Capita a tutti di leggere sui giornali o sui social network più famosi, annunci di case in affitto ove il proprietario richiede la cosiddetta caparra, oltre il pagamento del canone mensile. In generale, la caparra, versata all’inizio, deve essere restituita alla scadenza del contratto d’affitto ma non è sempre così.

caparra non restituita

1. Definizione del deposito cauzionale (c.d. caparra).

Prassi consolidata vuole che, alla firma del contratto, il conduttore versi al locatore un deposito cauzionale o cauzione. L’importo della cauzione non può essere superiore a 3 mensilità di canone.

La somma corrisposta a titolo di deposito cauzionale non può essere aumentata nel corso della locazione, neppure in caso di aggiornamento Istat del canone mensile. La cauzione svolge essenzialmente tre funzioni:

1. Garantisce il proprietario di casa, in caso di mancato pagamento di qualche mensilità da parte dell’inquilino. Infatti, il proprietario di casa può trattenere la cauzione compensandola con i canoni non versati.

Ciò è ammesso senza previa autorizzazione del Giudice, in quanto le somme sono liquide ed esigibili e non necessitano di un accertamento giudiziale. Ovviamente, se la cauzione dovesse essere di un importo superiore ai canoni non versati, la somma residua deve essere restituita all’inquilino;

2. Garantisce il proprietario di casa, in caso di mancato pagamento degli oneri accessori (ad esempio spese condominiali) da parte dell’inquilino;

3. In caso di accordo tra le parti, vale quale risarcimento per i danni che l’inquilino ha arrecato all’immobile e per il suo ripristino. In ogni caso, non possono essere imputate all’inquilino i danni derivanti dall’usura dell’immobile, che restano a carico del proprietario di casa.

Non solo, la cauzione produce sempre interessi e tali interessi vanno restituiti sempre al conduttore o al termine del contratto di locazione o allo scadere di ogni anno, se richiesto espressamente dall’inquilino.

Della richiesta della caparra, ne sapranno qualcosa tutti gli studenti fuori sede che ogni anno si mettono alla ricerca di una stanza in condivisione o di una casa tutta per sé.

Cosa succede se il proprietario si oppone? Lo studente perde i soldi già versati oppure può recuperare il suo credito?

Per rispondere a questa domanda dobbiamo prima chiarire in cosa consiste la caparra e qual è la sua funzione.

2. Il contratto di locazione

Il contratto di locazione può prevedere in capo all’inquilino (il cosiddetto locatario o conduttore) l’obbligo di versare una determinata somma di denaro al proprietario dell’immobile (il cosiddetto locatore) come garanzia dell’immobile stesso. A fronte del godimento dell’immobile, l’inquilino si impegna a pagare puntualmente il canone concordato, ad eseguire la manutenzione ordinaria e a restituire la casa nelle stesse condizioni in cui gli è stata locata.

La somma di denaro, chiamata deposito cauzionale (cauzione) o impropriamente caparra, serve a garantire il locatore nelle situazioni patologiche del rapporto contrattuale, ovvero in caso di eventuali danni cagionati all’immobile dall’inquilino, nel caso in cui questi decida di andarsene improvvisamente o ancora nel caso in cui non paghi una o più mensilità.

Deve precisarsi che l’obbligo di versare la caparra deve essere espressamente previsto dal contratto. Inoltre, se l’inquilino non versa la caparra, si potrà procedere allo sfratto. Di converso, ove il contratto non preveda alcunché in merito, l’inquilino può rifiutarsi legittimamente di versare la cauzione.

La caparra può essere versata solo una volta e, di regola, viene corrisposta all’atto della stipula. Il locatore e il locatario, tuttavia, possono accordarsi che il versamento avvenga in un secondo momento o sia dilazionato nel tempo.

Potrebbe accadere che il proprietario chieda il versamento di una seconda caparra a garanzia dell’affitto: si tratta di una richiesta assolutamente illegittima. A tutela del suo diritto, il proprietario può semmai richiedere un garante, una fideiussione o il pagamento anticipato di alcune mensilità del canone ma non anche una seconda caparra. 

Nell’ipotesi ultima del pagamento anticipato l’inquilino non dovrà pagare i canoni successivi avendoli già corrisposti in precedenza.

Linguaggio comune spesso si utilizzano questi termini come sinonimi, anche sbagliando, ma cerchiamo di fare chiarezza. In alcuni casi capita che, al momento della conclusione di un contratto, le parti convengano che una versi all’altra una somma di denaro e ciò può verificarsi in un momento collocato antecedentemente all’esecuzione del contratto posto in essere. Tale somma potrebbe essere corrisposta a diverso titolo, dunque potrebbe svolgere la funzione di caparra, cauzione oppure acconto.

3. A quanto ammonta la caparra?

Ai sensi dell’art. 11 della legge del 27 luglio 1978, n. 392, il proprietario può richiedere fino ad un massimo di 3 mensilità come caparra. Ne consegue allora che saranno da considerarsi illegittime richieste spropositate - che si vedono in alcuni annunci - di 4 o più mensilità a titolo di caparra.

Vi è, tuttavia, un’eccezione: se, ad esempio, si tratta di immobili di particolare pregio, i contraenti possono concordare un importo maggiorato a condizione che si tratti di una cifra congrua e ragionevole.

4. La restituzione della caparra

Dopo aver chiarito in cosa consiste la caparra e qual è la sua funzione, ora possiamo rispondere alla domanda iniziale.

Alla scadenza del contratto di locazione il proprietario deve restituire all’inquilino la somma, comprensiva anche di interessi legali maturati fino a quel momento.

Accade sovente che il proprietario non voglia restituire la caparra adducendo che l’immobile presenta dei danni. In tale caso, però, egli non può agire arbitrariamente, decidendo appunto di trattenere la caparra come risarcimento danni, ma deve necessariamente adire le vie giudiziali. 

Deve essere, infatti, un giudice ad accertare l’esistenza del danno e a determinare il suo ammontare. Di conseguenza, anche in presenza di danni evidenti, il proprietario non potrà trattenere la caparra. In altre parole, egli dovrà restituirla all’inquilino e poi citarlo in giudizio per risarcimento danni.

D’altro canto, l’inquilino potrà agire in giudizio per recuperare il suo deposito cauzionale tramite decreto ingiuntivo.

A ben vedere si tratta di una situazione abbastanza incresciosa per entrambe le parti, sicché è fortemente consigliato rivolgersi a professionisti esperti, quali sono gli avvocati civilisti, che sapranno suggerire la strada più opportuna da intraprendere.

5. Cosa fare se il proprietario di casa non vuole restituire la caparra

In assenza di morosità e di danni all’immobile, il locatore ha l’obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale al momento della cessazione del contratto. Il diritto dell’inquilino alla restituzione della cauzione si prescrive in 10 anni che decorrono dalla effettiva riconsegna dell’immobile e, quindi, anche dopo la cessazione del contratto di locazione.

Se il locatore non vi provvede, il conduttore, assistito da un legale, deve in ordine:

- dar corso al procedimento di mediazione finalizzato alla conciliazione (obbligatoria perché condizione di procedibilità per una eventuale azione avanti il Giudice);

- se la mediazione viene svolta, ma ha esito negativo, il conduttore può procedere alla iscrizione a ruolo un ricorso per decreto ingiuntivo, al fine di ottenere la restituzione della somma a titolo di cauzione, oltre gli interessi maturati.

A tal fine, deve essere depositato tra i documenti a corredo della richiesta di ingiunzione: copia del verbale negativo di mediazione e la copia del contratto di locazione a suo tempo registrato. In caso di assenza del contratto di locazione registrato, l’inquilino è tenuto a dar corso ad una causa ordinaria, mediante notifica di atto di citazione.

6. Fonti normative

Legge del 27 luglio 1978, n. 392: Disciplina delle locazioni di immobili urbani

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Avvocato Paola Massolo
Paola Massolo

Sono la Dottoressa Paola Massolo e sono specializzata in Diritto del lavoro e Diritto societario.Ho lavorato come addetto giuridico in società multinazionali leader nel loro settore di appartenenza, nelle quali mi sono occupata princip ...