Revoca amministratore del condominio

La figura dell'amministratore di condominio e ai motivi per cui si può revocarlo

L'amministratore di condominio è una particolare figura giuridica prevista dal nostro ordinamento che assume un ruolo importante nella gestione di immobili, e più precisamente dei condominii. Nella definizione di Condominio rientra quella di qualsiasi edificio con almeno 2 unità immobiliari, di proprietà esclusiva di due soggetti, e con la presenza di parti comuni in comproprietà tra loro.

Questo è il motivo per cui un Condominio non ha una sua personalità giuridica e pertanto l’amministratore, nominato con delibera assembleare o con nomina giudiziaria, ha la funzione principale di rappresentare la collettività dei singoli diritti e quindi degli interessi di tutto il condominio. L’art. 1131 c.c., dedicato proprio ai poteri di rappresentanza dell’amministratore, stabilisce, per l’appunto, che egli ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Proprio per l’assenza della personalità giuridica, quando l’amministratore partecipa ad una causa per il condominio non si esclude il diritto del singolo condòmino di partecipare individualmente ed autonomamente alla medesima causa (Cass. Civ. n.10934/2019).

La nomina dell’amministratore fino ad 8 condomini è facoltativa (si parla in tali casi di mini-condominio), mentre al di sopra di 8 diventa obbligatoria, tanto che in assenza è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario (art. 1129 c.c.). La scelta può avvenire tra i condomini stessi, e in tal caso non sono richiesti alcuni requisiti, o può essere anche un professionista esterno. Le funzioni e i poteri dell’amministratore sono molteplici molte delle quali previste e regolate dagli artt. 1129, 1130, 1130bis e 1131 c.c..

La durata dell’incarico è di un anno, rinnovabile di un altro anno se non viene revocato. La revoca è dovuta per motivi vari, per lo più collegati alle più o meno gravi inadempienze e irregolarità dello stesso in merito alla amministrazione del condominio, o per il venir meno del rapporto di fiducia con lo stesso, oppure perché si vuole conferire l’incarico ad altro soggetto. Vediamo di seguito, proprio gli aspetti principali legati alla revoca dell’amministratore.

Quali sono le situazioni in cui si può procedere alla revoca dell'amministratore di condominio

Il comma 11 dell’art. 1129 del codice civile prevede e disciplina i principali casi in cui si procede alla revoca dell'amministratore. La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure come indicato nel regolamento di condominio se in esso è prevista una diversa modalità.

Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, e cioè in sede di dispute giudiziarie, qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore e non abbia dato celere notizia all'assemblea dei condomini. Altri casi, quando non rende il conto della gestione, ovvero per gravi irregolarità.

Quando siano emerse gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura e utilizzazione del conto corrente del Condominio, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. Il comma 12 dell’art. 1129 c.c. elenca, poi, altri casi di gravi irregolarità che costituiscono motivo di revoca dell’amministratore.

Essi sono:

• l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale;
• il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente del Condominio, come previsto dal settimo comma dello stesso art. 1129 c.c.;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
• l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
• l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9), ovverosia sugli obblighi e regolare tenuta del registro anagrafe condominiale, dei verbali di assemblea e quella di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione di una serie di dati, tra cui i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia dall’amministratore sottoscritta.

Come si avvia il procedimento di revoca e quali sono i passaggi da seguire

La revoca dell’amministratore è l’atto con cui si viene ad interrompere il rapporto tra amministratore stesso e condomini, il quale, evidentemente, presuppone che la carica non sia scaduta, ma sia ancora in itinere. Può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure come indicato nel regolamento di condominio se in esso è prevista una diversa modalità.

Una volta riscontrata la presenza di una (o più) irregolarità indicate nel paragrafo precedente, quindi per giusta causa, ma anche in assenza di giusta causa, per volontà dell’assemblea condominiale oppure di singoli condomini, i quali si rivolgono all’autorità giudiziaria nei casi previsti dalla legge.

La revoca infatti, non necessariamente deve essere ancorata al compimento di irregolarità dell’amministratore, ciò in quanto il rapporto tra condomini ed amministratore, sul piano giuridico, sostanzialmente è inquadrabile nel mandato, cioè quel contratto in base alla quale una parte (mandatario, e nella fattispecie l’amministratore) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (mandante, nella fattispecie i condomini).

Orbene, alla base del rapporto di mandato vi è un legame di fiducia, per cui venuta meno la fiducia, e quindi anche in assenza di irregolarità commesse, è ben possibile procedere con la revoca dell’incarico. Pertanto, possiamo distinguere la revoca per giusta causa da quella in assenza di giusta causa.

Revoca per giusta causa

Corrisponde alle ipotesi previste dall’art. 1129 c.c., ossia quando l’amministratore si rende inadempiente ai suoi obblighi o compia delle gravi irregolarità che non consentono il proseguimento dell’incarico, oppure nei casi di revoca disposta dall'Autorità Giudiziaria su ricorso di un condomino.

La revoca disposta dall’Autorità Giudiziaria o c.d. revoca giudiziale è ammessa nelle ipotesi di mancata comunicazione all’assemblea dei condomini della ricezione di un atto di citazione o un provvedimento amministrativo che eccede l’esercizio delle sue funzioni; il mancato reso conto della gestione; la commissione di gravi irregolarità

Revoca senza giusta causa

Il comma 11 dell’art. 1129 c.c. abbiamo visto, nella sua parte iniziale, recita testualmente: “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.

Ciò significa che, la revoca dell’amministratore senza giusta causa può avvenire solo su decisione dei condomini espressa nell’assemblea condominiale. Non può invece essere richiesta attraverso la revoca giudiziale. Quanto al procedimento da seguire, innanzitutto il comma 10 dell’art. 1129 c.c. ci dice con quale modalità debba avvenire la revoca (e la nomina), e cioè mediante convocazione e delibera assembleare.

Il successivo comma 11, invece, indica il quorum necessario per una valida delibera in tema di revoca, prevedendo che avvenga con le stesse modalità previste per la nomina o in base a quanto statuito dal regolamento condominiale. Quanto al quorum previsto per la nomina, l’art. 1136 comma 2 del codice civile, prevede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Pertanto, tale criterio di quorum è necessario anche per la revoca dell’amministratore. Nel secondo caso, sarà il regolamento condominiale a fissare i criteri e le modalità per la revoca.

Non va tralasciato di rammentare che, ai sensi dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, è necessario procedere con l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, in questo caso della revoca dell’amministratore, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati

Come scegliere un nuovo amministratore di condominio e quali sono i criteri da tenere in considerazione

L’amministratore di condominio è un ruolo delicato e richiede l’assunzione di molte responsabilità. Proprio per questo la legge richiede la presenza in capo all’aspirante amministratore di tutta una serie di requisiti, in mancanza dei quali la sua nomina non può considerarsi valida.

Pertanto, nella scelta dell’amministratore occorrerà valutare bene il profilo professionale da scegliere. La scelta può avvenire in due direzioni: nomina di un professionista o di una società, ovvero nomina di un condomino dello stabile medesimo.

Nomina di un professionista

In tal caso l’art. 71bis delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede per la regolare nomina la presenza di tali requisiti:

a) il godimento dei diritti civili;

b) non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) non essere soggetti interdetti o inabilitati;

e) assenza di annotazione nell'elenco dei protesti cambiari;

f) il conseguimento il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) l’aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche le società. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) sopra indicate comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

Nomina di un condomino dello stabile

In tal caso i requisiti restano sostanzialmente gli stessi, ad esclusione, ovviamente, delle previsioni inerenti le società. Inoltre, non sono richiesti i requisiti di cui alle lettere f) e g) sopra indicati. Il consiglio è quello di nominare un professionista esterno quando il condominio sia composto da tante unità abitative che richiedano la presenza di un esperto per la gestione ed amministrazione delle parti comuni.

Va detto, per di più, che in tali casi indispensabile si presenta la necessità di avere un amministratore bene organizzato con ufficio e personale idoneo ai numerosi compiti che richiede la gestione stessa. Viceversa, nelle ipotesi di mini-condomini, cioè con meno di 8 unità abitative o comunque con un numero superiore, ma comunque contenuto, che richiedano, quindi, una gestione meno complicata, si potrà optare per la nomina di un condomino dello stabile.

Quali sono i doveri e le responsabilità dell'amministratore di condominio e cosa si può fare in caso di inadempienza

I compiti, i doveri e le responsabilità dell’amministratore di condominio sono ampi, e per questo si consiglia di munirsi di idonea polizza assicurativa per responsabilità professionale.

Le attribuzioni dell’amministratore sono individuate principalmente dagli artt. 1129 e 1130 del codice civile. Quanto ai doveri di cui all’art. 1129 c.c., si rimanda alla lettura del paragrafo 1 di questo articolo, allorquando abbiamo esaminato le irregolarità che determinano la sua revoca. È chiaro che, leggendo quell’elenco in termini di doveri da compiere, piuttosto che di irregolarità e/o omissioni, avremo un primo ventaglio di compiti da svolgere da parte dell’amministratore.

Ed infatti, il successivo art. 1130 c.c., ci dice che, l’amministratore “oltre a quanto previsto dall’art. 1129 c.c. e dalle vigenti disposizioni di legge, deve”:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi(3) ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi(4) relativi alle parti comuni dell'edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato.

Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale.

Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. In caso di inadempienze ai suoi compiti, non resterà che attivare la procedura di revoca nelle modalità indicati ai paragrafi precedenti.

Casi di successo di revoca dell'amministratore di condominio e nomina del nuovo amministratore

Un recente ed interessante caso è quello che ha visto la Cassazione pronunciarsi sulla legittimità della richiesta di risarcimento dei danni da parte dell’amministratore di condominio in caso di revoca, avvenuta prima della scadenza dell’incarico L'intervento dei giudici ermellini trae spunto a seguito di un ricorso presentato da un amministratore di condominio per la riforma della sentenza del Tribunale, laddove non si era visto riconoscere il risarcimento dei danni oltre al compenso dovuto per l’espletamento dell’incarico.

Secondo il Tribunale alla revoca prima del tempo dell'incarico annuale di amministrazione del condominio, corrisponde il saldo del compenso fino all'esaurimento del rapporto e non anche il risarcimento del danno, ai sensi dell'art. 1725 c.c., essendo questa norma inapplicabile al recesso in materia di professioni intellettuali, e dovendosi applicare le norme in tema di recesso ex art. 2237 c.c. La Cassazione, invece, ha ritenuto che, gli effetti della revoca dell'incarico di amministratore di condominio non possano trovare la loro disciplina nella fattispecie di cui all'art. 2237 c.c..

Per la Cassazione, infatti, il contratto di amministrazione di condominio non è riconducibili alla fattispecie del contratto di prestazione d'opera intellettuale, anche perché l'esercizio dell'attività di amministrazione di condominio non è subordinata (come richiesto dall'art. 2229 del codice civile) all'iscrizione in apposito albo o elenco, quanto al possesso di determinati requisiti di professionalità ed onorabilità, e rientra, piuttosto, nell'ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla legge 14 gennaio 2013, n. 4.

“Proprio per questo motivo e secondo una giurisprudenza consolidata, al contratto di amministrazione di condominio, al di là dello statuto dei poteri e degli obblighi esplicitamente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., può trovare residuale applicazione la disciplina in tema di contratto di mandato.”

Invero, la revocabilità da parte dell'assemblea dei condomini, conferma che alla base dell’incarico all’amministratore vi sia un rapporto di fiducia tipico del mandato, Orbene, trattandosi di mandato che si presume oneroso conferito per un tempo determinato, se la revoca è fatta prima della scadenza del termine di durata previsto nell'atto di nomina, l'amministratore ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni ex art. 1725 c.c., salvo che ricorra a fondamento della medesima revoca una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico (Cass. Civ. n.7574/2021).

Una volta pervenuti alla revoca, per la nomina si dovrà procedere con la convocazione dell’assemblea dei condomini (di regola si svolge contestualmente alla seduta per la revoca), laddove l’art. 1136 comma 2 del codice civile, prevede, per la valida nomina stessa, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Come contattare un professionista che si occupa di revoca amministratore di condominio e richiedere un preventivo

Di solito la ricerca di un amministratore per il proprio condominio segue la regola del passaparola, o sulla base del “sentito dire”. Di cero la fama di buon amministratore di condominio, nell’ambiente, è una buona cassa di risonanza.

Oltre questo, tuttavia, non esistono registri ufficiali, come per le altre professioni, dove possono individuarsi professionisti qualificati di una determinata zona geografica. Anche se da tempo, e da più parti, si reclama l’introduzione di un registro dove gli amministratori di condominii e immobili siano obbligati ad inserirsi quanto meno per ragioni di mera pubblicità.

Sotto questo aspetto, degna di nota l’iniziativa del Mapi (movimento amministratori e proprietari d’immobili), che ha già cercato di porre rimedio alla carenza di un pubblico registro degli amministratori di condominio, dando vita al registro nazionale degli amministratori di condominio. Un valido strumento telematico, consultabile su tutto il territorio nazionale, dove è possibile cercare e trovare l’amministratore di condominio più adatto alle proprie esigenze. Non va dimenticato, in ultimo, la presenza sempre su internet di pagine di servizi dedicate alla ricerca di amministratori di condomini.

Domande frequenti sulla revoca dell'amministratore di condominio e sulla nomina del nuovo amministratore

Le questioni condominiali sono innumerevoli, allo stesso modo le occasioni che possono determinare la revoca dell’incarico all’amministratore di condominio. È possibili, sinteticamente, indicare alcune delle domande più ricorrenti in ambito di revoca, e tra queste:

• “Abbiamo chiesto più volte all’amministratore di convocare l’assemblea per la revoca del suo incarico e nomina nuovo amministratore, ma questi non vi provvede, come dobbiamo agire?”;
• “L’amministratore omette la convocazione dell’assemblea dei condomini per l’approvazione del rendiconto annuale, possiamo revocare l’incarico allo stesso?”;
• “Abbiamo un condominio di soli 6 unità abitative, possiamo nominare un amministratore?”;
• “L’amministratore utilizza il proprio conto personale per operazioni inerenti il condominio, è motivo di revoca?”;
• “L’amministratore non procede al recupero delle quote condominiali dei condomini morosi, è motivo di revoca?”;
• “Abbiamo avuto un provvedimento del giudice di accertamento di illegittima costruzione abusiva di sopraelevata e di condanna all’abbattimento nei confronti del condomino dell’ultimo piano, ma l’amministratore non provvede a mettere in esecuzione la sentenza, è suscettibile di revoca dall’incarico?”;
• “Per la nomina in sede giudiziale dell’amministratore, chi è il giudice competente e come si propone l’istanza?”;
• “L’amministratore non risponde mai al telefono, è sempre assente e la gestione complessiva del condominio è deficitaria, è motivo di revoca?”;

Conclusioni e riflessioni sull'importanza di saper gestire al meglio la figura dell'amministratore di condominio per la tutela del patrimonio condominiale

L’amministratore di condominio è un ruolo delicato e richiede l’assunzione di molte responsabilità. Proprio per questo la legge richiede la presenza in capo all’aspirante amministratore di tutta una serie di requisiti, in mancanza dei quali la sua nomina non può considerarsi valida. Sarà opportuno che questi sia munito di una polizza professionale personale per far fronte ad eventuali responsabilità cui può incorrere durante la gestione dei condominii.

Nella scelta dell’amministratore occorrerà valutare bene il profilo professionale da scegliere. La scelta può avvenire in due direzioni: nomina di un professionista o di una società, ovvero nomina di un condomino dello stabile medesimo. Il consiglio è quello di nominare un professionista esterno quando il condominio sia composto da tante unità abitative che richiedano la presenza di un esperto per la gestione ed amministrazione delle parti comuni.

Va detto, per di più, che in tali casi, indispensabile si presenta la necessità di avere un amministratore bene organizzato con tanto di ufficio e personale idoneo ai numerosi compiti che richiede la gestione stessa. Viceversa, nelle ipotesi di mini-condomini, cioè con meno di 8 unità abitative o comunque con un numero superiore, ma comunque contenuto, che richiedano, quindi, una gestione meno complicata, si potrà optare per la nomina di un condomino dello stabile.