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In quali casi si configura uno sfratto per morosità?

Al giorno d’oggi sono tantissimi i contratti di locazione ad uso abitativo o commerciale (meglio noti come contratti d’affitto) che danno luogo a situazioni poco piacevoli, quali lo sfratto per morosità.

< Diritto Civile   # Sfratto   # ProceduraSfratto  

Negli ultimi tempi sono sempre più numerose le persone che non riescono a pagare l’affitto della casa e, di conseguenza, sono vittime di uno sfratto. Dall’altro lato, i proprietari delle case non possono stare inermi ad aspettare un pagamento, per giunta non certo, e lasciare l’immobile nelle mani di chi non lo paga.

A tal proposito, giova fare alcune considerazioni. Non si tratta di mostrarsi avari e insensibili a determinate situazioni di indigenza per le quali sono previsti anche appositi sussidi sociali (pensiamo, ad esempio, alle case popolari). I proprietari, difatti, non possono non pretendere il pagamento del canone nei tempi pattuiti e, in mancanza, procedere ad intimare lo sfratto per morosità, pena il pregiudizio per il loro patrimonio.

Vediamo ora in cosa consiste lo sfratto per morosità.

1. Sfratto per morosità

In linea generale, lo sfratto per morosità si configura nel caso di mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite nel contratto, art. 658 c.p.c.

In altri termini, lo sfratto per morosità è intimato tutte le volte in cui il conduttore, cioè il soggetto che prende in affitto un determinato immobile, non paga il canone previsto al locatore, cioè il proprietario dell’immobile.

Il contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale fissa l’importo del corrispettivo che il conduttore è tenuto a versare periodicamente (di solito, mensilmente) a favore del locatore e il termine entro cui questo pagamento dovrà avvenire (di solito, nei primi giorni del mese). Lo stesso contratto prevede anche che, qualora il conduttore non paghi la pigione (cioè il canone mensile) nei termini concordati al locatore, quest’ultimo potrà procedere al cosiddetto sfratto per morosità.

1.2 Procedura

Il locatore può richiedere lo sfratto per morosità solamente in presenza dei seguenti requisiti:

  • copia del contratto di locazione concluso tra le parti e debitamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate: ne consegue che in presenza di un “affitto in nero” il proprietario non è legittimato ad avanzare una simile richiesta e avrà non poche difficoltà per ottenere il rilascio dell’immobile;
  • copia delle quietanze dei canoni precedenti;
  • copia della diffida ad adempiere inviata in precedenza;

Quando si può richiedere lo sfratto per morosità?

A tal proposito deve distinguersi a seconda del tipo di contratto di locazione stipulato:

  • locazione ad uso abitativo: è sufficiente la mancata corresponsione anche di un solo canone mensile (L. 431 del 9 dicembre 1998)
  • locazione ad uso commerciale: è sufficiente una parziale e non intera corresponsione della pigione, cioè il locatore potrà intimare lo sfratto per morosità nell’ipotesi in cui il conduttore paghi solo in parte il canone mensile, salvo non sia previsto espressamente nel contratto.

1.3 Diffida ad adempiere

Prima di rivolgersi al giudice, il locatore deve aver posto in mora il conduttore, cioè deve avergli inviato un’apposita diffida ad adempiere, art. 1454 c.c.

La diffida ad adempiere ha lo scopo di porre il conduttore davanti ad un ultimatum: o adempie o il contratto si risolve.

Essa presenta la stessa struttura della lettera di messa in mora:

  1. Descrizione minuziosa dei fatti
  2. Richiesta di adempimento: in questo caso, il locatore chiede il pagamento del canone o dei canoni non corrisposti
  3. Avvertimento: il proprietario intima all’altra parte di adempiere entro e non oltre un congruo termine (di solito, 15 giorni) con l’avvertimento espresso che in caso di decorso infruttuoso del suddetto termine, cioè la prestazione non sia stata ancora eseguita malgrado la diffida, il contratto si intenderà risolto e si procederà allo sfratto per morosità.

A ben vedere, la diffida ad adempiere, è un atto semplice che può essere redatto dal singolo interessato senza l’ausilio di un legale.

È fortemente consigliato, tuttavia, rivolgersi ad un legale, il quale adotterà il provvedimento che reputerà più opportuno e più vantaggioso per il singolo.

1.4 Convalida di sfratto

Come abbiamo già detto, il locatore potrà richiedere al giudice la convalida dello sfratto per morosità solamente dopo aver inviato la diffida ad adempiere.

Se la suddetta diffida non sortisce l’effetto sperato, il proprietario dovrà rivolgersi ad un legale, il quale può essere anche un avvocato online, affinché rediga l’apposito atto di citazione con il quale si chiederà il rilascio dell’immobile e il pagamento dei canoni.

L’atto di citazione viene poi notificato al conduttore affinché compaia in udienza innanzi al giudice. Il conduttore ha due possibilità:

  • provvedere al pagamento dei canoni: la procedura per sfratto per morosità non potrà continuare. È consentito al locatore, tuttavia, poter chiedere la risoluzione del contratto per ritardato pagamento;
  • non provvede al pagamento dei canoni: la procedura continua.

Il giorno dell’udienza, che deve essere fissato almeno 20 giorni dopo la notifica dell’atto, possono presentarsi i seguenti scenari:

  • il locatore non compare: il giudice dichiara nulla la citazione.
  • il conduttore non compare oppure compare e non si oppone: il giudice pronuncia la convalida.
  • il conduttore compare e si oppone: ha inizio un vero e proprio giudizio ordinario.

Il giudice, peraltro, pronuncia un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e da scadere.

Fonti normative

Legge 431 del 9 dicembre 1998: disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo

Codice di procedura civile: art. 658 c.p.c.

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