Il regolamento condominiale, una volta approvato deve essere allegato al registro dei verbali delle assemblee previsto all’art. 1130 c.c., n. 7).

regolamento condominiale

Che cos’è il regolamento condominiale?

Il regolamento di condominio è l’atto con il quale il condominio stabilisce le norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, le norme per la tutela del decoro dell’edificio, nonché le norme relative all’amministrazione.

Il regolamento di condominio è obbligatorio quando il numero dei condomini sia superiore a dieci. Ogni singolo condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Tale regolamento deve essere approvato con la maggioranza speciale cui al secondo comma dell’articolo 1136 c.c., consistente in un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Il regolamento di condominio è disciplinato dall’art. 1138 del codice civile e l’art. 1139 del codice civile rinvia alle norme sulla comunione per quanto non previsto dal capo II “del condominio negli edifici”, artt. 1117 c.c. e seguenti.

Dove si può trovare il regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale, una volta approvato deve essere allegato al registro dei verbali delle assemblee previsto all’art. 1130 c.c., n. 7). Nel caso di acquisto di un immobile il venditore dovrà fornire il regolamento di condominio al compratore che andrà allegato all’atto di compravendita insieme alla planimetrie dell’immobile.

Pertanto, una copia del regolamento condominiale sarà presente presso lo studio del notaio che ha rogitato l’atto di compravendita, sarà altresì presente presso l’archivio notarile, a cui sarà possibile richiederne copia qualora smarrito e presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Ovviamente l’amministratore di condominio possederà una copia del regolamento condominiale.

Quanti tipi di regolamento condominiale esistono?

Vi sono due tipi di regolamento, il regolamento contrattuale ed il regolamento assembleare: La collocazione del regolamento presso i pubblici registri appena descritta la troveremo nel caso in cui si tratti di regolamento contrattuale.

Questo tipo di regolamento consiste nell’atto predisposto dall’originario costruttore edile dello stabile, inizialmente unico proprietario. Esso viene detto contrattuale in quanto trae origine da un patto stipulato da tutti i condomini o dall’accettazione da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari del regolamento già predisposto dal venditore, il quale lo allegherà all’atto di compravendita di ogni singolo appartamento.

In questo modo, l’acquirente avrà conoscenza degli obblighi e delle facoltà che spetteranno allo stesso in quanto titolare della proprietà immobiliare, come ad esempio la presenza di vincoli alla destinazione degli immobili, la presenza di servitù in favore di un solo condomino, la disciplina dell’uso esclusivo del solaio e del sottotetto in favore di un solo condomino etc. Alla luce di quanto appena descritto l’esistenza del regolamento in parola non può ritenersi dimostrata se non risulti l’accettazione dei condomini nei singoli rogiti o l’approvazione dell’assemblea condominiale ( Cass. 10 febbraio 2209 n. 3245).

Il regolamento di condominio avente natura contrattuale, ove accettato dagli iniziali acquirenti e trascritto nei registri immobiliari vincola tutti i successivi acquirenti, sia in relazione al godimento delle parti comuni sia in relazione alle clausole che vincolano i singoli condomini, costituendo su esse una servitù.

Il regolamento assembleare è quello regolato dall’art. 1138 del codice civile, che, come indicato nel paragrafo precedente, individua le modalità dell’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese etc.

Ai sensi dell’art. 1138, quarto comma, del codice civile il regolamento assembleare non può incidere sui diritti inerenti alla proprietà del condomino, poiché le norme ivi contenute “non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni”. Al regolamento condominiale devono essere allegate le tabelle millesimali, importanti per fissare i criteri di ripartizione delle spese dei singoli condomini.

Queste nel caso in cui abbiano natura contrattuale perché predisposte dall’unico originario proprietario, accettate dai singoli acquirenti o oggetto di accordo da parte di tutti i condomini, devono essere modificate con il consenso unanime dei condomini o con atto dell’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 69 disp. att. c c.

Nel caso in cui abbiano natura deliberativa, in quanto approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale, devono essere modificate dall’assemblea con maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. o con atto dell’autorità giudiziaria di cui all’art. 69 disp att.

Quando il regolamento condominiale prevale sulla legge?

Il regolamento di condominio può derogare alle norme di legge se approvato all’unanimità, a meno che non si tratti di norme inderogabili o imperative.

In particolare il regolamento di condominio non può in alcun modo derogare alle norme civilistiche contenute nel capo II “del condominio negli edifici”, in particolare all’ art. 1118 c.c. ( diritti dei partecipanti sulle cose comuni), all’art. 1119 c.c.( indivisibilità della cosa comune), all’art. 1120 c.c. (innovazioni), all’ art. 1129 c.c. ( nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore), art. 1131 c.c. ( rappresentanza), all’art. 1132 c.c. ( dissenso dei condomini rispetto alle liti),all’art.1136 c.c. ( costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni)e all’art. 1137 c.c.( impugnazione delle delibere dell’assemblea).

Chi deve far rispettare il regolamento condominiale?

Ai sensi dell’art. 1130 c.c. l’Amministratore di condominio è tenuto a far rispettare il regolamento di condominio.

L’impugnazione del regolamento

Ai sensi dell’art. 1107 c.c. ogni condomino, che si ritenga leso dall'adozione di un regolamento o da una norma di esso, può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento condominiale entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato (art. 1107 c.c.).

Inoltre, avverso le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento, il condomino assente o dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria entro trenta giorni, che per i dissenzienti e gli astenuti decorrono dalla data di deliberazione, per gli assenti dalla comunicazione ( art. 1137 c.c.).

Avv. Simona De Mauri

Fonti artt. 1117 c.c e seguenti Sent. Cass. 10 febbraio 2009 n. 3245; Sent. Cass. 28 giugno 2004 n. 11960

Avvocato Simona De Mauri
Simona De Mauri

Sono l'avv. Simona De Mauri, mi occupo di diritto penale diritto civile, in particolar modo di procedure esecutive, diritto commerciale, assicurativo e famiglia.