Ipoteca su bene ereditato : cos'è e come fare per cancellarla

1. Cosa succede ad un bene gravato da ipoteca: il caso di ipoteca su bene immobile

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, in quanto non consente in alcun modo il godimento dell’immobile a chi ne è titolare. Il proprietario, l’usufruttuario o il titolare di altri diritti reali di godimento potranno, infatti, continuare ad esercitare i rispettivi diritti, per cui il creditore non potrà impedire che l’immobile venga venduto, locato o donato. Il diritto reale di garanzia assume un ruolo differente quando il debitore risulta essere inadempiente, infatti, in questo caso il creditore potrà domandare che l’immobile ipotecato sia venduto all’asta, ovverosia potrà essere domandata l’espropriazione dell’immobile in modo tale che il credito possa essere soddisfatto sul ricavato, in tal caso si parla di diritto di sequela, per cui il bene ipotecato, anche se venduto, rimane gravato dall’ipoteca iscritta precedentemente che, quindi, rimarrà opponibile all’acquirente. Ove il ricavato della vendita sia superiore alla parte del credito inadempiuta la differenza sarà del debitore. Il creditore cioè, a garanzia del proprio credito, può iscriverla al fine di essere soddisfatto sul bene ipotecato con preferenza rispetto agli altri creditori. Lo stesso creditore può domandare l’espropriazione del bene del debitore ove quest’ultimo sia insolvente, anche contro un terzo che acquisti il bene.

La maggior parte delle ipoteche attiene ai beni immobili, cd. ipoteca immobiliare, posta a garanzia del cosiddetto mutuo ipotecario. Ciò avviene, perché quando si sottoscrive un mutuo sono necessarie delle garanzie, così risulta essere la casa stessa ad essere posta a garanzia per coprire il debito. In caso di mancato pagamento di almeno 18 rate, la banca non entra legalmente in possesso dell’immobile, ma può attivare una procedura giudiziale per riavere quanto dovuto, una volta che un giudice abbia disposto la liquidazione del bene oggetto della garanzia tramite vendita forzata.

Se previsto dal contratto di mutuo, può anche provvedere, autonomamente, alla liquidazione del bene, purché lo faccia nelle modalità previste dalla normativa. Tuttavia, nel caso in cui dalla vendita all’asta del bene si dovesse ricavare una quantità maggiore di denaro, rispetto al debito, essa verrebbe restituita al legittimo proprietario.

Al fine di costituire un’ipoteca sull’immobile occorre innanzitutto effettuare una perizia per valutare l’ammontare del credito che può essere coperto dal bene, in quanto un’altra caratteristica dell’ipoteca è la determinatezza, ovverosia il valore del credito garantito che deve essere determinato. Successivamente, si procederà tramite un notaio all’iscrizione dell’immobile ai Pubblici registri. Decorsi 10 giorni dall’iscrizione, si ha il consolidamento dell’ipoteca, ossia questa diventa valida a tutti gli effetti. L’ipoteca rimane in essere per 20 anni, dopodiché deve essere rinnovata.

A seguito dell’estinzione del mutuo, la banca rilascia una certificazione in cui esprime il consenso alla cancellazione dell’ipoteca dai Pubblici registri immobiliari, da inoltrare agli uffici competenti tramite PEC (posta elettronica certificata). I costi per iscrivere un’ipoteca per un mutuo immobiliare, un tempo proporzionali al valore dell’ipoteca e derivati da apposite tabelle, oggi sono lasciati alla discrezione del singolo notaio grazie all’entrata in vigore del Decreto Bersani.

2. Ipoteca: cos’è e quali beni possono essere oggetto di garanzia?

La definizione di ipoteca è presente nel Codice Civile all’articolo 2808, per cui al fine di capire cos’è l’ipoteca, partendo dalla definizione data dal Codice Civile, analizziamo la ratio della legge. Anzitutto, bisogna sottolineare che il motivo per cui è stata introdotta la possibilità per il creditore di ipotecare i beni del debitore è quello di introdurre un diritto reale di garanzia. Si tratta di una forma di tutela per il creditore, in quanto le garanzie reali consistono nella possibilità di prelazione sui beni del debitore nel caso di mancato pagamento dell’importo concesso.

Detto ciò, non tutti i beni possono essere oggetto di ipoteca, infatti, le garanzie reali concesse al creditore riguardano specifiche categorie di beni, ai sensi di quanto disposto dall’articolo 2810 del Codice Civile. Tra i beni ipotecabili vi rientrano:

• beni immobili che sono in commercio e le loro pertinenze;
• usufrutto sui beni immobili che sono in commercio e le loro pertinenze;
• diritto di superficie;
• diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico;
• le rendite dello Stato;
• beni mobili registrati in pubblici registri, come le automobili, le navi e gli aeromobili.

Oggetto di ipoteca sono essenzialmente i beni immobili, è tale elemento che la distingue dal pegno che ha ad oggetto beni mobili; tuttavia, come previsto supra vi rientrano alcuni beni mobili, e, per la precisione, i beni mobili registrati, i quali si differenziano dai normali beni mobili in quanto le loro vicende sono riportate in Pubblici registri. L’ipoteca riguarda principalmente beni immobili e la maggior parte delle sue norme sono funzionali alle caratteristiche di tali beni; di conseguenza, non tutte le norme relative all’ipoteca saranno applicabili ai beni mobili registrati, ma solo quelle che risulteranno compatibili con la natura dei beni mobili.

2.1. Tipologie di ipoteca: ipoteca giudiziale, ipoteca legale e ipoteca volontaria

Il Codice Civile prevede tre tipi di ipoteca:

• l’ipoteca legale, ex art. 2817 del Codice Civile, prevista dal nostro ordinamento nell’ambito della stipula dei contratti di compravendita di un bene immobile a tutela del pagamento della somma dovuta dall’acquirente al venditore. Le parti, di comune accordo, vi possono rinunciare, perché il prezzo pattuito viene versato all’atto della stipula o perché non ritengono necessaria tale garanzia. La rinuncia all’ipoteca legale è inserita dal notaio nell’atto di compravendita. Tale ipoteca viene iscritta ogniqualvolta in un atto di alienazione, ad esempio la vendita di un bene immobile, non vi sia espressa rinuncia alla stessa. L’ipoteca legale sorge a garanzia degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
• l’ipoteca giudiziale, ex 2818, può essere iscritta ogniqualvolta vi sia una condanna al pagamento di una somma, all’adempimento di un’obbligazione od al risarcimento di danni. La sentenza è un titolo idoneo al fine di iscrivere l’ipoteca giudiziale e per l’iscrizione non occorre che la sentenza sia definitiva;
• l’ipoteca volontaria, ex 2821, può essere concessa con atto pubblico o scrittura privata autenticata, non per testamento. Si tratta del caso più frequente, quello comune in cui per l’acquisto di un immobile l’acquirente debba richiedere il mutuo, cd. mutui ipotecari, ad un istituto di credito, concedendo garanzia sull’immobile acquistato. Per tutelare questo diritto è necessario andare dal notaio, che, successivamente, provvederà a far iscrivere la garanzia sul bene immobile. Nella prassi l’iscrizione avviene per un valore superiore di circa la metà di quello del credito garantito. Quando ad esempio l’acquirente di un immobile chieda a mutuo alla banca 100.000,00 Euro, l’ipoteca verrà iscritta per un importo di 150.000,00 Euro.

Tutte e tre le ipoteche hanno la caratteristica di dover essere rinnovate ogni venti anni, a pena di estinzione, per cui, decorsi venti anni senza rinnovazione, il diritto perderà efficacia e sarà privo di effetti. Su ogni bene immobile inoltre, potranno essere iscritte più ipoteche: quelle iscritte dopo saranno di grado superiore. Ciò significa che il creditore di grado più basso sarà soddisfatto con preferenza rispetto a quello di grado superiore, in quanto avrà iscrizione successiva.

3. Ipoteca: come estinguerla o cancellarla

Un’ipoteca non è per sempre, poiché una volta iscritta si può sia estinguere che cancellare. Con l’estinzione l’ipoteca smette di valere come diritto di garanzia, ma resta iscritta nel registro immobiliare. Con l’ipoteca, invece, viene cancellata definitivamente, insieme a tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari. Possiamo dire, quindi, che non esiste cancellazione senza estinzione, ma non il contrario.

Una volta avvenuta l’estinzione, l’ipoteca diventa inutilizzabile, nonostante formalmente risulti ancora iscritta nel registro immobiliare.

La banca, quindi, non potrà più far valere il diritto di garanzia per chiedere la vendita forzata dell’immobile, ma qualsiasi persona potrebbe comunque visualizzarla nel registro immobiliare semplicemente chiedendo una ;visura ipotecaria.

L’estinzione dell’ipoteca si ha al verificarsi di una delle seguenti situazioni:

• cancellazione dell’ipoteca da parte del creditore;
• estinzione dell’obbligazione per la quale era avvenuta l’iscrizione di ipoteca, ad esempio saldo del mutuo;
• distruzione dell’immobile ipotecato;
• rinuncia da parte del creditore;
• su decisione del Tribunale;
• decorso del termine o della condizione a cui l’ipoteca è stata limitata;
• avvenuta prescrizione, ossia decorsi 20 anni senza che nessuno ne abbia chiesto il rinnovo.

Anche la cancellazione avviene quando si verifica una di queste situazioni, ma a differenza dell’estinzione non è automatica, bensì è il titolare del bene ipotecato a dover richiedere la cancellazione dai registri immobiliari.

La cancellazione, invece, tutela il proprietario del bene ipotecato, il quale una volta estinta l’ipoteca ha interesse alla cancellazione in modo da far sì che l’immobile appaia libero verso chiunque. Il conservatore dei registri non può procedere d’ufficio; per cui, come si cancella l’ipoteca? In caso di ipoteca volontaria si possono adottare due modalità:

• modalità automatica e gratuitaqualora l’ipoteca sia stata iscritta a garanzia di un mutuo o finanziamento. È necessaria la comunicazione da parte della banca o dell’interessato all’agenzia del territorio dell’avvenuta estinzione (entro il termine di 30 giorni) in modo tale che gli uffici competenti ne effettuino la cancellazione;
• atto notarile: il notaio comunicherà l’avvenuta estinzione agli uffici competenti mediante presentazione di un atto contenente il consenso espresso del creditore alla cancellazione.

Al contrario, in caso di ipoteca giudiziale si procede a seguito di un provvedimento del giudice che, accertata l’estinzione dell’ipoteca, ne ordini la cancellazione. Il Codice Civile stabilisce che la cancellazione consentita dalle parti interessate deve essere eseguita dal conservatore in seguito alla presentazione dell’atto contenente il consenso del creditore. Pertanto, se il debito è pagato, il creditore è tenuto a dare il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca. In caso contrario risponderà degli eventuali danni subiti dal proprietario del bene, come per esempio una mancata vendita.

Ergo, il creditore è tenuto a far pervenire il proprio consenso alla cancellazione al debitore; tale dichiarazione è considerabile come elemento indispensabile della domanda che il debitore presenterà al conservatore. Rientrano fra le altre ipotesi di cancellazione dell’ipoteca:

• il mancato rinnovo dell’iscrizione nel caso in cui siano scaduti i vent’anni;
• la distruzione del bene ipotecato.

Infine, quando il debito garantito è estinto, la Legge 40 del 2007 (Legge Bersani) ha stabilito che, in riferimento ai mutui ipotecari, l’istituto di credito sia tenuto a rilasciare quietanza con il pagamento dell’ultima rata e trasmettere alla conservatoria, senza costi per il cliente, la relativa comunicazione. Compiuta tale comunicazione sarà possibile procedere alla cancellazione.

Luca Terrinoni

Fonti normative:

Codice Civile: artt 2808, 2810, 2817, 2818, 2821

Legge 40 del 2017

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