In quali casi si può reclamare contro uno sfratto?

Se, in presenza dei presupposti, il giudice convalida lo sfratto, nell’ordinanza di convalida stabilisce anche la data di esecuzione dello stesso, ossia il termine entro il quale l’inquilino deve lasciare l’immobile: questo termine varia dai 6 mesi all’anno decorrenti dalla data del provvedimento. Qualora non venga rispettata questa scadenza, il proprietario può notificare l’atto di precetto attraverso l’ufficiale giudiziario, con il quale si chiede all’inquilino di liberare l’apprtamento entro e non oltre 10 giorni.

1. Lo sfratto

Lo sfratto può essere ascritto a varie tipologie, a seconda del motivo per cui viene richiesto:

- per morosità: si può verificare in caso in cui il mancato pagamento del canone di affitto o delle quote condominiali si protrae nel tempo;

- per finita locazione: si può verificare alla scadenza del contratto di locazione.

- per necessità: si può verificare quando il proprietario ha esigenza di entrare in possesso dell’immobile, riutilizzarlo o effettuare delle lavorazioni previste dalla legge.

Il primo passo per iniziare la procedura di sfratto è una lettera di diffida che il locatore deve inviare per raccomandata a/r al conduttore, in cui viene fatto obbligo a quest’ultimo di pagare il canone dovuto e di lasciare l’immobile entro la data stabilita.

Qualora questo non succeda, in base a quanto stabilito dal codice di procedura civile, il proprietario dell’immobile può andare avanti con la citazione in udienza per la convalida dello sfratto.

L’inquilino si può opporre alla procedura di sfratto comparendo alla uduenza fissata per la convalida.

Se però questi oppone eccezioni che non siano fondate su prova scritta, il giudice, qualora lo richieda il locatore e qualora non sussistano gravi motivi contrari, può pronunciare un’ordinanza di rilascio dell’immobile con riserva delle eccezioni del convenuto.

L’ordinanza non è impugnabile, ma è immediatamente esecutiva. Può inoltre essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese.

Non si tratta di una convalida.

La convalida è infatti un provvedimento esecutivo che può essere ottenuto solo qualora l’intimato manchi di comparire all’udienza, o qualora compaia senza opporsi.

L’ordinanza di rilascio però ha l’enorme vantaggio di essere titolo esecutivo, sebbene non definitivo.

2. Opposizione alla convalida di sfratto

Il giudice può emanare un’ordinanza di convalida dello sfratto qualora sussistano due presupposti:

- mancata comparizione;

- non opposizione.

In questo caso, cioè, il giudice emette un provvedimento di condanna con riserva, poichè non è detto che debba essere confermata. Potrebbe anche accadere che la condanna sia revocata con una sentenza a favore dell’inquilino, al termine del giudizio di merito.

La legge prevede il reclamo tardivo della intimazione di sfratto convalidata in caso di assenza.

L’intimato può opporsi al provvedimento se prova che non abbia avuto conoscenza tempestiva:

- per irregolarità della notificazione;

- per caso fortuito;

- per forza maggiore.

L’opposizione, che deve essere proposta davanti al Tribunale, con le formalità stabilite dalla legge, non sospende il processo esecutivo.

Il giudice può però in questo caso disporre, con un’ordinanza non impugnabile, la sospensione, qualora sussistano gravi motivi.

L’inquilino può opporsi allo sfratto anche oralmente, personalmente, dinanzi al giudice il giorno dell’udienza. Oppure può farlo tramite il suo avvocato con atto scritto.

L’opposizione allo sfratto può essere richiesta per una serie di motivi; per cui l’inquilino può effettuare un reclamo contro lo sfratto, contestando che:

- non è vero che ci siano delle morosità. In questo caso l’inquilino deve dimostrare di aver pagato tutto e che gli importi, eventualmente, ancora in sospeso sono stati pagati prima della notifica dell’intimazione. Deve pertanto produrre in giudizio le prove scritte del pagamento ed eventualmente le quietanze;

- sia lo stesso locatore ad essere debitore nei suoi confronti, per una serie di spese effettuate per esempio per riparazioni urgenti o manutenzioni straordinarie che spettano al proprietario. In questo caso l’inquilino può proporre una compensazione delle somme reciprocamente dovute.

- la somma addotta in giudizio dal locatore non è corretta. In questo caso l’inquilino può dimostrare di avere un debito di un ammontare inferiore. Qualora il giudice gli dia ragione, ordina il pagamento dell’importo non contestato entro un termine che non deve superare i 20 giorni. Se l’inquilino fa decorrere inutilmente il termine stabilito dal giudice, quest’ultimo convalida l’intimazione di sfratto.

3. Il ruolo del giudice

Qualora l’inquilino si opponga allo sfratto il giudice deve:

- dichiarare provvisoriamente esecutivo lo sfratto, qualora lo richieda il locatore, nell’attesa di decidere sull’opposizione. E questo lo può fare solo se l’inquilino ha presentato un’opposizione che non si fondi su una prova scritta o qualora non via siano gravi motivi;

- disporre, secondo le disposizioni processuali, il passaggio del procedimento di sfratto da sommario a rito ordinario. Questo passaggio è obbligato: la giurisrpudenza infatti che si tratti di un momento necessario ogni qualvolta il conduttore si costituisca e contesti il fondamento dello sfratto. Tanto deve accadere anche qualora nelle more, l’inquilino che ha fatto opposizione decida di pagare con riserva i canoni pretesi dal locatore.

La Cassazione (sent. n. 4771 del 19 febbraio 2019) ha stabilito che, in questa ipotesi, l’originario intimante ha facoltà di modificare le sue domande in ragione delle difese di controparte.

In ogni caso, dopo l’udienza in cui l’inquilino ha presentato opposizione, questi ha l’obbligo di invitare il locatore dinanzi ad un organismo di mediazione, perchè possa tentarsi una conciliazione, secondo le norme sulla mediazione obbligatoria. Questo passaggio è fondamentale, perchè, qualora venga saltato, si determina la decadenza dell’opposizione stessa e a quel punto lo sfratto diventa definitivo. È importante sapere, infine, che dinanzi all’organismo di mediazione l’inquilino deve partecipare personalmente, anche se accompagnato da un legale di fiducia. Il tentativo di conciliazione, quindi, non può essere interamente delegato al proprio avvocato.

Fonti normative

Codice di Procedura Civile, Libro IV, Titolo I, Capo II “del procedimento per la convalida di sfratto”

Corte di Cassazione, sent. n. 4771 del 19 febbraio 2019

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