Che cos'è il contratto di locazione, qual è l'oggetto di tale contratto, chi può concedere in locazione un bene. Una guida rapida su tutti gli aspetti del contratto di locazione.

contratto di locazione

1. Contratto di locazione: che cos'è?

Come previsto dall’art. 1571 c.c., la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

La locazione è un contratto:

  •  consensuale 
  • ad effetti obbligatori
  • titolo oneroso
  • bilaterale 
  • prestazioni corrispettive
  • commutativo 
  • e di durata.

La natura consensuale di tale contratto deriva dal fatto che esso si perfeziona col solo scambio dei consensi legittimamente manifestato, non occorrendo al contrario la consegna della cosa che ne costituisce l’oggetto

Tale carattere del contratto di locazione si desume chiaramente dal testo della norma menzionata, il quale utilizza l’espressione ‘’una parte si obbliga’’, non facendo invece alcun riferimento alla consegna del bene.

D’altra parte, tale carattere deriva dal fatto che la locazione non produce gli effetti tipici dei contratti consensuali così come indicati dall’art. 1376 c.c., ossia il trasferimento di un diritto di proprietà, la costituzione o il trasferimento di un altro diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto.

La locazione è infatti un contratto avente effetti meramente obbligatori, non comportando il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale sul bene.

Posto che la causa tipica di tale negozio è lo scambio del godimento di una cosa verso il corrispettivo di un prezzo, esso ha natura necessariamente onerosa; gravano infatti su entrambe le parti del rapporto degli oneri di carattere economico.

Stante la sussistenza di obbligazioni a carico di entrambe le parti, la locazione è inoltre un contratto bilaterale e a prestazioni corrispettive

Secondo l’opinione praticamente unanime in dottrina, infatti, tutti i negozi bilaterali sono necessariamente a prestazioni corrispettive, non potendo ammettersi un contratto nel quale le obbligazioni a carico delle parti non sono poste tra loro in rapporto di corrispettività.

Al contrario, l’onerosità non presuppone necessariamente la bilateralità: un negozio può infatti essere oneroso e non bilaterale e viceversa, in quanto è possibile che gli oneri economici gravanti sulle parti del rapporto non siano in rapporto di corrispettività, in modo tale che gli uni possano considerarsi quale corrispettivo degli altri.

Dalla definizione data dall’art. 1571 c.c., d’altra parte, deriva anche il carattere commutativo della locazione: l’entità delle prestazioni a cui sono tenute le parti è già predeterminata al momento della conclusione del contratto e non dipende, invece, da eventi incerti ed indefiniti, come avviene nei contratti c.d. aleatori.

2. Contratto di locazione: gli elementi essenziali

Dalla norma menzionata si desumono inoltre gli elementi essenziali all’esistenza di un contratto di locazione, ossia:

  • il valido consenso delle parti contraenti
  • una cosa mobile od immobile
  • un corrispettivo determinato per il godimento della cosa, 
  • la durata per la quale il locatore si obbliga a far godere al conduttore, inquilino o affittuario, la cosa locata.

Non è invece un elemento essenziale della locazione la forma, la quale riguarda solo alcuni tipi di locazione.

3. Contratto di locazione: chi può concedere in locazione un bene

Oltre al proprietario, può concedere in locazione anche l’usufruttuario: ai sensi dell’art. 999 c.c., le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione del relativo diritto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto.

Se la cessazione dell’usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l’anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o il triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l’usufrutto.

La ratio della norma è quella di evitare che l’usufruttuario stipuli delle locazioni in prossimità della scadenza del relativo diritto, frustando così il diritto del proprietario ad ottenere la riconsegna del bene.

Con riguardo invece al conduttore, la legge prevede dei casi di incapacità ad assumere tale veste.

Si pensi, per esempio, al rappresentante al quale sia stato dato l’incarico di concedere il bene del rappresentato in locazione, ovvero al tutore o al protutore i quali non possono prendere in locazione i beni dell’incapace di cui hanno la tutela o la curatela senza l’autorizzazione e le cautele fissate dal giudice tutelare. 

Gli atti compiuti in violazione del suddetto divieto possono essere annullati su istanza dell’incapace o dei suoi eredi o aventi causa.

Anche se l’art. 323 c.c. non contempla le locazioni tra gli atti vietati ai genitori sui beni dei figli minori, si ritiene che la condizione del genitore non sia diversa da quella del tutore e, pertanto, egli non può prendere in locazione i beni dei figli soggetti alla sua potestà, salvo l’autorizzazione del giudice tutelare e previa nomina al figlio di un curatore speciale per l’evidente conflitto di interessi e, nello stesso tempo, per assicurare la sussistenza dell’altra volontà necessaria a costituire il rapporto.

4. Contratto di locazione: oggetto del contratto

Può costituire oggetto di locazione qualsiasi cosa, sia essa mobile od immobile, a condizione che sia capace di fornire una qualche utilità al conduttore.

Dato il carattere temporaneo della locazione e l’obbligo della restituzione alla scadenza del termine convenuto, si ritiene che possa essere oggetto di locazione solo una cosa sufficientemente determinata, anche se solo nel genere.

Poiché la locazione non comporta il trasferimento del diritto di proprietà sulla cosa, essa non può avere ad oggetto cose le quali si consumano con l’uso: la consumazione della cosa, infatti, impedisce al conduttore di restituire il bene nello stato in cui lo ha ricevuto, così come previsto dall’art. 1590 c.c.

La dottrina, tuttavia, ammette una eccezione al suddetto principio nel caso in cui le cose consumabili siano utilizzate in modo tale da non comportarne la consumazione; in questi casi, infatti, la cosa viene restituita al locatore senza essere stata consumata.

Si ritiene, invece, che il bene concesso in locazione non debba necessariamente esistere nel momento in cui viene stipulato il relativo contratto; è pertanto ammissibile, per esempio, la locazione di una casa che il locatore non abbia ancora costruito o acquistato.

D’altronde, per espressa affermazione dell’art. 1348 c.c., può essere dedotta in contratto anche una prestazione futura.

La locazione, inoltre, deve avere un oggetto lecito: per determinare la liceità dell’oggetto occorre avere riguardo al godimento e non alla cosa in sé e per sé considerata.  Si dice, infatti, che qualsiasi bene è per sua natura neutro, mentre è l’attività di utilizzo del bene stesso che può assumere carattere illecito.

Deve essere determinato anche il corrispettivo per il godimento; in mancanza di determinazione convenzionale, tuttavia, può supplire la determinazione tacita.Al contrario, in mancanza di una accordo sul canone locativo non può sussistere alcun contratto di locazione, ma al più un comodato.

La locazione è un negozio a forma libera e, pertanto, può essere convenuta per iscritto o anche oralmente.

Una eccezione a tale regola è posta dall’art. 1350, n. 8, c.c., secondo il quale i contratti di locazione di beni immobili aventi una durata superiore a nove anni devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata sotto pena di nullità.

La l. n. 431 del 1998, inoltre, estende l’obbligo della forma scritta e l’onere della registrazione a tutte le locazioni riguardanti beni immobili stipulate dopo la sua entrata in vigore. Alla figura della locazione è ricondotto il contratto di leasing, con il quale un soggetto che necessità di un bene, di solito un autoveicolo o un macchinario industriale, invece di prendere a mutuo la somma necessaria per acquistarlo si rivolge ad un intermediario affinché lo acquisti dal produttore e lo conceda in godimento all’utilizzatore in cambio del pagamento di un canone periodico.

Analogo alla locazione è inoltre il contratto di sale and lease back, attraverso il quale il proprietario di un bene, di norma un immobile, lo cede ad una finanziaria ma ne ottiene il godimento, dietro corrispettivo di un canone periodico e con la facoltà, alla scadenza del termine, di scegliere tra prolungare il godimentoriscattare il bene ovvero rinunciarvi definitivamente.

Quando la locazione ha ad oggetto il godimento di una cosa produttiva, sia essa mobile od immobile, si parla di affitto (art. 1615 c.c.). La disciplina della locazione è completata da leggi speciali ed, in particolare, dalla l. n. 392 del 1978 e dalla l. n. 431 del 1998.

5. Contratto di locazione: differenza tra locazione ad uso abitativo e ad uso commerciale

Si suole distinguere, in particolare, tra locazione ad uso abitativo e locazione ad uso commerciale.

I contratti di locazione ad uso abitativo si distinguono in due grandi categorie, ossia: 

  • contratti di libero mercato che si basano sulla libera contrattazione delle parti ed hanno una durata obbligatoria di quattro anni più altri quattro di rinnovo, e i contratti concordati in cui viene stabilito l’importo del canone entro determinati limiti minimi e massimi, sulla base di criteri generali (quali, per esempio, lo stato di manutenzione dell’immobile) e secondo gli accordi territoriali raggiunti tra le organizzazioni maggiormente rappresentative a livello locale della proprietà edilizia e gli inquilini.
  • Nell’ambito della seconda categoria, si suole distinguere tra contratti di locazione a canone concordato, ad uso transitorio e per studenti universitari.La l. n. 431 del 1998 impone la forma scritta per la validità dei contratti di locazione conclusi successivamente alla sua entrata in vigore, nonché l’obbligo di registrazione del contratto, entro il termine perentorio di trenta giorni, con successiva comunicazione circa l’avvenuto adempimento al conduttore e all’amministrazione di condominio entro i successivi sessanta giorni.

Come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione, il requisito della forma scritta è funzionale a garantire un canone stabile per tutta la durata del rapporto e a contrastare l’evasione fiscale; tale forma, pertanto, deve essere intesa ad substantiam. 

Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta è affetto da nullità assoluta quando la forma orale sia stata liberamente concordata dalle parti, mentre si parla di nullità relativa, come tale azionabile solo dal conduttore, quando la forma verbale sia stata imposta dal solo locatore.

Sono altresì nulle tutte le pattuizioni volte ad ottenere da parte del locatore un canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato; tale nullità, d’altra parte, non risulta sanabile nemmeno con l’eventuale registrazione tardiva, restando comunque valido il contratto per il canone apparente.

Le locazioni ad uso non abitativo sono regolate dalle disposizioni di cui agli art. 27 e seguenti della legge sull’equo canone, non abrogate dalla l. n. 431 del 1998.Quelle aventi ad oggetto immobili urbani non compresi o comunque esclusi dalle citate leggi, sono disciplinate dalle disposizioni di cui agli articoli 1607/1614 del codice civile. Ad esse risulta altresì applicabile la disciplina generale in tema di locazioni dettata dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile.

Sono considerate locazioni ad uso non abitativo quelle aventi ad oggetto la destinazione dell’immobile locato allo svolgimento di una attività industriale, commerciale, artigianale, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (art. 27 l. n. 392 del 1978).Anche per le locazioni ad uso non abitativo è previsto l’obbligo di registrazione, la cui omissione rende nullo l’accordo. La nullità è tuttavia sanabile attraverso la registrazione tardiva.

La durata della locazione ad uso non abitativo è strettamente connessa con il tipo di attività esercitata nell’immobile in questione: per gli immobili adibiti ad attività commerciali, industriali, artigianali, d’interesse turistico e di lavoro autonomo, la durata non potrà essere inferiore a sei anni; non potrà essere inferiore a nove anni, invece, nel caso in cui l’immobile sia adibito ad attività alberghiere o imprese assimilate.

Si suole distinguere tra locazioni stagionali e locazioni transitorie

  • nelle prime la concessione dell’immobile avviene secondo la periodicità dell’attività stagionale ed il locatore è quindi obbligato a locare il bene allo stesso conduttore per la medesima stagione dell’anno successivo; 
  • la locazione transitoria, invece, può essere stipulata per un periodo più breve. 

Fermi, in ogni caso, i termini di durata minimi indicati.Nelle locazioni ad uso non abitativo le parti del contratto possono liberamente concordare l’entità del canone locativo; ai contraenti è consentito, in particolare, prevedere l’aggiornamento automatico di tale canone in relazione all’aumento dell’inflazione, nonché prevedere delle variazioni in aumento per eventi oggettivi predeterminati.

 
Secondo la giurisprudenza di legittimità, invece, deve considerarsi nulla, perché diretta ad attribuire al locatore un canone ingiustificatamente elevato ex lege, la pattuizione volta a prevedere un aumento del canone di locazione che esuli da un meccanismo di semplice aggiornamento. In tale ipotesi, dunque, il conduttore sarà tenuto a pagare solo quanto inizialmente concordato, anche nel caso in cui abbia eventualmente prestato il proprio consenso a successive maggiorazioni.
 
Il divieto di maggiorazioni del canone non ancorate ad elementi predeterminati, d’altra parte, vale - secondo la giurisprudenza - anche per quegli accordi di natura transattiva. A tal proposito la S.C. ha ritenuto nulla una scrittura privata, successiva al contratto, con la quale le parti avevano concordato un canone maggiorato.Una deroga posta a tale divieto, tuttavia, sussiste con riguardo alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, per i quali sia stato stato stabilito un canone annuo superiore ad euro 250.000
 
In tali casi, infatti, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della legge sull’equo canone.
 
La suddetta deroga è giustificata dalla maggiore forza contrattuale che assume il conduttore in tali casi, potendo sostenere, per la particolare tipologia di attività svolta, un canone elevato rispetto al valore medio dei canoni nelle locazioni non residenziali.
 
Nel caso in cui il locatore decida di non rinnovare il contratto di locazione, è prevista a suo carico una forma di indennizzo al fine di assistere il conduttore di fronte alle difficoltà derivanti dalla ricerca di un altro immobile da utilizzare per la prosecuzione della propria attività, nonché dalla necessità di radicamento della stessa e di reperimento di nuova clientela. 
 
E’ nulla ogni clausola con la quale il conduttore rinuncia a fruire della perdita di avviamento. Si ritiene, infatti, che per alcune tipologie di esercizio commerciale assuma particolare rilevanza il luogo di esercizio dell’attività.
 
Il diritto alla indennità per perdita dell’avviamento commerciale è tuttavia escluso in caso di morosità, inadempimento del conduttore, rilascio volontario ed anticipato, risoluzione consensuale del contratto o cessazione dell’esercizio di impresa per il conduttore, ossia per fatti non imputabili al locatore.
 
Tali diritto è inoltre escluso con riguardo a tutte quelle attività nelle quali prevale, nell’acquisizione e nel mantenimento della clientela, il rapporto di fiducia sussistente tra il cliente ed il conduttore, posto che in tali ipotesi viene meno il pregiudizio all’avviamento dell’attività in caso di trasferimento della relativa sede.
Il riconoscimento della predetta indennità prescinde dalla verificazione in concreto di un danno, sussistendo una presunzione assoluta di pregiudizio. Nel caso in cui il locatore voglia vendere l’immobile locato, dovrà procedere necessariamente a notificare al conduttore, tramite ufficiale giudiziario, una comunicazione in cui, oltre a manifestare la sua intenzione, indica il corrispettivo e le altre condizioni della vendita con l’invito ad esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni, con atto notificato al proprietario e contenente le medesime condizioni indicate.
 
Qualora il proprietario ometta di procedere alla suddetta notificazione ovvero il corrispettivo indicato sia superiore a quello specificato nell’atto di trasferimento, il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente o da ogni altro suo successivo avente causa.
 
Il conduttore può, anche senza il consenso del locatore, sublocare l’immobile o cedere la locazione a terzi; è suo onere solo quello di darne preventivo avviso al proprietario tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima.
 
Il proprietario può opporsi alla sublocazione o alla cessione del relativo contratto solo in presenza di gravi motivi entro trenta giorni dalla suddetta comunicazione. Nel caso in cui il sub-conduttore sia inadempiente, il locatore potrà comunque agire nei confronti del debitore originario.

Riccardo Cuccatto

 

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