Nell’attuale situazione di stagnazione diversi sono stati gli interventi promossi dalle forze politiche allo scopo di incentivare la ripresa economica. In tale contesto si collocano le disposizioni contenute nel decreto Crescita e finalizzate a finanziare il così detto fondo di garanzia per l’acquisto di abitazioni adibite a prima casa. Ciò allo scopo di rendere più facile l’accesso al mutuo, mediante il rilascio della garanzia da parte dello Stato.

 

Il fondo di garanzia prima casa, originariamente dedicato solo ai giovani (under 35), è, oggi, uno strumento cui i cittadini possono accedere sia per acquistare la prima casa senza però avere la liquidità necessaria per farlo, sia per l’acquisto e la ristrutturazione dell’abitazione principale o il suo efficientamento energetico 

 

Il fondo si fa carico di garantire il 50% del capitale da rimborsare con il mutuo, soccorrendo così i mutuatari nell’eventualità di una temporanea difficoltà a rimborsare le rate. Gli istituti erogatori si impegnano quindi a non richiedere ulteriori garanzie oltre a quella fornita dallo Stato.

 

1. I requisiti previsti dalla legge

 

In conformità alla disciplina fiscale relativa alla concessione dei benefici per l’acquisto della prima casa di abitazione, l’immobile deve essere ubicato in Italia e adibito ad abitazione principale. Non deve rientrare, inoltre, nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n.1072. 

 

Per richiedere il fondo di garanzia prima casa occorre, quindi, anzitutto non essere proprietari di alcun immobile ad uso abitativo alla data della presentazione della domanda, a meno che non si tratti di immobili acquisiti in eredità anche condivisa con altri parenti, o che l’immobile eventualmente posseduto sia ceduto a terzi in usufrutto a titolo gratuito a genitori o fratelli.

 

Il finanziamento che può essere garantito dal Fondo di Garanzia sui mutui prima casa deve avere un valore capitale massimo di duecentocinquantamila euro da utilizzare per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa non di lusso.

 

L’erogazione del mutuo per cui richiedere l’accesso al Fondo di Garanzia prima casa Consap 2019 deve avvenire presso una delle banche aderenti all’iniziativa, che abbiano firmato il Protocollo di intesa dell'8 ottobre 2014 con Ministero dell’economia e delle finanze e Abi.

 

2. Come richiedere il Fondo di garanzia prima casa 

 

E’ disponibile sul sito Consap o presso le banche aderenti, indicate nello stesso sito, il modulo da compilare con la richiesta di accesso al Fondo di garanzia prima casa. Il modulo, completo di documento di identità, attestazione Isee ed eventuale altra documentazione richiesta, va consegnato poi alla banca con la quale si è stipulato il mutuo, purché sia aderente all’iniziativa, la quale si occuperà di inoltrare la richiesta a Consap. 

Il modulo prevede tre modalità

  • acquisto;
  • acquisto con ristrutturazione ed efficientamento energetico (nota bene, la ristrutturazione da sola non è prevista);
  • acquisto con accollo da frazionamento (da costruttore). 

Nel modulo andranno indicati e documentati con autocertificazione tutti i requisiti necessari all’accesso al Fondo di Garanzia

 

3. Le tempistiche per il rilascio della garanzia

 

Dal momento dell’invio della domanda e della documentazione richiesta, Consap ha tempo 20 giorni per rispondere al mutuatario, comunicando l’esito dell’istruttoria

 

In caso non ci siano risorse disponibili, il gestore comunicherà all’istituto finanziatore tale esito entro i successivi cinque giorni. 

 

In caso di accettazione, la priorità delle domande è stabilita dalla progressione dei numeri di protocollo. 

 

In ogni caso entro 30  giorni lavorativi dall’accettazione della domanda e dall’accesso al fondo si avrà l’erogazione del mutuo e la partenza della garanzia statale. 

 

Sta poi nella discrezionalità della banca erogatrice il finanziamento decidere se accettare o meno la richiesta di utilizzo del Fondo di Garanzia.

 

4. Fondo di garanzia prima casa per mutuo 100%

 

Colui che intende acquistare un immobile da adibire a propria abitazione principale può chiedere al Fondo il rilascio di una garanzia per la concessione di un finanziamento pari all’intero valore dell’immobile. 

 

Soluzione, questa, adatta a chi debba acquistare casa in giovane età e senza la stabilità lavorativa spesso richiesta tra le garanzie per la banca erogatrice.

 

L’ammortamento del mutuo può durare sino a 30 anni ed essere garantito per il 50% del Fondo Prima Casa Consap per un capitale erogato non superiore ai 250 mila euro da spendere per l’acquisto di una casa non accatastata come di lusso.  

 

Anche in questo caso la priorità è concessa a giovani coppie, famiglie genitoriali, lavoratori atipici. 

 

5. Fondo di garanzia prima casa: i tassi agevolati

 

La disciplina in parola prevede anche l’applicazione di tassi agevolati a coppie di cui almeno uno dei due sia under 35, famiglie monogenitoriali, giovani under 35 con contratto di lavoro atipico e conduttori di alloggi di edilizia popolare; condizioni che non costituiscono più come in passato requisiti per l’accesso esclusivo al fondo, ma possono essere fatte valere appunto come priorità.

6. NOVITA’ LEGISLATIVE

Il Decreto-Legge n. 73/2021, convertito in Legge 106/2021 (c.d. decreto Sostegni bis) all’articolo 64 ha introdotto diverse agevolazioni al fine di consentire ai giovani con meno di 36 anni nell’anno in cui si effettui il rogito e con un valore ISEE entro i 40.000,00 euro l’acquisto della prima casa. Tra essi la previsione di un bonus prima casa per gli under 36 che effettuino l’acquisto di un immobile da adibire, appunto, a residenza di famiglia (prima casa) entro il termine del 30 giugno 2022 prevedendo, altresì, l’introduzione di una nuova agevolazione consistente nell’esenzione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Con la Legge di bilancio 2022 è stato prorogato il termine suddetto, prevedendo che il bonus “Prima casa under 36” valga anche per tutti gli acquisti effettuati fino al 31 dicembre 2022.

L’agevolazione prevista dalla legge, peraltro, lungi dal limitarsi alla previsione di cui sopra, prevede anche ulteriori vantaggi, prevedendo:

  • il riconoscimento di un credito d’imposta pari all’imposta pagata per l’acquisto effettuato da un’impresa, disponendo che esso possa essere utilizzato a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi di data successiva a quella di acquisto del bene ovvero in compensazione al pagamento ad altre imposte su atti o denunce successivi al rogito (pagamenti da eseguirsi mediante utilizzo del modulo F24);
     
  • che per i finanziamenti collegati all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’immobile da adibire a prima casa, inoltre, non è nemmeno dovuta l’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastale oltre che le tasse sulle concessioni governative.

Al fine di poter godere di tali esenzioni, peraltro, è necessario che il beneficiario dichiari la sussistenza dei requisiti legislativamente previsti nel testo del regolamento contrattuale ovvero in un documento separato che ad esso venga allegato. Inoltre, è opportuno segnalare che viene innalzata dal 50% iniziale all’80% la garanzia massima concedibile. Da ultimo, invero, in una delle ultime sedute del Governo Draghi tenutasi in data 10 ottobre 2022 si è deciso di estendere ulteriormente le agevolazioni di cui si è già detto anche all’anno 2023.

Alcuni dettagli, tuttavia, non sono ancora noti. In specie, non si conosce ancora l’effettiva consistenza del fondo prima casa, che per l’anno 2021 è stato pari ad euro 290 milioni e per l’anno in corso (2022) è stato ridotto ad euro 250 milioni. Per conoscere tale dato e gli ulteriori collegati, quali le politiche di salvaguardia applicabili ai tassi richiesti dalle banche e l’effettivo riconoscimento del bonus anche a coloro i quali abbiano un ISEE superiore ai 40.000,00 euro, occorrerà, in conclusione, attendere la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, entro il 31 dicembre 2022, della Legge di Bilancio 2023. Infine, è opportuno rammentare che le previsioni relative all’accesso al fondo prima casa sono fruibili anche dai soggetti di età superiore ai 36 anni, ma che in tal caso il fondo prevede una garanzia pubblica limitata al 50% dell’importo complessivo erogato con il mutuo.

 

Riccardo Scandurra, Chiara Biscella

 

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Avvocato Chiara Biscella
Chiara Biscella

Dopo la laurea in giurisprudenza presso l'Università degli studi dell'Insubria e il conseguimento del diploma presso la Scuola di specializzazione per le professioni legali dell'Università Cattolica del Sacro Cuore, ho intrapreso, ment ...