L’ipoteca giudiziale, si differenzia sia dall’ipoteca legale, ammessa nei casi previsti dalla legge e sia dall’ipoteca volontaria, basata sul consenso delle parti, in quanto si fonda su un provvedimento emesso dal giudice. Vediamo come funziona.

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1. Cosa vuol dire ipoteca giudiziale

L' argomento che tratteremo oggi, riguarda il tema dei diritti di garanzia, e più precisamente, in cosa consiste l’ipoteca su un bene, e il procedimento relativo alla sua iscrizione e cancellazione.
L’ipoteca, costituisce un diritto reale, costituito a favore del creditore, a garanzia del soddisfacimento del proprio credito, per l’ipotesi dell'inadempimento da parte del debitore delle pretese creditorie.

Attraverso l'ipoteca, infatti, il creditore si premunisce di un diritto di prelazione, rispetto agli altri creditori non privilegiati, che gli consente, a fronte dell’inadempimento del debitore e della successiva espropriazione forzatadel bene su cui è iscritta l'ipoteca medesima, di essere preferito rispetto a tali creditori, nel soddisfacimento del proprio credito, tramite la distribuzione del ricavato ottenuto con la vendita all’incanto del bene, appartenente al debitore inadempiente.
L’ipoteca, può avere ad oggetto:

  • i beni immobili e loro pertinenze, comprese i miglioramenti successivi;
  • i diritti immobiliari, quali l'usufrutto, l’enfiteusi e il diritto di superficie;
  • i beni mobili registrati, come le navi, gli aerei e le automobili;
  • le rendite dello stato.

L’ipoteca giudiziale, si caratterizza per il fatto, che il titolo giustificativo ad iscrivere l’ipoteca medesima, è costituito da un provvedimento giudiziario.
Infatti, l’art. 2818 del codice civile, prevede che è titolo idoneo per iscrivere un’ipoteca sui beni appartenenti al debitore, la sentenza di condanna:

  •  al pagamento di una somma di denaro;
  • oppure all'adempimento di un’obbligazione;
  • oppure al risarcimento dei danni.

Oltre alla sentenza di condanna, il codice civile, prevede la possibilità di iscrivere l’ipoteca giudiziale sui beni del debitore, in base agli altri provvedimenti previsti dalla legge, tra cui:

  • il decreto ingiuntivo esecutivo;
  •  i lodo arbitrali esecutivi;
  • le sentenze straniere, riconosciute nel nostro ordinamento;
  • la sentenza di separazione giudiziale oppure il decreto di omologazione della separazione consensuale, qualora sia previsto l’obbligo alla corresponsione periodica di somme di denaro;
  • l’accordo di negoziazione assistita;
  • la sentenza di divorzio.

1.1 Come iscrivere un ipoteca giudiziale

L’iscrizione dell’ipoteca, deve essere effettuata dal creditore, presso la conservatoria dei registri immobiliari, del luogo ove è situato l’immobile appartenente al debitore oppure presso i pubblici registri per quanto riguarda i beni mobili registrati.

Non è possibile iscrivere, l’ipoteca giudiziale, sui beni che appartenevano al debitore defunto, qualora l’eredità sia stata accettata col beneficio d’inventario o in caso di eredità giacente.

Per procedere all’iscrizione, il creditore deve presentare, la copia autentica del titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo, ecc.), e la nota d’iscrizione in doppio originale, nella quale vanno indicate:

  • le generalità del creditore e del debitore;
  • la denominazione o ragione sociale, nel caso di società;
  • l’elezione di domicilio del creditore, nella circoscrizione ove si trova il tribunale competente;
  • la somma per cui si procede all’iscrizione dell’ipoteca giudiziale, qualora non sia determinata nel provvedimento giudiziario;
  • l’indicazione dettagliata del bene su cui grava l’ipoteca;
  • il titolo, con l’indicazione del pubblico ufficiale, che l’ha ricevuto o autenticato.

L’ufficiale che procede all’iscrizione dell’ipoteca, restituisce al creditore, una copia della nota d’iscrizione, sui cui certifica la data ed il numero d’ordine dell’ipoteca.

Il numero d’ordine, infatti, determina il grado in base al quale viene stabilito il regime di preferenza tra i vari creditori che abbiano iscritto un’ipoteca sul bene del debitore.

L’iscrizione, conserva la sua efficacia per venti anni, dovendo il creditore ipotecario, procedere prima della scadenza alla rinnovazione dell’iscrizione, pena in caso contrario la perdita del grado di preferenza nel soddisfacimento del credito.

Trascorsi venti anni, senza che il creditore abbia rinnovato l’iscrizione, egli dovrà iscrivere nuovamente l’ipoteca con un nuovo grado, che però sarà inopponibile ai terzi acquirenti, che abbiano precedentemente, trascritto l’atto d’acquisto.

1.2 Quanto costa iscrivere l’ipoteca giudiziale?

Per iscrivere l’ipoteca giudiziale, è necessario procedere al pagamento delle imposte dovute, versando nello specifico:

  • l’imposta di registro, nella misura dello 0,50% dell’importo dell’ipoteca;
  •  l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% dell’importo dell’ipoteca, con un minimo di 200€;
  •  l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria, rispettivamente nella misura di 155€ e 35€;
  • gli onorari e le spese, dovuti per l’iscrizione.

2. Come si cancella l'ipoteca

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale, può essere eseguita dall’ufficiale della conservatoria, qualora il creditore, presti il proprio consenso alla cancellazione.
In caso d'incapacità d’agire del creditore, per la cancellazione dell’ipoteca, occorre l’intervento del rappresentante legale, il quale però non può prestare il consenso, ove il credito non sia stato soddisfatto.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale, può avvenire nell’ipotesi in cui:

  • il debitore proceda a soddisfare la pretese creditoria,
  • il creditore, rinunci per iscritto, tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata, alla propria garanzia;
  • si proceda, a fronte dell’inadempimento del debitore, all’espropriazione e successiva vendita all’asta con distribuzione del ricavato, nei confronti del creditore ipotecario;
  • avvenga il perimento del bene, oggetto dell’ipoteca;
  • sia disposta dal giudice, con sentenza passata in giudicato o con uno degli altri provvedimenti divenuti definitivi.

La cancellazione, è eseguita dal conservatore, a margine dell’iscrizione, precedentemente effettuata, indicando l’atto su cui si fonda la cancellazione medesima, la data e la sottoscrizione del conservatore.
Qualora, quest’ultimo, rifiuti di procedere alla cancellazione dell’ipoteca, il creditore ha facoltà di rivolgersi all’autorità giudiziaria.

Roberto Ruocco

 

Fonti normative

Codice civile: articoli 2808 – 2888.