Quando s’intende effettuare una compravendita immobiliare è opportuno effettuare una serie di verifiche preliminari al fine di scongiurare il rischio di subire una truffa. Vediamo i dettagli.

1. La truffa immobiliare

L'argomento che tratteremo oggi riguarda il tema del diritto immobiliare e, più precisamente, gli accorgimenti da porre in atto quando si voglia effettuare la compravendita di un immobile, onde evitare di incorrere in una truffa.

Questa può avvenire concludendo l’affare direttamente con il proprietario dell’immobile o rivolgendosi ad un agente immobiliare.

2. Come tutelarsi da un acquisto di una casa da un privato

L’acquisto di un immobile concluso direttamente col proprietario, senza l’ausilio dell’agenzia immobiliare, può comportare per l’acquirente un maggior rischio di subire una truffa immobiliare.

In tal caso l’acquirente, pur risparmiando il compenso dovuto all’agente immobiliare (a titolo di provvigione per la conclusione dell’affare) si priva anche dell’assistenza qualificata che tale operatore può e deve offrigli, essendo un suo preciso obbligo comunicare le circostanze sulla valutazione e sicurezza dell’affare (art. 1759, cod. civile - pena il risarcimento dei danni patiti dal suo assistito).

È proprio la mancanza di adeguate informazioni da parte dell’acquirente dell’immobile (come le modalità di reperimento dei documenti necessari alla verifica del titolo di proprietà, di eventuali ipoteche o di abusi edilizi) che consente ai potenziali truffatori al fine di concludere l’operazione, attraverso facili raggiri.

In tutti questi casi, il potenziale acquirente può tutelarsi nell’acquisto della casadirettamente dal privato venditore, ponendo in essere una serie di operazioni prima di versare qualsiasi somma a titolo di acconto o caparra e prima di concludere il rogito.

Le verifiche da porre in essere consistono:

  • Controllare l’atto di provenienza dell’immobile, estraendo – presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari - una copia dell’atto di compravendita. È sempre opportuno, infatti, richiedere al venditore il documento con cui egli abbia acquistato il titolo di proprietà sul bene (facilmente controllabile presso gli uffici competenti);
  • Richiedere la visura ipotecaria, al fine di individuare esattamente chi sia il soggetto effettivamente proprietario dell’immobile in questione (compresa l’eventuale quota di proprietà, nonché l’eventuale esistenza di ipoteche gravanti sull’immobile medesimo);
  • Visionare la concessione edilizia ed il certificato di abitabilità, al fine di accertarsi se siano stati commessi abusi edilizi o se sia stato richiesto il condono e se l’immobile sia idoneo, sotto tutti i profili, compresi quelli di staticità e salubrità, ad essere adibito a civile abitazione.

Oltre a tali verifiche preliminari, è sempre opportuno ricorrere a strumenti tracciabili come:

  • Il rilascio di apposita fideiussione da parte del venditore (utile in caso di mancata vendita o inadempimento della controparte);
  • L’utilizzo di assegni circolari già in fase di preliminare, pattuendo il deposito del medesimo presso un fiduciario, un notaio o presso la banca dell'acquirente, fino al rogito dinanzi al notaio;
  • Stipulare una polizza assicurativa che tuteli l’acquirente da possibili rischi legati alla compravendita (come l’evizione o la truffa per la vendita della casa).

3. Come tutelarsi in caso di acquisto attraverso l’agenzia immobiliare

Anche la compravendita immobiliare effettuata tramite l’assistenza di un’agenzia immobiliare può comportare il rischio di incorrere in una truffa per la vendita di una casa.

Questo accade in quanto è molto diffuso il fenomeno di finti agenti immobiliari che svolgono l'attività senza essere iscritti nel registro delle imprese e al R.E.A. (Repertorio Economico Amministrativo).

Oltre a ciò, sono frequenti le ipotesi di pratiche scorrette poste in essere da alcuni agenti immobiliari che pur essendo a conoscenza di vizi relativi agli immobili trattati non li rendono noti alle parti (al fine di concludere l’affare ed ottenere la loro provvigione).

È possibile distinguere, quindi, due ipotesi di truffe operate da agenzie immobiliari:

  • La truffa in senso stretto, ossia quella perpetrata attraverso raggiri e artifici per far sì che il mandante, tramite una falsa percezione della realtà, venga indotto in errore sulle modalità relative alla conclusione dell’affare (finto agente immobiliare);
  • La truffa contrattuale, che si concretizza in presenza di condotte dolosamente reticenti, poste in essere dall’agente immobiliare, il quale abbia taciuto alcune circostanze relative all’affare, che, invece, ai sensi dell’art. 1759 c.c. ha il dovere giuridico di rendere note al potenziale compratore, sua controparte contrattuale (art. 1759, c.c.). Tuttavia, affinché possa dirsi concretizzata la truffa contrattuale, è necessario che l’agente taccia circostanze che, ove conosciute, avrebbero indotto l’altro contraente ad astenersi dal concludere il contratto (agente immobiliare che, conoscendo un vizio dell’immobile, lo nasconde all’acquirente)..

Per tutelarsi, in questi casi, dal rischio di incorrere in una truffa da parte dell’agenzia immobiliare, è opportuno verificare i requisiti che gli agenti immobiliare devono possedere per esercitare la loro professione (trattandosi di requisiti indicati in pubblici registri sono facilmente verificabili). In particolare, il suggerimento pratico che si offre, è quello di verificare l’iscrizione dell’agente al R.E.A. (Repertorio Economico Amministrativo).

Un’ulteriore tutela è rappresentata dalla possibilità data alle controparti dell’agenzia immobiliare, sia venditore che acquirente, di inserire - nel mandato sottoscritto con l’agenzia - una clausola con la quale sottoporre il pagamento della provvigione (ex art. 1757, cod. civile) alla condizione sospensiva della positiva realizzazione dell’affare, a seguito dell’effettivo rogito notarile.

Qualora, invece, si ritenga di essere – purtroppo - rimasti vittima di truffa, è necessariario sporgere denuncia, entro 90 giorni da quando il fatto è avvenuto, affinché le autorità competenti accertino l’eventuale esistenza di fatti penalmente rilevanti.

La denuncia nei confronti dell’agenzia immobiliare va presentata entro tre mesi da quando è avvenuto il fatto, proponendola dinanzi alle forze dell’ordine o al pubblico ministero.

4. Esempi di truffe immobiliari

Le truffe immobiliari, prendono di mira, ignari acquirenti – spesso poco pratici nell’acquisto di un immobile – e quindi si fondano sulla mancata conoscenza delle tutele da porre in essere per evitare di incorrere in un raggiro per la compravendita dell’immobile. Gli esempi più comuni, riguardano:

1. La vendita di un immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato 

in tal caso, il truffatore, attira l’attenzione dell’acquirente, attraverso un annuncio immobiliare online, indicando un prezzo di vendita molto basso, sostenendo a motivo della richiesta esigua, la sua permanenza all’estero e quindi la volontà di chiudere in fretta l’affare.

A tale scopo, una volta contattato, il truffatore, indica la presenza di altri interessati, per indurre il potenziale acquirente a concludere velocemente le trattative, versando un anticipo a titolo di caparra e successivamente sparire dalla circolazione;

2. Il falso agente immobiliare

In tal caso, un soggetto fingendosi agente immobiliare, fa visitare al potenziale acquirente (con l’ausilio di complici), un immobile di pregio o situato in una zona residenziale, indicando un prezzo di vendita inferiore a quello reale, al fine di incassare in anticipo una somma di denaro, destinata al venditore, rendendosi poi irreperibile per la conclusione della compravendita dinanzi al notaio;

3. La vendita di un immobile di proprietà altrui

In questi casi, il truffatore, provvede a falsificare i documenti che attestano la proprietà dell’immobile, ed inserisce un annuncio immobiliare ad un prezzo vantaggioso, indicandone a ragione, la propria momentanea indisponibilità oppure il trasferimento in un altra città.

In questo modo, il truffatore cerca di indurre la vittima, a versare anticipatamente delle somme di denaro, per concludere rapidamente le trattative, rinviando l’incontro tra le parti, direttamente dinanzi al notaio per il rogito, che però non avverrà mai;

4. Il bonifico effettuato in anticipo

Nella maggior parte dei casi, tale truffa viene attuata verso immobili in locazione. Il proprietario, infatti, viene contattato dal truffatore, il quale esprime la propria volontà di locare l’appartamento e tal fine, si propone di effettuare in anticipo, un bonifico sul conto bancario del venditore per rimuovere l’annuncio. Il truffatore, utilizzando una finta ricevuta di avvenuto bonifico, informa il venditore, “che a causa di un errore”, ha versato più di quanto pattuito, chiedendo quindi la restituzione dell’eccesso, per poi rendersi irreperibile;

5. L’acquirente miliardario

Trattasi dell’esempio di truffa immobiliare, più noto, in cui un soggetto, si presenta come un ricco investitore, che vuole acquistare un immobile sul nostro territorio. Una volta, conquistata la fiducia del venditore, indica la sussistenza di motivi burocratici, che impediscono il trasferimento del denaro dall’estero e quindi chiede al venditore di anticipare le somme necessarie al perfezionamento della compravendita. Tale truffa, viene eseguita, anche utilizzando banconote false, indicando al venditore di concludere l’affare, attraverso lo scambio di valuta.

5. Fonti normative

Aggiornato da: Marco Mantelli

Art. 1754 - 1759 c.c.

Art. 640 c.p.

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Avvocato Roberto Ruocco
Roberto Ruocco

Mi chiamo Roberto Ruocco, ho conseguito la Laurea Magistrale in Giurisprudenza, presso l'Università degli Studi di Salerno, nell'anno 2013. Successivamente ho svolto il Praticantato Forense, presso uno studio legale, attivo in tutta la ...