Cosa succede dopo un’intimazione di sfratto

1. Cos’è l’intimazione di sfratto e cosa si deve fare quando si riceve

Quando il giudice pronuncia un’ordinanza di sfratto, ingiunge anche all’inquilino di lasciare l’appartamento, di pagare i canoni non corrisposti alla scadenza, in caso di sfratto per morosità, ed, eventualmente, di pagare le spese condominiali.

Con la stessa ordinanza, il giudice condanna l’inquilino a rifondere anche le spese legali che il locatore ha sostenuto per avviare la procedura di sfratto. L’intimazione di sfratto può avvenire in due casi:

• Per finita locazione, nel caso in cui il contratto di affitto sia scaduto il proprietario della casa può notificare all’individuo, che perseveri nel rimanere nell’immobile, la citazione per sfratto ex articolo 657 c.p.c.;
• Per morosità, nella circostanza in cui si verifichi il mancato pagamento dei canoni di locazione, alle scadenze stabilite nel contratto di affitto, il locatore può notificare la citazione di sfratto, ex articolo 658 c.p.c., chiedendo il rilascio dell’immobile e nello stesso tempo l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e non pagati.

In entrambi i casi la procedura è la stessa, l’inquilino che riceve l’ordinanza di sfratto ha due possibilità, adempiere oppure fare opposizione allo sfratto, comunque il procedimento di sfratto è composto da tre passaggi fondamentali:

• Il locatore notifica la citazione di sfratto al conduttore, invitandolo a presentarsi davanti al giudice in una data fissata;
• Le parti si presentano davanti al giudice, se il debito rimane, il giudice ordina all’inquilino di lasciare l’immobile e di pagare i canoni scaduti , nel caso in cui l’inquilino lo richieda, il giudice potrà concedergli 90 giorni per salvare il debito;
• Se in caso di mancato adempimento spontaneo dell’inquilino, quest’ultimo continuerà a rimanere nella casa si passerà alla fase esecutiva.

2. Lo sfratto esecutivo

La fase giudiziale dei procedimenti di sfratto per morosità e sfratto per finita locazione termina con l’emissione del provvedimento di sfratto esecutivo da parte del giudice, Questo provvedimento, che contiene l’ordine rivolto al locatore di rilasciare l’abitazione entro un determinato termine fissato dal giudice, rappresenta il titolo esecutivo, con esso, in caso di mancata restituzione spontanea dell’immobile alla scadenza del contratto, si potrà procedere con l’esecuzione forzata, che consentirà al locatore di rientrare materialmente nel possesso dell’immobile

Al fine di mettere in esecuzione lo sfratto esecutivo l’avvocato preposto dovrà richiedere all’ufficiale giudiziario la notificazione dell’atto di precetto, quest’ultimo consiste in un’intimazione, rivolta al conduttore, di lasciare libero l’immobile entro e non oltre 10 giorni dalla notifica della stessa, e che in caso contrario si procederà con l’esecuzione forzata. Questo rappresenta l’ultimo avvertimento, obbligatorio, all’inquilino prima di iniziare l’esecuzione forzata, infatti, trascorsi i 10 giorni senza che l’inquilino abbia provveduto a rilasciare l’immobile, occorre azionare lo sfratto esecutivo e iniziare l’azione esecutiva forzata per il rilascio dello stesso.

In seguito l’avvocato richiederà all’ufficiale giudiziario la notifica del cosiddetto avviso di sloggio , che rappresenta il primo atto dell’azione esecutiva, esso contiene la data del primo accesso forzoso, cioè del primo giorno in cui l’ufficiale giudiziario inviterà materialmente il locatore a lasciare l’abitazione, in genere questo primo accesso è più che altro interlocutorio. In occasione del primo accesso, l’ufficiale giudiziario informa il locatore che è iniziata l’azione esecutiva e che deve lasciare l’abitazione.

Effettuato il primo accesso forzoso, l’ufficiale giudiziario rinvierà l’esecuzione ad un’altra data, in questa data successiva, l’ufficiale, se possibile effettuerà lo sfratto, altrimenti disporrà un ulteriore rinvio , ma dal momento della convalida dello sfratto a quello dell’esecuzione effettiva può intercorrere un periodo da 6 mesi a massimo 1 anno.

Maturata la procedura esecutiva dello sfratto, l’ufficiale giudiziario stabilirà il giorno e l’ora in cui lo stesso sarà materialmente eseguito, solo a questo punto ci si potrà avvalere di strumenti di natura coercitiva come l’ingresso forzato con l’aiuto di un fabbro o l’intervento della forza pubblica, onde ottenere l’immissione del proprietario nel possesso del proprio immobile.

3. Motivi di opposizione allo sfratto

Una volta che il conduttore ha notificato all’inquilino lo sfratto, quest’ultimo ha la possibilità di opporsi sostenendo quelle che sono le sue ragioni. E’ possibile effettuare l’opposizione allo sfratto esecutivo, presentando ricorso all’udienza stabilita dal giudice, nella quale l’inquilino stesso deve presentarsi per l’eventuale conferma di sfratto.

L’opposizione allo sfratto può essere presentata personalmente dall’inquilino o dal proprio avvocato, quest’ultima è sicuramente la soluzione maggiormente usata. Pertanto, il conduttore, generalmente attraverso un atto scritto dal proprio legale, dichiara al giudice di voler opporsi allo sfratto, enunciando quelle che sono le sue motivazioni.

Fatto ciò il giudice deve:

• Dichiarare lo sfratto provvisoriamente esecutivo, in attesa della decisione della causa di opposizione;
• Disporre il passaggio dal procedimento sommario di sfratto al rito ordinario.

A seguito di ciò, ci sarà un tentativo di conciliazione, ossia una mediazione obbligatoria, dove le parti si presenteranno con i rispettivi legali.

Cosa importante è che l’inquilino una volta presa la decisione di opporsi allo sfratto, che gli è stato notificato dal locatore deve necessariamente enunciare le motivazioni alla base dell’opposizione, pertanto egli potrà:

• Dedurre che non c’è morosità, oppure che ha già provveduto a sanare la stessa precedentemente alla notifica dell’intimazione, in tal caso dovrà darne prova;
• Dimostrare di essere lui , in realtà, creditore del locatore,( ad esempio l’inquilino ha provveduto ad effettuare, a sue spese, riparazioni che spettavano al locatore) chiedendo la compensazione del debito per i canoni scaduti;
• Contestare l’ammontare delle somme richieste dal locatore.

E’ doveroso sottolineare che il Codice di Procedura Civile contempla anche l’ipotesi in cui il conduttore si opponga ma soltanto dopo la convalida dello sfratto, a tal proposito l’articolo 668 c.p.c. prevede che se l’intimazione di fatto è stata convalidata in assenza dell’intimato, e se quest’ultimo da prova di non averne avuto tempestiva conoscenza a causa dell’irregolarità della notifica o, per caso fortuito o forza maggiore , potrà lo stesso fare opposizione. La legge prevede, comunque, un limite temporale entro il quale agire , cioè 10 giorni dall’inizio dell’esecuzione.

Leonilde Di Tella

Fonti normative

articolo 657 – 658 – 668 c.p.c.

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