L’ipoteca giudiziale, si differenzia sia dall’ipoteca legale, ammessa nei casi previsti dalla legge e sia dall’ipoteca volontaria, basata sul consenso delle parti, in quanto si fonda su un provvedimento emesso dal giudice. Vediamo come funziona.

cancellazione ipoteca

1. Cosa vuol dire ipoteca giudiziale

L' argomento che tratteremo oggi, riguarda il tema dei diritti di garanzia, e più precisamente, in cosa consiste l’ipoteca su un bene, e il procedimento relativo alla sua iscrizione e cancellazione.
L’ipoteca, costituisce un diritto reale, costituito a favore del creditore, a garanzia del soddisfacimento del proprio credito, per l’ipotesi dell'inadempimento da parte del debitore delle pretese creditorie.

Attraverso l'ipoteca, infatti, il creditore si premunisce di un diritto di prelazione, rispetto agli altri creditori non privilegiati, che gli consente, a fronte dell’inadempimento del debitore e della successiva espropriazione forzatadel bene su cui è iscritta l'ipoteca medesima, di essere preferito rispetto a tali creditori, nel soddisfacimento del proprio credito, tramite la distribuzione del ricavato ottenuto con la vendita all’incanto del bene, appartenente al debitore inadempiente.
L’ipoteca, può avere ad oggetto:

  • i beni immobili e loro pertinenze, comprese i miglioramenti successivi;
  • i diritti immobiliari, quali l'usufrutto, l’enfiteusi e il diritto di superficie;
  • i beni mobili registrati, come le navi, gli aerei e le automobili;
  • le rendite dello stato.

L’ipoteca giudiziale, si caratterizza per il fatto, che il titolo giustificativo ad iscrivere l’ipoteca medesima, è costituito da un provvedimento giudiziario.
Infatti, l’art. 2818 del codice civile, prevede che è titolo idoneo per iscrivere un’ipoteca sui beni appartenenti al debitore, la sentenza di condanna:

  •  al pagamento di una somma di denaro;
  • oppure all'adempimento di un’obbligazione;
  • oppure al risarcimento dei danni.

Oltre alla sentenza di condanna, il codice civile, prevede la possibilità di iscrivere l’ipoteca giudiziale sui beni del debitore, in base agli altri provvedimenti previsti dalla legge, tra cui:

  • il decreto ingiuntivo esecutivo;
  •  i lodo arbitrali esecutivi;
  • le sentenze straniere, riconosciute nel nostro ordinamento;
  • la sentenza di separazione giudiziale oppure il decreto di omologazione della separazione consensuale, qualora sia previsto l’obbligo alla corresponsione periodica di somme di denaro;
  • l’accordo di negoziazione assistita;
  • la sentenza di divorzio.

1.1 Come iscrivere un ipoteca giudiziale

L’iscrizione dell’ipoteca, deve essere effettuata dal creditore, presso la conservatoria dei registri immobiliari, del luogo ove è situato l’immobile appartenente al debitore oppure presso i pubblici registri per quanto riguarda i beni mobili registrati.

Non è possibile iscrivere, l’ipoteca giudiziale, sui beni che appartenevano al debitore defunto, qualora l’eredità sia stata accettata col beneficio d’inventario o in caso di eredità giacente.

Per procedere all’iscrizione, il creditore deve presentare, la copia autentica del titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo, ecc.), e la nota d’iscrizione in doppio originale, nella quale vanno indicate:

  • le generalità del creditore e del debitore;
  • la denominazione o ragione sociale, nel caso di società;
  • l’elezione di domicilio del creditore, nella circoscrizione ove si trova il tribunale competente;
  • la somma per cui si procede all’iscrizione dell’ipoteca giudiziale, qualora non sia determinata nel provvedimento giudiziario;
  • l’indicazione dettagliata del bene su cui grava l’ipoteca;
  • il titolo, con l’indicazione del pubblico ufficiale, che l’ha ricevuto o autenticato.

L’ufficiale che procede all’iscrizione dell’ipoteca, restituisce al creditore, una copia della nota d’iscrizione, sui cui certifica la data ed il numero d’ordine dell’ipoteca.

Il numero d’ordine, infatti, determina il grado in base al quale viene stabilito il regime di preferenza tra i vari creditori che abbiano iscritto un’ipoteca sul bene del debitore.

L’iscrizione, conserva la sua efficacia per venti anni, dovendo il creditore ipotecario, procedere prima della scadenza alla rinnovazione dell’iscrizione, pena in caso contrario la perdita del grado di preferenza nel soddisfacimento del credito.

Trascorsi venti anni, senza che il creditore abbia rinnovato l’iscrizione, egli dovrà iscrivere nuovamente l’ipoteca con un nuovo grado, che però sarà inopponibile ai terzi acquirenti, che abbiano precedentemente, trascritto l’atto d’acquisto.

1.2 Quanto costa iscrivere l’ipoteca giudiziale?

Per iscrivere l’ipoteca giudiziale, è necessario procedere al pagamento delle imposte dovute, versando nello specifico:

  • l’imposta di registro, nella misura dello 0,50% dell’importo dell’ipoteca;
  •  l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% dell’importo dell’ipoteca, con un minimo di 200€;
  •  l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria, rispettivamente nella misura di 155€ e 35€;
  • gli onorari e le spese, dovuti per l’iscrizione.

2. Come si cancella l'ipoteca

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale, può essere eseguita dall’ufficiale della conservatoria, qualora il creditore, presti il proprio consenso alla cancellazione.
In caso d'incapacità d’agire del creditore, per la cancellazione dell’ipoteca, occorre l’intervento del rappresentante legale, il quale però non può prestare il consenso, ove il credito non sia stato soddisfatto.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale, può avvenire nell’ipotesi in cui:

  • il debitore proceda a soddisfare la pretese creditoria,
  • il creditore, rinunci per iscritto, tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata, alla propria garanzia;
  • si proceda, a fronte dell’inadempimento del debitore, all’espropriazione e successiva vendita all’asta con distribuzione del ricavato, nei confronti del creditore ipotecario;
  • avvenga il perimento del bene, oggetto dell’ipoteca;
  • sia disposta dal giudice, con sentenza passata in giudicato o con uno degli altri provvedimenti divenuti definitivi.

La cancellazione, è eseguita dal conservatore, a margine dell’iscrizione, precedentemente effettuata, indicando l’atto su cui si fonda la cancellazione medesima, la data e la sottoscrizione del conservatore.
Qualora, quest’ultimo, rifiuti di procedere alla cancellazione dell’ipoteca, il creditore ha facoltà di rivolgersi all’autorità giudiziaria.

3. Novità legislative

Come si è già avuto modo di precisare ed esporre nei paragrafi precedenti, l’ipoteca giudiziale si configura quale diritto reale di godimento volto a garantire e tutelare il debito vantato da un soggetto nei confronti di un altro, mediante il vincolo apposto su un bene immobile o mobile registrato appartenente a quest’ultimo. Il soggetto creditore, in questo caso, laddove il debitore non adempia spontaneamente al proprio debito può dar luogo alla richiesta di esecuzione forzata del bene che costituisce oggetto di ipoteca e soddisfarsi, di conseguenza, sul ricavato della vendita.

Peraltro, si è già anche avuto modo di anticipare che, in presenza di talune condizioni, è possibile richiedere la cancellazione dell’ipoteca giudiziale. Per mero scrupolo si ribadisce quanto già precedentemente espresso e si conferma che la cancellazione dell’ipoteca giudiziale può essere richiesta in presenza di una serie di situazioni, specificamente individuabili nelle seguenti:

  • pagamento del debito idoneo ad estinguerlo;
     
  • rinuncia al credito da parte dello stesso soggetto creditore;
     
  • compensazione del debito;
     
  • intervenuta prescrizione del debito posto alla base dell’iscrizione dell’ipoteca (in proposito si rammenta che la situazione si verifica per l’inutile decorso del termine decennale);
     
  • mancato rinnovo dell’iscrizione dell’ipoteca entro il termine di durata ventennale;
     
  • perimento o distruzione del bene immobile sul quale è stata iscritta l’ipoteca;
     
  • intervenuta espropriazione del bene immobile giustificata dalla realizzazione di opere di pubblica utilità;
     
  • intervenuta rinuncia all’ipoteca;
     
  • prescrizione dell’ipoteca.

Alla cancellazione dell’ipoteca provvede la competente Conservatoria dei registri immobiliari a seguito della presentazione di un atto rappresentativo del consenso del creditore formalizzato in un atto pubblico ovvero da una scrittura privata autenticata da un notaio. In alternativa, si può procedere a cancellazione dell’ipoteca a fronte della produzione di un provvedimento giudiziario che disponga in tal senso (i.e. una sentenza).

Quanto ai costi che occorre sostenere al fine di procedere alla cancellazione dell’ipoteca giudiziale si ribadisce, invece, che essi corrispondono, così come aggiornati allo stato attuale, ai seguenti importi:

  • euro 59,00 di imposta di bollo;
     
  • 0,5% del valore complessivo dell’ipoteca iscritta, con un minimo di euro 200,00, a titolo di imposta ipotecaria;
     
  • tassa ipotecaria nella misura fissa di euro 35.

Così brevemente riepilogato quanto di cui ai principi generali vigenti in materia di iscrizione e cancellazione dell’ipoteca giudiziale è, tuttavia, opportuno soffermarsi su alcuni aspetti di sostanziale novità in materia. Una prima questione problematica che è stata sollevata di recente attiene alla cessione del superbonus del 110%. In specie ci si chiede se l’intervenuta iscrizione dell’ipoteca funga da ostacolo a quest’ultima. Invero, alla luce di una disamina sistematica della vigente normativa sembra potersi concludere che non si rinvengono disposizioni che impongano divieti di sorta circa la possibilità di cedere la detrazione fiscale del superbonus 110% qualora sia stato richiesto per un bene immobile sul quale sia stata iscritta ipoteca. Sicché al quesito sembra, almeno allo stato della normativa, doversi fornire risposta affermativa.

Un ulteriore aspetto di notevole attualità è quello affrontato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione a fine 2021 con ordinanza del 3 dicembre, n. 38317, laddove si è stabilito che la mancata cancellazione dell’ipoteca da parte del venditore il quale si sia obbligato in tal senso fa sorgere in favore dell’acquirente il diritto al risarcimento del danno. Tale diritto, peraltro, rinviene la propria causa giustificatrice nella situazione caratterizzata da illegittimità concretizzata dal soggetto venditore. Ovviamente, la determinazione e la liquidazione del quantum richiedono la prova di un concreto pregiudizio economico, che può essere di varia natura, dovendo sul punto considerarsi il danno emergente (ossia le somme da corrispondere per la cancellazione dell’ipoteca), il danno da perdita di chance (rendendo l’ipoteca iscritta sull’immobile meno agevole la possibilità di rivendere il bene),

il danno derivante dalla mancata concessione di un finanziamento o di un fido bancario giustificato dalla sussistenza di un vincolo derivante dall’iscrizione dell’ipoteca, il danno da mancato guadagno per la non avvenuta stipula del contratto definitivo, essendo considerato del tutto legittimo il rifiuto da parte del promissario acquirente di portare a conclusione il contratto di trasferimento della proprietà (compravendita) del bene immobile, almeno fino a che il venditore non abbia adempiuto all’incombente della cancellazione dell’ipoteca da cui è gravata. Da quanto concluso dalla Corte di Cassazione nell’arresto appena rammentato emerge, pertanto, con cristallina chiarezza, la notevole importanza che la cancellazione tempestiva dell’ipoteca riveste, tanto dal punto di vista della possibilità di regolare circolazione dei beni immobili quanto da quello del riconoscimento e del calcolo del risarcimento del danno derivante dalle conseguenze negative direttamente scaturite dall’omissione della stessa da parte del venditore.

Roberto Ruocco, Chiara Biscella

 

Fonti normative

Codice civile: articoli 2808 – 2888.