È possibile cancellare l'ipoteca sulla casa?

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• Caratteristiche e funzione dell'ipoteca
• Estinzione e cancellazione dell'ipoteca
• Cancellazione dell'ipoteca sulla casa
• Fonti normative

1. Caratteristiche e funzione dell'ipoteca

L'ipoteca è un importante strumento previsto dalla legge allo scopo di garantire il credito vantato da un soggetto, nel caso in cui il debitore non adempia ai suoi obblighi. Particolarità dell'ipoteca è che il bene concesso a garanzia dell'adempimento resta in possesso del debitore, che può continuare, dunque, ad usufruirne.

In caso di insolvenza, il creditore ha il diritto di espropriare il bene oggetto d'ipoteca e di essere soddisfatto con preferenza sull'importo ricavato dall'espropriazione.

Il Codice Civile individua tre tipi di ipoteca:

• legale: si ha ad esempio nel caso di vendita di un bene immobiliare . Il venditore può richiedere la costituzione di un'ipoteca sul bene venduto, ricevendo in tal modo una garanzia nel caso in cui l'acquirente venga meno agli obblighi derivanti dal contratto di vendita;
• giudiziale: è quella che deriva da una sentenza o da un provvedimento giurisdizionale, con cui, ad esempio, viene condannata una parte al pagamento di una somma di denaro;
• volontaria: viene concessa attraverso una dichiarazione unilaterale o un accordo, che deve avvenire per atto pubblico o scrittura privata a pena di nullità. Esempio classico è l'ipoteca posta a garanzia del contratto di mutuo stipulato con una banca, si parla a tal fine di mutuo ipotecario.

L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri, dura 20 anni a partire dalla data di iscrizione e può essere rinnovata.

Quando il debito viene estinto, si estingue anche l'ipoteca sorta a garanzia dell'adempimento. Se il debito non si estingue l'ipoteca continua a gravare sul bene, anche se il proprietario dello stesso cambia e non è più dunque l'originario debitore. Si tratta del cosiddetto diritto di sequela e comporta la necessità, in caso di acquisto di beni immobili, di effettuare le dovute verifiche per controllare se l'immobile oggetto di vendita è gravato o meno da ipoteca.

Oggigiorno si sente molto spesso parlare di ipoteca sulla casa, soprattutto in tema di mutui concessi dagli istituti di credito. La banca chiede, ai fini della concessione del mutuo e a garanzia del pagamento delle rate previste, che vengaiscritta l'ipoteca sulla casa.

Quando il mutuo si estingue, venendo saldato interamente l'importo previsto, si estingue anche l'ipoteca, in quanto viene meno la funzione di garanzia ad essa collegata.

Ma l'estinzione dell'ipoteca comporta automaticamente la sua cancellazione dai registri in cui è stata iscritta?

Assolutamente no. Estinzione e cancellazione sono aspetti diversi: nel momento in cui l'adempimento si è realizzato e dunque la funzione di garanzia dell'ipoteca cessa di esistere, è necessario porre in essere le dovute procedure ai fini della cancellazione della stessa dai pubblici registri.

2. Estinzione e cancellazione dell'ipoteca

Abbiamo detto che l'estinzione dell'ipoteca differisce dalla cancellazione della stessa nei pubblici registri. In particolare, la cancellazione comporta sicuramente l'estinzione dell'ipoteca, ma non viceversa.

Il Codice Civile individua, oltre alla cancellazione, altri casi di estinzione dell'ipoteca:

• mancato rinnovo dell’ipoteca trascorsi vent’anni dall’iscrizione;
• estinzione dell'obbligazione che aveva fatto sorgere la garanzia per il suo adempimento;
• distruzione del bene ipotecato;
• rinuncia del creditore all'ipoteca;
• scadenza del termine o verificarsi della condizione risolutiva legata all'ipoteca;
• provvedimento del tribunale volto ad espropriare il bene oggetto di ipoteca o ad ordinare la cancellazione della stessa.

Anche se si è verificata una delle cause di estinzione dell'ipoteca, questa potrebbe risultare ancora iscritta nei pubblici registri. Si tratta di un'iscrizione meramente formale, in quanto sono venuti meno gli effetti di garanzia, ma è necessario attivarsi per procedere alla materiale cancellazione.

3. Cancellazione dell'ipoteca sulla casa

A norma degli articoli 2882 e seguenti del codice civile, la cancellazione avviene in seguito alla presentazione al conservatore di un documento contenente il consenso del creditore affinché l'ipoteca venga cancellata. Il consenso del creditore deve essere espresso per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Sempre a norma del codice civile, il conservatore è tenuto ad eseguire la cancellazione dell'ipoteca quando essa è ordinata da un provvedimento giurisdizionale.

Nel caso in cui l'ipoteca sulla casa sia stata iscritta a seguito della stipula di un contratto di mutuo, è stata introdotta dalla Legge 40/2007 (Legge Bersani) una procedura semplificata di cancellazione che non presenta incombenze per il debitore. Si tratta della cancellazione automatica dell'ipoteca.

In pratica, estinto il mutuo, la banca deve rilasciare al debitore la quietanza attestante l'avvenuta estinzione, dove deve essere indicata anche la data in cui il debito è stato interamente saldato. Entro 30 giorni dalla data di estinzione del mutuo, la banca deve comunicare al conservatore l'avvenuta estinzione dell'obbligazione.

Trascorsi 30 giorni dall'estinzione del mutuo, il conservatore, accertata l'avvenuta comunicazione dell’estinzione della obbligazione, procede d'ufficio alla cancellazione.

La legge precisa che, ai fini del procedimento di cancellazione automatica dell'ipoteca, non è necessaria l'autentica notarile. Si tratta, dunque, di una procedura che non prevede ulteriori oneri a carico del debitore.

Potrebbe accadere che la banca, entro i 30 giorni dall'estinzione del mutuo, comunichi al conservatore che intende far permanere l'ipoteca, sussistendo un giustificato motivo. Ricorrendo questa ipotesi, dunque, l'ipoteca non viene effettivamente cancellata, nonostante il debito sia stato saldato.

La legge non prevede sanzioni nel caso in cui la banca non comunichi, o comunichi in ritardo agli uffici competenti, l'avvenuta estinzione dell'obbligazione. Il debitore può, in ogni caso, chiedere all'istituto di credito di procedere ad effettuare la comunicazione di estinzione del mutuo, utile alla cancellazione dell'ipoteca.

Maria Tommaselli

Fonti normative

Legge 40/2007

Art. 2808 e segg. Codice Civile

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