Il patto di riservato dominio consiste nell’accordo in base al quale i contraenti, nell’esercizio della propria autonomia contrattuale, convengono, in deroga alla regola generale vigente in materia, in caso di compravendita che l’effetto del trasferimento della proprietà del bene venga differito al momento in cui sarà avvenuto per intero il pagamento del prezzo pattuito per lo scambio.

patto di riservato dominio

1. INTRODUZIONE

Il codice civile italiano vigente nel libro IV – rubricato “Delle obbligazioni” - introduce un titolo II, in cui regolamenta tutti i principi generali applicabili ad ogni tipologia di contratto. Nel titolo successivo, invece, il legislatore del 1942 si propone di prevedere una disciplina puntuale di alcune delle figure contrattuali più diffuse (cc.dd. contratti tipici).

Tra esse annovera, innanzitutto, la vendita, ossia quella fattispecie in virtù della quale è possibile che le parti contrattuali (nella specie acquirente e venditore) pattuiscano il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un diritto diverso dietro corresponsione di un prezzo.

Il complesso di norme è stato improntato mutuando il principio consensualistico di matrice francese (deducibile dal Code Napoléon del 1804), in ragione del quale l’effetto traslativo si produce immediatamente, al momento stesso della prestazione del consenso da parte dei contraenti, non essendo, al contrario, necessario che all’acquirente venga consegnato il bene oggetto del contratto o che sia compiuto un successivo atto traslativo.

Tale opzione appare come quella maggiormente favorevole per il compratore. Questi, infatti, acquista la proprietà nel momento in cui il contratto viene concluso ed in maniera assolutamente indipendente dal versamento del corrispettivo dovuto. Nella prassi commerciale, tuttavia, si è andato sempre più diffondendo il ricorso ad una diversa modalità di realizzazione dell’effetto traslativo nel contratto di compravendita: si tratta della peculiare figura della vendita con riserva di proprietà (o con patto di riservato dominio).

2. CHE COS’È?

Il patto di riservato dominio consiste nell’accordo in base al quale i contraenti, nell’esercizio della propria autonomia contrattuale, convengono, in deroga alla regola generale vigente in materia, in caso di compravendita che l’effetto del trasferimento della proprietà del bene venga differito al momento in cui sarà avvenuto per intero il pagamento del prezzo pattuito per lo scambio.

Il riferimento normativo è dato, nell’ordinamento italiano, dall’articolo 1523 c.c. Il patto de quo è principalmente utilizzato negli scambi commerciali che hanno ad oggetto la vendita di beni immobili (ma non ne è escluso l’utilizzo anche per i beni mobili o mobili registrati), in cui è comune che la corresponsione del prezzo possa avvenire in più rate.

Il ricorso all’istituto in oggetto fa sì che il venditore sia maggiormente garantito a fronte di un eventuale inadempimento da parte dell’acquirente, dal momento che tramite tale meccanismo quest’ultimo diviene proprietario solo a pagamento ultimato (e, quindi, con la corresponsione dell’ultima tranche), pur assumendo i rischi connessi sin dalla consegna (che, di norma, avviene a far data dalla pattuizione).

3. COME FUNZIONA?

Al fine di comprendere il funzionamento del patto di riservato dominio può essere utile ricorrere ad un esempio concreto. Si ponga il caso in cui due soggetti A e B si accordino affinché il primo venda al secondo un bene (mobile o immobile o mobile registrato) e che prevedano che B paghi il corrispettivo in 24 soluzioni con cadenza mensile, a partire dal mese successivo rispetto a quello della conclusione dell’accordo, specificando di volersi avvalere del patto di riservato dominio.

In tale situazione B avrà diritto ad essere immesso nella disponibilità dell’immobile sin dal momento dell’intervenuto accordo e si obbligherà al versamento del prezzo concordato alle scadenze previste.

Il venditore A, d’altro canto, sarà tenuto a rendere il bene, dedotto nel contratto, nell’immediata detenzione dell’acquirente, ma ne manterrà la proprietà sino al momento in cui non riceverà il pagamento dell’ultima rata pattuita. Solo qualora il corrispettivo sarà stato interamente saldato si avrà, quindi, in concreto l’effetto traslativo (tipico del contratto di compravendita) della proprietà dell’immobile.

Non è superfluo precisare che il compratore assume i rischi relativi al perimento della cosa sin dal momento della consegna, sicché sarà tenuto a pagare l’intero prezzo anche se il bene perisce o rimane deteriorato, anche per caso fortuito. Si rammenta, infine, che, ai sensi dell’articolo 1525 c.c., il mancato pagamento da parte dell’acquirente di una sola delle rate pattuite, qualora non superi l’ottava parte del prezzo totale concordato, non può comportare la risoluzione del contratto né è valido ad eludere questo principio l’eventuale patto contrario intercorso tra i contraenti.

4. IL REGIME TRIBUTARIO DELLA VENDITA CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO

Questione che si è recentemente posta in riferimento alla fattispecie di vendita con patto di riservato dominio è quella che attiene al regime tributario che deve ritenersi applicabile ed, in specie, all’individuazione delle corrette modalità di indicazione in sede di compilazione del modello 730.

Della soluzione della problematica è stata investita direttamente l’Agenzia delle Entrate, la quale si è pronunciata con parere n. 296/2019. In esso l’Agenzia, riepilogata, innanzitutto, la disciplina dettata per le fattispecie di vendita con patto di riservato dominio ex articolo 1523 c.c., procede ad un approfondimento della tematica, evocando le principali disposizioni tributarie vigenti in materia.

Si tratta, nel dettaglio, dell’articolo 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) di cui al d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, della circolare n. 73 del 27 maggio 1994 in materia di imputazione del reddito dei fabbricati nonché della Risoluzione 28/E del 30 gennaio 2019.

Dal combinato disposto delle normative testé rammentate sembra potersi evincere che il titolare del reddito fondiario, in quanto tale tenuto agli adempimenti fiscali tutti – ivi compresa la relativa dichiarazione dei redditi –, è il venditore, sia che egli abbia già provveduto alla consegna del bene all’acquirente sia in caso contrario, ed almeno sino a quando, con il pagamento dell’ultima rata convenuta per la corresponsione del prezzo, non si sarà effettivamente realizzato il trasferimento della proprietà.

Per quanto, infine, attiene alla compilazione della dichiarazione dei redditi tramite modello 730 l’Agenzia delle Entrate conclude nel senso che il soggetto tenuto a presentare la stessa - in veste di venditore di un bene immobile con contratto di vendita con patto di riservato dominio, nel momento in cui l’effetto traslativo non si sia ancora realizzato - dovrà procedere all’indicazione del reddito relativo all’immobile stesso all’interno del “quadro B”, inerente ai “redditi dei fabbricati e altri dati” del modello 730, con l’ulteriore indicazione nella colonna 2, destinata alla specificazione dell’utilizzo, del codice numerico “9”.

5. IL PATTO DI RISERVATO DOMINIO È OPPONIBILE AI CREDITORI?

Il codice civile italiano si premura di regolamentare anche la possibilità di rendere opponibile il patto di riservato dominio ai terzi creditori e a ciò provvede mediante l’introduzione nell’impianto codicistico di una norma ad hoc, ossia l’articolo 1524 c.c.

Lo scopo della previsione normativa è quello di garantire i creditori, che non conoscano gli accordi intercorsi tra i due contraenti. Infatti, il fatto di provvedere immediatamente alla consegna del bene all’acquirente sin dal momento della stipula del contratto potrebbe indurre i creditori a ritenere, erroneamente, che si tratti di una sua proprietà sì che potrebbero, conseguentemente, considerare di poter legittimamente agire nei suoi confronti per ottenere l’esecuzione forzata.

Per meglio comprendere la tutela improntata dalla normativa è d’uopo considerare che l’articolo 1524 distingue due ipotesi riconducibili a due differenti categorie di soggetti: i terzi creditori del compratore, da un lato, ed i terzi acquirenti dal medesimo, dall’altro.

Riguardo ai primi si statuisce espressamente che la riserva della proprietà è loro opponibile solo ed esclusivamente qualora risulti da atto scritto avente data certa anteriore a quella del pignoramento. In tal caso il patto di riservato dominio è opponibile senza eccezioni, quale che sia il bene che costituisce oggetto del contratto e qualunque sia il prezzo convenuto. Con riferimento, invece, ai terzi acquirenti dal compratore si deve ulteriormente distinguere.

Ove la vendita con riserva di proprietà abbia ad oggetto macchine il cui prezzo sia convenuto per una cifra superiore ad attuali Euro 15,59 è necessario, ai fini dell’opponibilità, che si proceda a trascrizione nell’apposito registro.

Se, invece, oggetto del contratto siano beni mobili, ma diversi dalle macchine, iscritti in pubblici registri trova applicazione il disposto degli articoli 2683 c.c. e seguenti (e, quindi, deve darsi luogo ad apposita pubblicità secondo quanto prescritto dal dato normativo), 2644 c.c. (relativo agli effetti della trascrizione ed in base al quale tra due aventi causa prevale colui che trascriva per primo) ed, infine, dell’articolo 2696 c.c.

Qualora il regolamento contrattuale disponga in merito a macchine vendute ad un prezzo che non superi gli Euro 15,59 il terzo che abbia acquistato la cosa in buona fede, conseguendone altresì la disponibilità, non potrà mai vedersi opporre il patto di riservato dominio.

6. ESEMPIO DIFFUSO NELLA PRASSI QUOTIDIANA

Per rendere più agevole la comprensione dell’istituto è utile probabilmente richiamare un esempio classico e diffuso nella pratica commerciale odierna. Il caso è quello del c.d. leasing traslativo, ossia di quella forma contrattuale che si caratterizza in quanto ne costituisce elemento essenziale non solo il godimento della cosa che ne forma oggetto, bensì anche il trasferimento della proprietà di quest’ultimo.

In esso il canone mensile che viene pattuito in sede di stipula dalle parti risulta comprensivo di una quota destinata a canone di locazione del bene ed una quota, invece, da considerarsi imputabile al pagamento di parte del prezzo dovuto per l’acquisto del bene.

È, conseguentemente, da ritenersi rientrante nella normalità che la somma da corrispondere come canone mensile sia nel leasing traslativo in concreto superiore a quella che generalmente dovrebbe essere pagata a fini meramente locativi.

7. FAC-SIMILE

Giunti a questo punto della trattazione può essere utile riportare di seguito quello che può essere uno schema generale di un contratto di compravendita con patto di riservato dominio, con la dovuta precisazione che si tratta di una formula di massima sempre modificabile al fine di adattarla alle esigenze del caso concreto.

Contratto di vendita con patto di riservato dominio Tra:

Il Signor/La Signora …………, nato/a ………….., il giorno ……….., C.F. ………… e residente in ……….., alla via…………, civico n. …… (parte venditrice), e - Il Signor/La Signora …………, nato/a ………….., il giorno ……….., C.F. ………… e residente in ……….., alla via…………, civico n. …… (parte acquirente)

Si conviene e stipula quanto segue:

1) Il venditore/La venditrice cede e vende all’acquirente il bene …….. (indicazione e descrizione del bene mobile/immobile/mobile registrato che costituisce oggetto del regolamento contrattuale);

2) Ai fini del presente contratto si fissa il prezzo in complessivi Euro ……. (in cifre), ………. (ripetizione della somma in lettere), da corrispondersi in un numero di rate mensili pari a ….. (indicazione del numero di rate pattuite) e dell’ammontare di Euro …….. (in cifre), ………. (ripetizione della somma in lettere) ciascuna, con decorrenza dal giorno ……….;

3) In favore della parte venditrice, come più sopra identificata, si stipula il patto di riservato dominio (riserva di proprietà) fino al momento della corresponsione dell’ultima rata prevista ai sensi della presente stipula;

4) In caso di inadempimento o ritardo da parte dell’acquirente in riferimento al pagamento anche di una sola rata, qualora superi i limiti previsti dall’art. 1525, il contratto che qui si stipula deve considerarsi automaticamente risolto e parte venditrice rientrerà nel possesso del bene oggetto della presente pattuizione, con la possibilità di trattenere altresì quanto già percepito a titolo di indennizzo e salvo, comunque, il dimostrato maggior danno subito;

5) Ogni onere e spesa inerente al presente contratto è posta a carico di parte acquirente; 6) Si individua quale foro competente per qualsiasi controversia dovesse sorgere ed avente ad oggetto il presente contratto quello di …….. (indicare la città in cui ha sede il Tribunale prescelto).

Luogo e data.

Sottoscrizione delle parti ……………………….. (parte venditrice) ……………………………… (parte acquirente)

8. CONCLUSIONE

Con la disciplina relativa al patto di riservato dominio (o riserva della proprietà) il legislatore si propone di ampliare gli strumenti a tutela del soggetto che si propone di vendere un bene nei confronti di un’eventuale significativa insolvenza della parte acquirente, qualora si pattuisca che il pagamento del prezzo su cui si sono formati i consensi delle parti non debba avvenire in una soluzione unica, bensì in più rate, con conseguente dilazione nel tempo.

L’effetto traslativo, infatti, sebbene il bene venga consegnato sin nell’immediatezza dell’accordo, si perfeziona solo a pagamento completato.

9. FONTI NORMATIVE

  • Codice civile: articoli 1523 e seguenti.
  • Parere n. 296/2019 dell’Agenzia delle Entrate (richiamo all’articolo 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) di cui al d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, alla circolare n. 73 del 27 maggio 1994 e alla Risoluzione 28/E del 30 gennaio 2019).