Con l'ordinanza n. 7042 del 12 marzo 2020, la Corte di Cassazione è tornata ad occuparsi del tema dei balconi in condominio e della loro manutenzione.

Ultima sentenza cassazione balconi aggettanti

Ordinanza n. 7042 del 12 marzo 2020, la Corte di Cassazione 

1. Balconi aggettanti, cosa sono

I balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla facciata dall’edificio, costituendo solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura, come viceversa è riscontrabile per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio, con la conseguenza che mentre i primi, quelli aggettanti, non determinano volume dell’edificio, nel secondo caso essi costituiscono corpo dell’edificio e contribuiscono quindi alla determinazione del volume (Cassazione civile sez. II, 27/07/2012, n.13509).

I balconi aggettanti, consentendo l’affaccio sia in senso anteriore che laterale su entrambi i lati, costituiscono immancabilmente delle vedute (Cassazione civile sez. II, 19/02/2019, n.4834)

2. Proprietà dei balconi aggettanti

I balconi aggettanti appartengono in via esclusiva al proprietario della singola unità abitativa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, “quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cassazione civile sez. VI, 12/03/2020, n.7042; Cassazione civile sez. II, 30/04/2012, n.6624).

Ne consegue che a essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 c.c. “manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai”. I balconi aggettanti, inoltre, non rientrano neppure in parte tra le cose comuni, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso.

3. Le spese di manutenzione dei balconi aggettanti, a chi spettano?

In generale, le spese per il balcone aggettante spettano sempre al proprietario dell’appartamento salvo per quanto riguarda i rivestimenti esterni pregiati, come le fioriere in muratura, il parapetto in vetro, i fregi decorativi e ornamentali che conferiscono allo stabile un profilo estetico più gradevole: questi ultimi elementi invece devono essere ripartiti tra tutti i condomini in quanto è interesse collettivo il fatto che la facciata dell’edificio mantenga il proprio decorso.

Le spese per la riparazione del sottobalcone spettano al proprietario del balcone stesso (quello cioè dell’appartamento di cui il balcone costituisce un’estensione). Mentre il proprietario del piano inferiore non può usare la soletta senza il consenso del proprietario di sopra, ad esempio per fissare le tende da sole o un condizionatore.

Fonti normative

- Art. 1117 c.c.

- Art. 1125 c.c.

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