Risoluzione anticipata contratto di locazione: modalità e termini

Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile normalmente è il contratto stesso a indicare la sua data di scadenza. Ciò nonostante, alle parti viene riconosciuta la possibilità di sciogliere il contratto prima della sua naturale scadenza.

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La locazione è quel contratto con cui quale una parte (detta locatore) attribuisce il godimento di un bene, mobile o immobile che sia, ad un altro soggetto (conduttore o locatario), per un periodo di tempo determinato o determinabile, in cambio del necessario pagamento di un corrispettivo in denaro. Il contratto si perfeziona al momento dello scambio del consenso, senza necessità di contestuale consegna materiale della cosa; si tratta, infatti, di un contratto ad effetti obbligatori, ovvero dallo stesso sorge unicamente il diritto di godimento e di uso del bene in oggetto, ma non non deriva l’acquisizione di alcun diritto reale sullo stesso.

Qualunque sia la scadenza del contratto le parti hanno sempre la facoltà di risolverlo di comune accordo: in questo caso la volontà delle parti è sovrana.

1. Modalità di risoluzione anticipata del contratto locazione

Qualunque sia la scadenza del contratto le parti hanno sempre la facoltà di risolverlo di comune accordo: in questo caso la volontà delle parti è sovrana.

1.1 Risoluzione consensuale in forma scritta

La risoluzione consensuale si verifica quando entrambe le parti del contratto decidono di risolvere di comune accordo il loro impegno, mediante la manifestazione della comune volontà delle parti in forma scritta. A ribadire tale necessità è stato recentemente il Tribunale di Milano che, con la sentenza n. 2427/2018 ha stabilito che l’accordo per la risoluzione anticipata del contratto di locazione debba essere necessariamente redatto in forma scritta. In caso contrario, anche dopo accordo verbale e anche successivamente alla consegna delle chiavi di casa, il proprietario potrebbe pretendere il versamento dei canoni di locazione.

Perché tale risoluzione anticipata diventi operativa sarà poi necessario darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate attraverso la presentazione del modello RLI in forma cartacea o telematica, ed il versamento dell’imposta di registro di 67 euro attraverso il modello F24 Elide.

2. Recesso del locatore

La legge, inoltre, prevede espressamente, dall’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998, i casi in cui è ammesso il recesso anticipato da parte del locatore.

Tali ipotesi riguardano i casi in cui:

  • il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • l’immobile deve essere compreso in un edificio gravemente danneggiato che pertanto dovrà essere ricostruito ovvero dovrà esserne assicurata la stabilità, e la conseguente permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori e si renderà quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
  • il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • il locatore decide di vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tale ipotesi, viene riconosciuto al conduttore un diritto di prelazione);
  • intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  • intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità).

Il Locatore è preventivamente obbligato a dare un preavviso al conduttore della sua volontà di almeno 6 mesi, prima della scadenza del contratto se si tratta di immobile destinato ad uso abitativo, ovvero 12 o 18 mesi, invece, in caso di immobile destinato ad uso non abitativo o adibito ad attività alberghiere. Se il locatore non rispetta l’obbligo di dare comunicazione scritta tramite lettera raccomandata, il contratto si considererà automaticamente rinnovato alle stesse condizioni del precedente.

3. Recesso dell’inquilino

La risoluzione anticipata su iniziativa del conduttore è, invece, molto più semplice. In primo luogo, la facoltà di chiudere il contratto prima della scadenza è attribuita al conduttore mediante la previsione nel contratto stesso di una clausola di recesso convenzionale ovvero in presenza di gravi motivi che dovranno essere specificati nella lettera di preavviso da inviare al proprietario.

Per poter recedere è necessario, almeno sei mesi prima, inviare al locatore, a mezzo raccomandata a/r, la lettera di preavviso con la quale si manifesta la propria intenzione di voler recedere dal contratto, a meno che nel contratto vengano specificati termini diversi per l’invio della comunicazione da parte dell’inquilino.

Il mancato rispetto del preavviso sopraindicato comporta due conseguenze notevoli: per il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente; per il conduttore, l'obbligo di versare al locatore l'importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell'immobile (Cass. n. 18167/2012).

Conseguenza ulteriore a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell'anticipata restituzione dell'immobile. L'onere di dimostrare l'inadempimento del conduttore e che l'immobile è rimasto libero e non utilizzato grava sul locatore.

Ulteriore conseguenza a carico del conduttore che recede per motivi gravi, potrebbe essere la richiesta di risarcimento danni subiti dal locatore a causa della risoluzione anticipata. L’onere di dimostrare l’adempimento del conduttore grava sul locatore. In merito si consideri, inoltre, che non è necessario che la caparra venga restituita al momento della cessazione della locazione: il locatore può trattenerla nel caso in cui riscontri danni all’interno dell’immobile.

4. Adempimenti economici e fiscali

Naturalmente la risoluzione anticipata del di locazione comporta delle spese per entrambe le parti.

In tale ipotesi sorge un adempimento fiscale che consiste nell'obbligo di pagare la tassa di registro all'Agenzia delle Entrate per il recesso anticipato dal contratto. Si tratta, in concreto, di un'imposta, il cui onere grava in capo al locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata al fisco (ex art. 8, l. n. 392/1978). L’importo, pari a 67 euro, dovrà essere pagato entro 30 giorni dall’evento in una delle seguenti modalità:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
  • con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con modello F24 ELIDE è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Il modello RLI, invece, si usa sia per la registrazione dei contratti di locazione sia per gli adempimenti successivi: la presentazione del modulo può essere effettuata o in modalità telematica, direttamente o tramite intermediario, ovvero presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Rimane fermo, ovviamente, il diritto del locatore, ove la risoluzione del contratto di locazione sia dovuta ad inadempimento del conduttore, al risarcimento dei danni conseguenti all'anticipata cessazione del rapporto, il cui ammontare "costituisce valutazione del giudice di merito che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto" (Cass. n. 2865/2015).

Solo in caso di adesione al regime della cedolare secca non è dovuto il versamento dell’imposta di registro in quanto il regime fiscale sostitutivo sostituisce imposta di bollo e di registro sia in sede di registrazione che di adempimenti successivi.

Alice Gottani

Fonti normative

Legge n. 431/1998

Cass. n. 18167/2012

Cass. n. 2865/2015

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