponibilità di un’altra abitazione adeguata alle sue esigenze, sia nel Comune di residenza, che in un Comune che confina con il Comune di residenza;

  • quando l’inquilino subaffitta a terze persone, e smette di occuparlo;

  • quando l’inquilino sparisce dall’appartamento senza un motivo giustificato;

  • quando si vuole procedere alla vendita della casa e prima si è proposto l’acquisto all’inquilino, e si è ricevuto un rifiuto.


2. Lo sfratto per finita locazione


Il locatore ricorre allo sfratto per finita locazione nei casi in cui l’inquilino non ha lasciato l’immobile dopo la scadenza del contratto. Quindi, tale sfratto viene intimato solo dopo la scadenza del contratto. Il locatore, infatti, notifica l'intimazione a lasciare libero l'immobile con la contestuale citazione del conduttore in giudizio per ottenerne la convalida, dinanzi al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata.


Nell’atto di citazione deve essere inserito l'avvertimento al convenuto che in caso di mancata comparizione o mancata opposizione il giudice provvederà a convalidare lo sfratto. Inoltre, tra il giorno della notifica dell'intimazione e quello dell'udienza devono intercorrere non meno di venti giorni liberi.


All'udienza: 


  • l'intimato non compare o non si oppone, il giudice, a meno che non risulti o appaia evidente che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore, convalida lo sfratto e dispone l'apposizione della formula esecutiva in calce alla citazione, con effetto trenta giorni dopo.

  • l'intimato propone opposizione. Se l’opposizione è fondata su prova scritta o sussistono gravi motivi allora si proseguirà con un ordinario procedimento di cognizione. Se, invece, l’opposizione non è fondata su prova scritta e non sussistono gravi motivi, il giudice pronuncia il rilascio con ordinanza immediatamente esecutiva e non impugnabile.

  • L’intimato può proporre opposizione anche quando c’è stata la convalida in sua assenza, ma dovrà provare di non aver avuto tempestiva conoscenza dell'intimazione per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore. L'opposizione non sospende il processo esecutivo e non è più ammessa se sono decorsi dieci giorni dall'esecuzione.


3. La procedura di sfratto per morosità


Per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità sono necessari due presupposti:


  • un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale;

  • il mancato pagamento del canone di locazione (mancato pagamento di una mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista o, nel termine previsto, dal mancato pagamento degli oneri accessori se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone).

Per quanto concerne la procedura, il locatore di fronte alla persistente morosità dell’inquilino invia con raccomandata con ricevuta di ritorno una lettera di diffida con la quale sollecita il pagamento dei canoni arretrati e invita a lasciare libero l’immobile entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali. 


Se la diffida non sortisce alcun effetto, il locatore procede con l'atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché con l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti per la quale il giudice emetterà decreto ingiuntivo.


All’udienza di convalida possono verificarsi le seguenti ipotesi:


  • il conduttore non si presenta o si presenta e non fa opposizione. Il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e una volta resa attestazione, da parte del locatore, che la morosità persiste, emette l’ordinanza di convalida di sfratto e fissa la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.

  • il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida. Il giudice potrà rinviare al giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile;

  • il conduttore si presenta e salda la morosità e la procedura si conclude;

  • il conduttore si presenta e chiede al giudice il c.d. "termine di grazia", cioè un periodo entro cui saldare il proprio debito. Il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni. L’udienza sarà rinviata non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Tale termine, tuttavia, opera solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali.

Una volta emessa l’ordinanza, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie entro il termine fissato dal giudice, il locatore, previa notifica dell’atto di precetto e decorso un termine non minore di 10 giorni, potrà procedere con la "monitoria di sgombero", ovvero con l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario che, alla data e all’ora comunicate al conduttore, si recherà personalmente presso l’immobile per eseguire lo sfratto (usufruendo ove necessario dell’assistenza della forza pubblica), ed immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene.

In entrambi i casi (finita locazione e morosità), la procedura è la stessa, l’inquilino che riceve l’ordinanza di sfratto ha due possibilità, adempiere oppure fare opposizione allo sfratto, comunque il procedimento di sfratto è composto da tre passaggi fondamentali:

  • Il locatore notifica la citazione di sfratto al conduttore, invitandolo a presentarsi davanti al giudice in una data fissata;
  • Le parti si presentano davanti al giudice, se il debito rimane, il giudice ordina all’inquilino di lasciare l’immobile e di pagare i canoni scaduti , nel caso in cui l’inquilino lo richieda, il giudice potrà concedergli 90 giorni per salvare il debito;
  • Se in caso di mancato adempimento spontaneo dell’inquilino, quest’ultimo continuerà a rimanere nella casa si passerà alla fase esecutiva.


 3.1. Come l’inquilino può difendersi dallo sfratto per morosità 


Quali sono i modi che consentono all’inquilino/conduttore di allungare i tempi dello sfratto:



  • proporre opposizione all’udienza di convalida di sfratto, purché sia fondata su prove scritte o ci siano gravi motivi;

  • proporre opposizione tardiva, cioè dopo la convalida di sfratto, provando di non aver avuto tempestiva conoscenza dell’intimazione a causa di una irregolarità della notificazione, per caso fortuito o forza maggiore;

  • ammettere il proprio debito e chiedere un termine entro cui adempiervi, quindi non fare opposizioni inutili se la morosità è evidente. Però è possibile richiedere un termine di grazia per adempiere non superiore a novanta giorni oppure un termine di ben centoventi giorni se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà (c.d. morosità incolpevole che permette anche di accedere ad un apposito contributo messo a disposizione dallo Stato).

Se le opposizioni riportate non hanno prodotto i frutti sperati, allora si può cercare di allungare i tempi dello sfratto, fase successiva alla convalida:



  • proponendo opposizione e contestando i vizi dell’atto (es. se nell’atto di precetto non è riportato il termine di dieci giorni di tempo per ottemperare spontaneamente al rilascio.)

  • facendo opposizione se non è stata notificata regolarmente l’ordinanza di convalida di sfratto del giudice.


Altro modo per ritardare lo sfratto è quello di adottare una condotta ostruzionistica. Che consiste nel non farsi trovare mai nell’immobile o, comunque, nel non aprire la porta all'ufficiale giudiziario o al portalettere che notifica gli atti, oltre che nell’essere assenti durante l’udienza di convalida. Così facendo si ritarderà il perfezionamento di tutte le notifiche, con il pericolo, per il locatore, di non rispettare i termini giudiziali.


 

4. Come l’inquilino può difendersi dallo sfratto per morosità

La crescita esponenziale del numero di sfratti per morosità ha dato vita a una vera e propria emergenza abitativa. Per fronteggiare tale situazione il Comune di Milano si sta attivando per fornire soluzioni pratiche a quanti si sono ritrovati senza un immobile in seguito all’esecuzione di sfratto oppure rischiano di rimanere per strada a causa di uno sfratto esecutivo. Questi interventi si muovono in 3 direzioni:

  1. Periodicamente vengono aperti dei bandi per accedere ai benefici dell’Edilizia Convenzionata.
  2. Sono stati avviati dei progetti per offrire soluzioni abitative pagando degli affitti calmierati.
  3. Chi si sia trovato in stato di morosità incolpevole, può partecipare a bandi per ottenere dei contributi offerti dalla Regione Lombardia per pagare i canoni di locazione.

Gli inquilini morosi intrappolati nelle maglie di una procedura di sfratto, rivolgendosi ad uno studio legale specializzato in diritto civile, hanno ottime possibilità di ottenere una proroga sfratti o un esito positivo dell’opposizione alla convalida di sfratto per morosità.

5. La necessità dell’aiuto di un professionista

Si è visto come sfrattare un inquilino moroso possa non essere affatto semplice. Sebbene la procedura di sfratto sia piuttosto rapida, infatti, rimane molto complessa e richiede la redazione di numerosi atti e il rispetto di precise scadenze. Per il locatore che debba fronteggiare il problema della morosità dell’inquilino, è essenziale l’assistenza di un ottimo avvocato specializzato in diritto civile, per ottenere in tempi rapidi la liberazione del suo immobile.

6. Opposizione alla convalida di sfratto

Il giudice può emanare un’ordinanza di convalida dello sfratto qualora sussistano due presupposti:

- mancata comparizione;

- non opposizione.

In questo caso, cioè, il giudice emette un provvedimento di condanna con riserva, poichè non è detto che debba essere confermata. Potrebbe anche accadere che la condanna sia revocata con una sentenza a favore dell’inquilino, al termine del giudizio di merito.

La legge prevede il reclamo tardivo della intimazione di sfratto convalidata in caso di assenza.

L’intimato può opporsi al provvedimento se prova che non abbia avuto conoscenza tempestiva:

- per irregolarità della notificazione;

- per caso fortuito;

- per forza maggiore.

L’opposizione, che deve essere proposta davanti al Tribunale, con le formalità stabilite dalla legge, non sospende il processo esecutivo.

Il giudice può però in questo caso disporre, con un’ordinanza non impugnabile, la sospensione, qualora sussistano gravi motivi.

L’inquilino può opporsi allo sfratto anche oralmente, personalmente, dinanzi al giudice il giorno dell’udienza. Oppure può farlo tramite il suo avvocato con atto scritto.

L’opposizione allo sfratto può essere richiesta per una serie di motivi; per cui l’inquilino può effettuare un reclamo contro lo sfratto, contestando che:

- non è vero che ci siano delle morosità. In questo caso l’inquilino deve dimostrare di aver pagato tutto e che gli importi, eventualmente, ancora in sospeso sono stati pagati prima della notifica dell’intimazione. Deve pertanto produrre in giudizio le prove scritte del pagamento ed eventualmente le quietanze;

- sia lo stesso locatore ad essere debitore nei suoi confronti, per una serie di spese effettuate per esempio per riparazioni urgenti o manutenzioni straordinarie che spettano al proprietario. In questo caso l’inquilino può proporre una compensazione delle somme reciprocamente dovute.

- la somma addotta in giudizio dal locatore non è corretta. In questo caso l’inquilino può dimostrare di avere un debito di un ammontare inferiore. Qualora il giudice gli dia ragione, ordina il pagamento dell’importo non contestato entro un termine che non deve superare i 20 giorni. Se l’inquilino fa decorrere inutilmente il termine stabilito dal giudice, quest’ultimo convalida l’intimazione di sfratto.

7. Il ruolo del giudice

Qualora l’inquilino si opponga allo sfratto il giudice deve:

- dichiarare provvisoriamente esecutivo lo sfratto, qualora lo richieda il locatore, nell’attesa di decidere sull’opposizione. E questo lo può fare solo se l’inquilino ha presentato un’opposizione che non si fondi su una prova scritta o qualora non via siano gravi motivi;

- disporre, secondo le disposizioni processuali, il passaggio del procedimento di sfratto da sommario a rito ordinario. Questo passaggio è obbligato: la giurisrpudenza infatti che si tratti di un momento necessario ogni qualvolta il conduttore si costituisca e contesti il fondamento dello sfratto. Tanto deve accadere anche qualora nelle more, l’inquilino che ha fatto opposizione decida di pagare con riserva i canoni pretesi dal locatore.

In ogni caso, dopo l’udienza in cui l’inquilino ha presentato opposizione, questi ha l’obbligo di invitare il locatore dinanzi ad un organismo di mediazione, perchè possa tentarsi una conciliazione, secondo le norme sulla mediazione obbligatoria. Questo passaggio è fondamentale, perchè, qualora venga saltato, si determina la decadenza dell’opposizione stessa e a quel punto lo sfratto diventa definitivo. È importante sapere, infine, che dinanzi all’organismo di mediazione l’inquilino deve partecipare personalmente, anche se accompagnato da un legale di fiducia. Il tentativo di conciliazione, quindi, non può essere interamente delegato al proprio avvocato.


8. Ho ricevuto un’intimazione di sfratto: cosa fare?

Naturalmente la risposta ideale ad un’intimazione di sfratto, almeno in teoria, è data dal pagamento delle spese dovute entro il giorno fissato per l’udienza. Qualora ciò non sia economicamente possibile, per qualsivoglia motivo, l’inquilino può chiedere il termine di grazia, vale a dire una proroga di 90 giorni per il pagamento degli arretrati dovuti al locatore.

In alternativa, è possibile difendersi da uno sfratto esecutivo presentando opposizione il giorno dell’udienza, in modo che il giudice non possa formalizzare e convalidare il provvedimento di sfratto. In questo caso, tuttavia, se le istanze dell’affittuario non sono fondate su prove scritte, il giudice, dietro richiesta del locatore, può emettere un’ordinanza di rilascio non impugnabile (come previsto dall’articolo 665 del codice di procedura civile).

Se invece l’inquilino moroso ha le prove dei validi motivi che lo hanno portato ad opporsi all’intimazione di sfratto, allora si procederà dapprima con un tentativo di conciliazione tra le parti, e successivamente, in assenza di un accordo utile tra affittuario e locatore, con una causa civile che seguirà le stesse modalità di una qualsiasi causa di lavoro.

9. I motivi di opposizione allo sfratto esecutivo

Per avere ragione del locatore nella causa di opposizione allo sfratto, l’inquilino, come detto, deve dimostrare che il suo stato di morosità è dipeso da uno o più validi motivi.

Uno di questi potrebbe essere, ad esempio, la contestazione delle somme richieste dal proprietario. Un altro caso è dato dal pagamento del debito, o almeno di una parte di esso, dopo la ricezione dell’intimazione di sfratto: in tale circostanza il giudice può emettere un’ordinanza che concede 20 giorni all’inquilino moroso per saldare il debito rimanente. Naturalmente, se questo lasso di tempo trascorre senza che il locatore riceva la somma dovuta, sarà dovere del giudice convalidare l’intimazione di sfratto.

Infine l’affittuario può sostenere di essere lui stesso creditore nei confronti del padrone di casa, ad esempio per il fatto di avere dovuto sostenere dei costi per riparare l’appartamento in modo rapido. In questo caso è possibile chiedere che tali spese si compensino con il debito contratto con il locatore in merito all’affitto, a patto naturalmente di portare la documentazione necessaria a dimostrare il proprio credito.

Va da ultimo sottolineato che se l’inquilino moroso non può portare prove che gli consentano di opporsi allo sfratto, la scelta migliore consiste senz’altro nell’evitare una causa civile per cercare piuttosto un accordo di massima con il locatore, facendo in modo che ciascuno vada incontro alle esigenze della controparte. Una valida alternativa è data certamente dalla richiesta del termine di grazia, già citato in precedenza, per ottenere 90 giorni di proroga a partire da quando viene ricevuta l’intimazione, in modo da avere maggiori opportunità di pagare il debito senza dover lasciare la propria casa da un giorno all’altro.


10. Lo sfratto esecutivo

La fase giudiziale dei procedimenti di sfratto per morosità e sfratto per finita locazione termina con l’emissione del provvedimento di sfratto esecutivo da parte del giudice, Questo provvedimento, che contiene l’ordine rivolto al locatore di rilasciare l’abitazione entro un determinato termine fissato dal giudice, rappresenta il titolo esecutivo, con esso, in caso di mancata restituzione spontanea dell’immobile alla scadenza del contratto, si potrà procedere con l’esecuzione forzata, che consentirà al locatore di rientrare materialmente nel possesso dell’immobile

Al fine di mettere in esecuzione lo sfratto esecutivo l’avvocato preposto dovrà richiedere all’ufficiale giudiziario la notificazione dell’atto di precetto, quest’ultimo consiste in un’intimazione, rivolta al conduttore, di lasciare libero l’immobile entro e non oltre 10 giorni dalla notifica della stessa, e che in caso contrario si procederà con l’esecuzione forzata. Questo rappresenta l’ultimo avvertimento, obbligatorio, all’inquilino prima di iniziare l’esecuzione forzata, infatti, trascorsi i 10 giorni senza che l’inquilino abbia provveduto a rilasciare l’immobile, occorre azionare lo sfratto esecutivo e iniziare l’azione esecutiva forzata per il rilascio dello stesso.

In seguito l’avvocato richiederà all’ufficiale giudiziario la notifica del cosiddetto avviso di sloggio , che rappresenta il primo atto dell’azione esecutiva, esso contiene la data del primo accesso forzoso, cioè del primo giorno in cui l’ufficiale giudiziario inviterà materialmente il locatore a lasciare l’abitazione, in genere questo primo accesso è più che altro interlocutorio. In occasione del primo accesso, l’ufficiale giudiziario informa il locatore che è iniziata l’azione esecutiva e che deve lasciare l’abitazione.

Effettuato il primo accesso forzoso, l’ufficiale giudiziario rinvierà l’esecuzione ad un’altra data, in questa data successiva, l’ufficiale, se possibile effettuerà lo sfratto, altrimenti disporrà un ulteriore rinvio , ma dal momento della convalida dello sfratto a quello dell’esecuzione effettiva può intercorrere un periodo da 6 mesi a massimo 1 anno.

Maturata la procedura esecutiva dello sfratto, l’ufficiale giudiziario stabilirà il giorno e l’ora in cui lo stesso sarà materialmente eseguito, solo a questo punto ci si potrà avvalere di strumenti di natura coercitiva come l’ingresso forzato con l’aiuto di un fabbro o l’intervento della forza pubblica, onde ottenere l’immissione del proprietario nel possesso del proprio immobile.

11. Motivi di opposizione allo sfratto

Una volta che il conduttore ha notificato all’inquilino lo sfratto, quest’ultimo ha la possibilità di opporsi sostenendo quelle che sono le sue ragioni. E’ possibile effettuare l’opposizione allo sfratto esecutivo, presentando ricorso all’udienza stabilita dal giudice, nella quale l’inquilino stesso deve presentarsi per l’eventuale conferma di sfratto.

L’opposizione allo sfratto può essere presentata personalmente dall’inquilino o dal proprio avvocato, quest’ultima è sicuramente la soluzione maggiormente usata. Pertanto, il conduttore, generalmente attraverso un atto scritto dal proprio legale, dichiara al giudice di voler opporsi allo sfratto, enunciando quelle che sono le sue motivazioni.

Fatto ciò il giudice deve:

  • Dichiarare lo sfratto provvisoriamente esecutivo, in attesa della decisione della causa di opposizione;
  • Disporre il passaggio dal procedimento sommario di sfratto al rito ordinario.

A seguito di ciò, ci sarà un tentativo di conciliazione, ossia una mediazione obbligatoria, dove le parti si presenteranno con i rispettivi legali.

Cosa importante è che l’inquilino una volta presa la decisione di opporsi allo sfratto, che gli è stato notificato dal locatore deve necessariamente enunciare le motivazioni alla base dell’opposizione, pertanto egli potrà:

  • Dedurre che non c’è morosità, oppure che ha già provveduto a sanare la stessa precedentemente alla notifica dell’intimazione, in tal caso dovrà darne prova;
  • Dimostrare di essere lui , in realtà, creditore del locatore,( ad esempio l’inquilino ha provveduto ad effettuare, a sue spese, riparazioni che spettavano al locatore) chiedendo la compensazione del debito per i canoni scaduti;
  • Contestare l’ammontare delle somme richieste dal locatore.

E’ doveroso sottolineare che il Codice di Procedura Civile contempla anche l’ipotesi in cui il conduttore si opponga ma soltanto dopo la convalida dello sfratto, a tal proposito l’articolo 668 c.p.c. prevede che se l’intimazione di fatto è stata convalidata in assenza dell’intimato, e se quest’ultimo da prova di non averne avuto tempestiva conoscenza a causa dell’irregolarità della notifica o, per caso fortuito o forza maggiore , potrà lo stesso fare opposizione. La legge prevede, comunque, un limite temporale entro il quale agire , cioè 10 giorni dall’inizio dell’esecuzione.

Avv. Martina Rapone


Leonilde Di Tella


Fonti normative

Art. 665 c.p.c.

Art.657 – 658 – 668 c.p.c.ss c.p.c.

Legge n. 392 del 1978, all’articolo 59 

Codice di Procedura Civile, Libro IV, Titolo I, Capo II “del procedimento per la convalida di sfratto”

- Codice Civile: art. 1460

- Legge n. 392/1978: articoli 3 – 5 – 6 – 55

- Cassazione Civile: sentenza n. 8637/16

- Cassazione Civile: sentenza n. 74/10

- Cassazione Civile: sentenza n. 24799/08

- Cassazione Civile: sentenza n. 22369/04

- Cassazione Civile: sentenza n. 12527/00

- Cassazione Civile: sentenza n. 12769/98

- Cassazione Civile: sentenza n. 8068/90

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