In quali casi si può subire uno sfratto?

Casistica e tempistica dell’esecuzione forzata per rilascio di immobile.

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1. La base normativa sostanziale dell’istituto

L’articolo 2930 del codice civile stabilisce che in caso di inadempimento a fronte dell’obbligo di consegna di una cosa detrminata, mobile o immobile, l’avente diritto può ottenerne il rilascio forzato secondo le norme del codice di proceura civile. Questa è la base normativa da cui prendono le mosse i procedimenti per convalida di sfratto contemplati dagli articoli 657 e ss. del codice di procedura civile.

Trattasi di procedimenti finalizzati al rilascio di un bene immobile a seguito di contratto di locazione o quando il godimento di un immobile è il corrispettivo anche parziale di una prestazione d’opera. Tuttavia il codice di procedura civile non esaurisce la normativa in tema di sfratto esecutivo. Accanto alle ipotesi di sfratto per finita locazione e per morosità si aggiunge anche quella dello sfratto per necessità contemplata invece dalla legge 392/78.

2. Lo sfratto per finita locazione

Questa prima tipologia è contemplata dall’articolo 657 del codice di procedura civile il quale consente l’intimazione di sfratto, con contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza naturale del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione. Lo stesso articolo descrive altresì la c.d. intimazione di licenza per finita locazione prima della scadenza del contratto, sempre con la contestaule citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Il locatore, in questa ultima ipotesi si precostituisce titolo esecutivo strumentale al rilascio dell’immobile, purché il contratto sia pendente e dunque non scaduto o risolto.

3. Lo sfratto per morosità

Questa seconda tipologia consente, invece, al locatore di intimare al conduttore lo sfratto con le stesse modalità di cui al 657 del codice di procedura civile, stavolta anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze pattuite. In tal caso il locatore, può altresì chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e per quelli dovuti sino alla esecuzione dello sfratto. Trattasi, dunque, di una procedura specifica prevista nel caso tassativo di inadempienza del conduttoree nel pagamento dei canoni.

Essa è immediatamente esecutiva come previsto dall’articolo 664 c.p.c seppure con possibilità per l’intimato di proporre opposizione.

Il locatore, dal canto suo, ai fini della convalida dello sfratto, dovrà attestare in giudizio che la morosità persiste.

4. Procedure e tempi da rispettare ex lege

L’intimazione dello sfratto , in entrambi i casi appena descritti, si presenta con atto di citazione a comparire ad udienza fissa presentato davanti al tribunale del luogo dove si trova la cosa locata. Legittimato attivo è dunque solo il locatore.

Tra la notifica della citazione e l’udienza devono decorrere termini liberi non inferiori a 20 giorni. Inoltre, la citazione per la convalida, insieme all’invito a comparire all’udienza indicata, deve contenere l’avvertimento per il convenuto che, in caso di mancata comparizione o se compare in caso di mancata opposizione, il giudice convaliderà la licenza o lo sfratto.

Qualora il giudice ritenga probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore può ordinarne la rinnovazione.

La notifica dell’intimazione va comunque fatta a mani proprie dell’intimato e se ciò non è possibile l’ufficiale giudiziario dovrà spedire avviso a quest’ultimo a mezzo di lettera raccomandata allegando all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione.

5. E se l’intimato si opponesse allo sfratto?

In questo caso il giudice non potrà convalidare lo sfratto e dovrà emettere i provvedimenti necessari alla modifica del rito ex articolo 447 bis c.p.c., fatta salva la facoltà di emettere ordinanza provvisoria di rilascio come previsto dall’articolo 665 c.p.c.

A seguito dell’opposizione dell’intimato con conseguente cambio di rito, il giudice potrà valutare in tale sede se l’inadempimento è così grave da determinare anche la risoluzione del contratto.

Il codice prevede, altresì, all’articolo 668 c.p.c. la possibilità per l’intimato non comparso di proporre un’opposizione tardiva (e quindi dopo la convalida) quando egli provi di non avere avuto conoscenza tempestiva dell’udienza:

- per irregolarità della notifica;

- per caso fortuito;

- per forza magggiore.

Decorsi 10 gg dall’esecuzione, l’opposizione non è più ammessa. Tuttavia l’impedimento dell’intimato deve essere sufficientemente grave e improvviso con prova del nesso di causalità tra esso e la mancata presenza all’udienza di convalida.

6. Lo sfratto per necessità

La legge 392/78 contempla, poi , quest’ultima tipologia di sfratto che si verifica quando il proprietario intende riutilizzare l’alloggio o effettuare lavori all’abitazione. I casi tassativi in cui si può procedere possono essere così riassunti:

- quando il proprietario vuole destinare l’appartamento ad altro uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale del coniuge, genitore, figlio o parente entro il secondo grado;

- quando il proprietario intende riutilizzare l,abitazione per altri fini culturali, assistenziali proponendo contestualmente al conduttore idonea alternativa abitativa;

- quando il conduttore ha già nello stesso comune un idoneo alloggio libero;

- quando l’appartamento è seriamente danneggiato e necessita intervento di stabilizzazione o addirittura di demolizione o trasformazione o si debba procedere a lavori di sopra elevazione per cui la presenza dell’inquilino è di intralcio;

- quando l’appartamento non è occupato continuativamente senza giustificato motivo;

- quando il proprietario ha venduto a terzi l’appartamento e non ha altri immobili ad uso abitativo oltre alla sua abitazione;

Questo tipo di esecuzione è consentita soltanto dopo che siano trascorsi i primi 4 anni in caso di contratti liberi o i tre anni, in caso di contratti concordati. Qualora trattasi di contratti transitori, è sufficiente una semplice disdetta di almeno 6 mesi, prima della scadenza indicandone pur sempre i motivi di necessità.

L’inquilino che subisce lo sfratto per necessità può accettarlo senza opporsi rispettando quanto prescritto dal giudice nell’ordinanza di sgombero oppure può opporsi facendo aprire un’istruttoria volta a verificare la sssitenza dei motivi di necessità dichiarati dal giudice.

7. Infine arriva il momento di lasciare l’appartamento

Il giudice è chiamato a fissare una data entro cui l’inquilino deve liberare l’appartmento. Questo termine può essere prorogato (comunque per un periodo non superiore ai 6 mesi) :

- nei casi di sfratto per finita locazione nei comuni ad alta densità abitativa o nei capoluohi di provincia;

- nel caso di coinquilini disoccupati, ultra 65enni, genitori di cinque o più figli, con portatori di handicap o malati terminali in famiglia (la proroga in questi casi può arrivare fino ai 18 mesi);

Non sono previste proroghe per il rilascio dell’appartamento nei casi di morosità e inadempienza contrattuale.

Qualora l’inquilino non liberi l’appartamento nel tempo stabilito il proprietario può intimarlo a procedere nel termine di 10 giorni con minaccia di azione esecutiva successiva. Se i dieci giorni decorrono invano un ufficiale giudiziario notificherà all’inquilino un preavviso di rilascio con cui viene fissata il giorno e l’ora dell’esecuzione forzata durante la quale verrà redatto un verbale di immissione nel possesso.

Fonti Normative

- Articoli 657 e ss. del codice di procedura civile

- Articolo 2930 del codice civile

- Legge 392/1978 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”

- Legge 431/1998 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”

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