Come funziona il diritto di prelazione del coerede sull'abitazione oggetto della successione ereditaria?

// Diritto di Famiglia e Successioni  
# Eredità   # ComunioneEreditaria  

La quota dell'abitazione, che cade nella comunione ereditaria, può essere venduta liberamente, oppure il coerede deve rispettare il diritto di prelazione degli altri coeredi?

Il diritto di prelazione del coerede

L'argomento che tratteremo oggi riguarda il tema della successione, e precisamente, il diritto di prelazione del coerede, nel caso in cui uno degli altri coeredi esprima la propria volontà di cedere la quota di sua pertinenza sull'abitazione che rientra nella comunione ereditaria.

Difatti, in tali circostanze, si applica l'art. 732, cod. civ., il quale riconosce ai coeredi sia il diritto di prelazione, in caso di alienazione ad un estraneo della quota ereditaria da parte di altro coerede, sia il diritto di riscatto della quota medesima esercitabile in caso di mancata notifica della proposta di alienazione.

L'ordinamento, in tal modo, riconosce per legge ai partecipanti alla comunione ereditaria, sorta a seguito della morte del defunto, la prelazione, ossia il diritto ad essere preferiti, rispetto ad un terzo soggetto estraneo alla comunione ereditaria stessa, nella cessione della quota o parte di essa a parità di condizioni.

La ratio di tale preferenza va rinvenuta nell'esigenza di garantire che i beni facenti parte della massa ereditaria continuino a restare nell'ambito familiare in cui si è aperta la successione, e di conseguenza, di evitare l'ingresso nella comunione ereditaria a soggetti non legati tra loro da vincoli di parentela e infine di limitare la divisione dei beni del defunto attraverso un frazionamento non eccessivo del suo patrimonio.

Detto ciò, vediamo nello specifico come funziona il diritto di prelazione del coerede.

1.1 La prelazione ereditaria

Il diritto di prelazione nella comunione ereditaria, determinata dall'apertura della successione mortis causa, è regolato dall'art. 732 cod. civ., secondo cui il coerede ha l'onere di notificare agli altri coeredi la proposta di vendita con l'indicazione del prezzo, qualora abbia intenzione di alienare la sua quota o una parte ad un soggetto estraneo alla comunione medesima.

L'art. 732 cod. civ. riconosce agli eredi due distinti diritti. Innanzitutto, abbiamo il diritto di prelazione, in base al quale, finché perdura la comunione ereditaria, se uno dei coeredi stessi intende cedere la propria quota a titolo oneroso, è tenuto a notificare la proposta di vendita agli atri partecipanti, affinché questi possono avvalersi della preferenza ad essi riconosciuta dalla legge.

A ciò segue il diritto di riscatto - cd. retratto successorio, di cui parleremo più avanti, esercitabile dall'erede nei confronti del terzo acquirente della quota ereditaria, ove sia stato violato il diritto di prelazione a lui riconosciuto, a causa della mancata notifica della proposta di vendita, ovvero quando, pur in presenza della stessa, sia stato ignorato l'esercizio del diritto di prelazione.

Tale diritto di prelazione è considerato un diritto personale ed intrasmissibile che fa riferimento alla qualità di erede e non alla quota ereditaria, con la conseguenza che tale diritto non spetta all'erede del coerede (Cass. Civ., 16 Marzo 2012, Sent. n. 4277).

Secondo l'orientamento giurisprudenziale, il diritto di prelazione è escluso nell'ipotesi in cui sia stato direttamente il testatore ad effettuare la divisione dei beni ereditari, dal momento che tale comunione differisce da quella ereditaria, in quanto trae origine non dalla successione mortis causa ma dalle disposizioni espresse dal testatore (Cass. Civ., 15 Ottobre 1992, Sent. n. 11290).

È possibile anche rinunciare al diritto di prelazione da parte degli altri coeredi e la rinuncia può essere effettuata sia prima che dopo la notifica della proposta di vendita. Al riguardo, però occorre specificare che la rinuncia è quella che precede la comunicazione di voler cedere la quota ereditaria, mentre quella che segue la comunicazione stessa è intesa come mancato esercizio del diritto di prelazione.

1.2 Alienazione della quota ereditaria o parte di essa ad un soggetto estraneo

Il diritto di prelazione, previsto dall'art. 732 cod. civ., sussiste soltanto quando il coerede intende vendere la propria quota ereditaria, ovvero una parte di essa, mentre non opera nell'ipotesi in cui la vendita abbia ad oggetto un singolo bene determinato, pur se assoggettato in parte alla comunione ereditaria e in parte a quella ordinaria, dal momento che ciò non comporta il subentro di un terzo estraneo alla comunione ereditaria attraverso il riconoscimento del diritto di prelazione.

Ciò significa che il diritto di prelazione è subordinato al trasferimento della quota intesa come una porzione ideale della massa ereditaria, e quindi, alla volontà dei partecipanti di far subentrare l'acquirente in tutte le situazioni giuridiche della comunione ereditaria medesima (Cass. Civ., 29 Luglio 2008, Sent. n. 20561).

Occorre specificare che il diritto in questione fa riferimento ai soli negozi che trasferiscono diritti dietro corrispettivo, ossia a titolo oneroso. Ciò comporta di conseguenza che rimane esclusa la donazione dalle vicende della prelazione ereditaria.

Dal momento che la finalità della norma è di evitare l'ingresso nella comunione ereditaria a soggetti diversi dai partecipanti alla stessa, è necessario affermare che si considera estraneo non solo chi non abbia rapporti di parentela con i coeredi del defunto, ma anche chi non partecipa all'eredità di cui fa parte la quota ceduta (Cass. Civ., 28 Gennaio 2000, Sent. n. 981).

1.3 La notifica della proposta di vendita

L'art. 732 cod. civ., al fine di rendere operante il diritto di prelazione riconosciuto dalla legge agli partecipanti alla comunione ereditaria, prevede, in capo al coerede che intenda cedere la propria quota, di notificare la proposta di alienazione indicandone il prezzo.

In tal caso, i coeredi, ove siano interessati all'acquisto, saranno tenuti ad esercitare la prelazione entro il termine di due notifiche.

L'onere della notifica si ritiene adempiuto quando il destinatario abbia avuto la possibilità, attraverso la stessa, di comprendere il tenore dell'offerta e quindi di valutarne, in tutti i suoi elementi, la convenienza, al fine di stabilire se avvalersi o meno del diritto di prelazione (Cass. Civ., 18 Aprile 2003, Sent. n. 6320).

La proposta di vendita è considerata una vera e propria proposta contrattuale, ex art. 1326 cod. civ., sicché la sua accettazione da parte del destinatario comporta la conclusione del contratto di compravendita senza che siano necessarie ulteriori manifestazioni di volontà al riguardo.

Da ciò deriva la necessità della forma scritta quando la proposta di vendita abbia ad oggetto beni immobili, mentre negli altri casi è riconosciuta la validità della forma orale.

2. Il diritto di riscatto, retratto successorio

L'art. 732 cod. civ., dopo aver statuito l'onere di notificare la proposta di vendita da parte dell'alienante della sua quota facente parte della comunione ereditaria, prevede, in mancanza di tale adempimento, l'ulteriore diritto a favore degli altri eredi di esercitare il diritto di riscatto – retratto successorio – sia nei confronti dell'acquirente e sia, a sua volta, nei confronti dell'acquirente di quest'ultimo, ossia i suoi aventi causa. Tale diritto è esercitabile fin quando la comunione ereditaria sia in vigore, cioè finché non si sia provveduto alla divisione dei beni rientranti nella comunione ereditaria medesima.

Inoltre, la norma precisa che, qualora tale diritto di riscatto venga esercitato da più coeredi, essi avranno diritto alla quota in vendita da dividersi in parti uguali.

L'esercizio del diritto di riscatto, definito anche retratto successorio, comporta il subentro del retrattante, ossia del coerede a cui è stata negata la prelazione sulla quota venduta, nella posizione giuridica dell'acquirente, e ciò con efficacia ex tunc, ossia anche per il passato, di conseguenza il subentro ha effetto retroattivo a partire dalla data di compravendita.

Ciò comporta che il coerede che esercita il retratto successorio, per tale motivo, è considerato diretto acquirente rispetto al coerede che cede la propria quota o parte di essa, comportando anche che le eventuali cessioni della stessa quota perdono efficacia ex lege indipendentemente dalla trascrizione del primo atto d'acquisto ovvero dalla priorità della trascrizione degli atti dispositivi successivi (Cass. Civ., 12 Maggio 1999, Sent. n. 4703).

L'esercizio da parte del partecipante alla comunione ereditaria del retratto successorio è soggetto al termine di prescrizione decennale, decorrente dalla data in cui si è concluso il contratto a titolo oneroso, con cui uno dei coeredi abbia alienato la quota di pertinenza al soggetto estraneo, violando la prelazione ereditaria riconosciuta ex lege agli altri eredi, purché sussista ancora lo stato della comunione ereditaria medesima.

Fonti normative

Codice civile: articolo 732.

Cassazione Civile, Sentenze: 16 Marzo 2012, n. 4277; 15 Ottobre 1992, n. 11290; 29 Luglio 2008, n. 20561; 28 Gennaio 2000, n. 981; 18 Aprile 2003, n. 6320; 12 Maggio 1999, n. 4703

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