Contratto di affitto ad uso abitativo e commerciale.

costo contratto di locazione

1. Tipologie di contratto ad uso abitativo

In caso di locazione ad uso abitativo è possibile optare per diverse tipologie di contratto a seconda delle esigenze delle parti che intendono concludere il contratto. In particolare si può distinguere tra: 

1.1 Locazione a canone libero (4+4)

Con questo tipo di contratto le parti sono libere di scegliere il canone che preferiscono: 

  • la legge non fissa né importi minimi, né massimi;
  • ha una durata minima di 4 anni, ma alla prima scadenza si rinnova obbligatoriamente per altri 4 anni; dopodiché, se non interviene una disdetta sei mesi prima, si rinnova sempre di 4 anni in 4 anni. Dopo i primi 4 anni, però, il locatore può dare disdetta per alcuni specifici motivi indicati dalla legge.

L’esigenza in questo caso è evidentemente di avere una certa stabilità nel rapporto locatizio nel medio lungo termine e quindi si adatta meglio ad un uso familiare.

1.2 Locazione a canone concordato (3+2)

In questo caso il contenuto del contratto è prefissato secondo un modello ministeriale e il canone è prestabilito secondo importi concordati dalle organizzazioni rappresentative delle parti. Per questo tipo di contratto: 

  • il canone che fissa la legge è quasi sempre inferiore a quello di mercato;
  • la durata di questo contratto è più breve rispetto a quella del contratto 4+4. La prima scadenza è di 3 anni e si rinnova automaticamente per altri 2 anni; dopodiché, se non interviene una disdetta sei mesi prima, il contratto si rinnova sempre di 3 anni in 3 anni.

Questo tipo di contratto conviene se si vuole ottenere condizioni economiche più vantaggiose, perchè il locatore non può chiedere più delle quote prefissate dagli accordi delle organizzazioni rappresentative di settore. Bisogna però fare i conti con la durata.

1.3 Locazione a uso transitorio

Questa tipologia di contratto:

  • ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi non rinnovabili; 
  • può essere stipulata solo in presenza di particolari situazioni di necessità temporanee dell’inquilino o del proprietario di casa che vanno indicate nel contratto; 
  • il canone è libero.

Il contratto transitorio è l’ideale se chi si deve trasferire per lavoro, ma non si sa per quanto tempo, oppure se la possibilità di pagare l’affitto è condizionata a un contratto precario. In questo caso, infatti, è possibile dare disdetta in qualsiasi momento senza bisogno di un preavviso. 

L’importante è indicare, nel contratto, le esigenze che impongono l’uso transitorio dell’immobile.

1.4 Locazione per studenti universitari

Questo contratto:

  • ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi; 
  • può essere rinnovato; 
  • il canone è prefissato da accordi sindacali.

Si tratta del contratto perfetto se si è studenti universitari. In questo caso è possibile fare una comunicazione di disdetta almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima. E’ possibile anche recedere per gravi motivi, ma comunque sempre previo preavviso.

1.5 Locazione per finalità turistiche

In questo caso, le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto, che di norma è breve. Al termine del periodo pattuito la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile locato.

Con il contratto di locazione a uso turistico è possibile dare disdetta in qualsiasi momento. Di solito, comunque, la data di scadenza è indicata nel contratto stesso e il locatore chiede il pagamento anticipato.

2. Contratto di locazione commerciale

Le norme che regolano il contratto di locazione commerciale, com’è definito il contratto di affitto di immobili ad uso diverso da quello abitativo, sono contenute nella Legge n.392 del 1978, ma è necessario fare riferimento anche al Codice Civile all’articolo 1572 e all’articolo 2643. 

Il contratto di locazione commerciale: 

  • ha una durata minima di 6 anni o di 9 se l’attività è relativa al settore alberghiero o teatrale. Non è possibile indicare una durata
    inferiore e, se questa non è presente nel contratto, viene automaticamente estesa alla durata minima prevista per legge. Se è nelle intenzioni di locatore e locatario stipulare un accordo di maggiore durata, è ovviamente possibile ma è necessario modificare il contratto.
  • D’altro canto, è possibile recedere dall’accordo in presenza di gravi motivi.

Esattamente come per i contratti ad uso abitativo, tuttavia, la disciplina non esplicita concretamente cosa si possa definire “grave motivo”. Una sentenza della Corte Suprema (n. 10624 del 2012) ha chiarito che le cause possibili possono riguardare una congiuntura economica sfavorevole – per la quale diviene impossibile pagare l’affitto– ma anche positiva, per la quale si necessita ambienti più grandi per svolgere al meglio la propria attività. 

In ogni caso, occorre fornire un preavviso di 12 mesi (preavviso di recesso), che salgono a 18 nel caso di attività del settore turistico e teatrale
 
La comunicazione dev’essere inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Il locatore può negare il rinnovo del contratto dopo i 6 o i 9 anni previsti dalla disciplina. Questo può avvenire solo per motivi specifici e fondati : se ad esempio necessita’ del locale per sé o la sua famiglia oppure se vuole aprire un’attività in proprio. Anche qui occorre un preavviso analogo alla disdetta ma deve essere indicato nella lettera l’esatta motivazione per il diniego del rinnovo
 
Oltretutto, nei 12 mesi successivi, il locatore deve dimostrare di aver davvero intrapreso l’attività pena il ripristino dell’accordo. Per fare in modo che il locatore non sfrutti gli sforzi del locatario – e, ad esempio, richieda l’immobile per poi continuarne l’attività che l’affittuario stava portando avanti –, deve elargire una somma pari a 18 (o 21 nel caso del settore turistico) mensilità all’inquilino uscente. Questa somma aumenta del doppio che il locatore intraprende un’attività simile a quella del cliente.

3. Registrazione del contratto e costi

Oggi tratteremo della registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo e ad uso commerciale ed i relativi costi. Prima di tutto è opportuno ricordare brevemente che chi concede in locazione ha l’obbligo di registrare il contratto entro 30 giorni dalla stipula.

Per i contratti di locazione stipulati con scrittura privata, la richiesta di registrazione ed il versamento dell’imposta di registro possono essere eseguiti da una sola delle parti contraenti (locatore o conduttore).

A tal fine, deve essere utilizzato il modello RLI (Registrazione Locazione Immobili) da presentare all’Agenzia delle Entrate con tre possibili modalità:

  1. Atraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate: modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari ed i possessori di almeno 10 immobili; facoltativa per tutti gli altri che devono essere provvisti delle credenziali Entratel o Fisconline;
  2. Personalmente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate; 3
  3. Incaricando un intermediario abilitato (professionisti, Caf ecc…) o un delegato. Inoltre, per i nuovi contratti di locazione è necessario inserire una clausola in cui il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione sull’APE: copia dell’APE deve essere, poi, allegata al contratto, salvo i casi di locazione di singole unità immobiliari.

Ciò premesso, per la registrazione del contratto di locazione si devono affrontare dei costi relativi all’imposta di registro e all’imposta di bollo.

3.1 L’imposta di registro per contratto di locazione 

La tassa di registro si calcola in percentuale sull’importo del canone di locazione in base alla tipologia di immobile locato.

- Fabbricato ad uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità; per i fabbricati ad uso abitativo a canone concordato vi è una riduzione del 30% se l’immobile è ubicato in uno dei comuni ”ad elevata tensione abitativa”.

N.B.: i contratti di immobili ad uso abitativo a canone concordato, sono quelli stipulati in base a “contratti-tipo” concordati dalle associazioni di categoria (proprietari-inquilini), quali ANIA, UNIONCASA, CONFEDILIZIA ecc…. La riduzione del 30% si applica per tutta la durata del contratto, anche in caso di pagamento rateale anno per anno.

- Fabbricato strumentale per natura: 1% del canone annuo per il numero di annualità, se la locazione è effettuata da un soggetto passivo Iva, oppure 2% del canone annuo per il numero di annualità se la locazione è effettuata da altro soggetto.

N.B.: per immobili strumentali per natura si intendono quelli che non possono essere destinati ad altro uso senza radicali trasformazioni Sono gli immobili destinati solamente ad attività lavorativa come: uffici, studi professionali, botteghe e negozi, ecc…. (c.d. contratto di locazione commerciale) per soggetto passivo Iva si intende che, nell’esercizio delle imprese o di arti o professioni, effettua cessioni di beni o prestazioni di servizi soggetti all’Iva.

- Fondo rustico: 0,5% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità. - Altro immobile: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità. La disciplina applicata per gli immobili ad uso abitativo, si applica anche per la locazione di:

- box;

- cantine;

- pertinenze annesse all’immobile locato.

Il pagamento della tassa di registro spetta al locatore ed all’inquilino in parti uguali, anche se il contratto può prevedere l’addebito solo a carico del locatore, ma mai solo a carico dell’inquilino. In ogni caso, le parti del contratto sono responsabili in solido, nel caso di mancato assolvimento dell’imposta.

Inoltre, se il contratto prevede un versamento annuale della tassa ed un adeguamento Istat, l’imposta di registro deve essere ricalcolata tenendo conto della rivalutazione del canone. Al contrario, nel caso di pagamento in unica soluzione, non si tiene conto della rivalutazione annuale.

3.2. I contratti pluriennali

Per i contratti che durano più anni, si può decidere di:

- al momento della registrazione del contratto di locazione, pagare in un’unica soluzione l’imposta di registro dovuta per l’intera durata del contratto. In questo caso si ha diritto ad uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

- versare l’imposta di registro ratealmente, anno per anno, tenendo conto della rivalutazione Istat. Il pagamento dovrà eseguirsi entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. In ogni caso, il versamento relativo alla prima annualità deve essere non inferiore ad € 67,00.

Se il contratto di locazione pluriennale viene disdetto anticipatamente e l’imposta di registro è stata già corrisposta per l’intera durata, si ha diritto al rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui è avvenuta la disdetta del contratto.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Tuttavia, se il deposito è corrisposto da un terzo estraneo al rapporto di locazione, la tassa di registro va corrisposta nella misura dello 0,5%.

3.3 L’imposta di bollo

Per i contratti di locazione, l’imposta di bollo è dovuta in maniera fissa pari ad € 16,00 ogni quattro facciate del contratto e, comunque, ogni 100 righe. Inoltre, sulla ricevuta per il pagamento dell’affitto deve essere apposta la marca da bollo di € 2,00.

Da ultimo, si ricorda che se si aderisce al regime di tassazione a c.d. cedolare secca, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. Col termine cedolare secca si intende un regime facoltativo, dove si paga un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, per la parte derivante dal reddito dell’immobile.

La scelta di tale regime, poi, implica la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è prevista dal contratto, incluso l’aggiornamento Istat.

 
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