Quali sono i costi di una donazione di un immobile?

// Diritto Civile  
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Quando si parla di donazione si intende un contratto con cui una persona (donatore) arricchisce gratuitamente un’altra (donatario). La donazione può interessare qualsiasi tipo di bene, a eccezione dei beni futuri e altrui.

Per quel che concerne gli immobili, si possono donare la proprietà e i diritti reali: usufrutto, uso o diritto di abitazione.

1. Le formalità della donazione immobiliare

Lo scopo di arricchire il donatario può essere raggiunto attraverso la donazione diretta o indiretta, che richiede in genere minori formalità per i soggetti coinvolti e comporta spese di importo minore.

Comunque la donazione di un immobile deve necessariamente avvenire attraverso un atto pubblico (servendosi di un notaio) o grazie alla presenza di due testimoni. Nell’atto le parti devono indicare gli estremi delle eventuali donazioni anteriori e i relativi valori alla data dell’atto.

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2. Il costo della donazione immobiliare

I destinatari di una donazione devono pagare un’imposta sul valore del bene che varia in relazione a diversi fattori:

  • Per i parenti diretti - ovvero in caso di donazione dell’immobile ai figli - l’imposta è al 4% ma con una franchigia pari a 1 milione di euro (vale a dire che sotto il milione non si deve pagare);
  • Per i parenti come sorelle e fratelli, l’imposta è pari al 6% con franchigia pari a centomila euro.

Si considerino altre spese che di norma risultano a carico della parte donante, come:

  • Imposta di registro;
  • Imposta ipotecaria: corrisponde al 2% del valore catastale dell’immobile, ma se si tratta di prima casa allora la quota è fissa a 200 euro;
  • Imposta catastale: è l’1% del valore catastale, ma nel caso di prima casa vale quanto già detto;
  • Imposta di bolloforfettaria: 230 euro;
  • Diritti di trascrizione: 90 euro;
  • Spese notarili.

3. La donazione dell’immobile senza notaio

Ci sono due casi, però, nei quali la donazione dell’immobile si può fare anche senza la presenza di un notaio.

3.1 Donazione indiretta

La donazione di un immobile può avvenire anche sotto la forma dell’intestazione dell’immobile a nome altrui. Il caso che si verifica più frequentemente è quello che avviene quando un genitore decide di acquistare un immobile intestandola al figlio. In altri casi può verificarsi che colui che acquista una casa durante un contratto preliminare, al momento del rogito, decida di sostituire il proprio nome con quello di suo figlio, versando lui il denaro necessario.

3.2 Usucapione

Questa pratica si effettua mediante una dichiarazione del tribunale o tramite un processo di mediazione.

Nel primo caso, il donante e il donatario potranno decidere di dare inizio ad una causa che, dato l’accordo già esistente, non dovrebbe protrarsi per tempi troppo lunghi. Il compito del giudice sarà quello di accertarsi che il donatario abbia posseduto l’immobile per più di 20 anni dando, quindi, luogo ad una sentenza che avrà un effetto retroattivo e verrà trascritta sui pubblici registri immobiliari.

Nel caso in cui si scelga la mediazione, il processo sarà breve e meno costoso. In questo caso, un mediatore avrà il compito di occuparsi della redazione di un verbale in cui viene dichiarata l’usucapione effettiva del donatario. Successivamente, sarà cura del notaio autenticare le firme e, quindi, procedere alla relativa trascrizione del verbale in presenza del conservatore dei pubblici registri.

4. Vantaggi e svantaggi della donazione diretta di un immobile

I vantaggi della donazione diretta sono diversi. In primo luogo, il trasferimento è irrevocabile; questo significa che eventuali creditori che ritengano l’atto sia stato posto al solo di fine di causargli danno, possono esercitare l’azione revocatoria (per rendere inefficace la donazione - entro cinque anni dal compimento dell’atto di trasferimento).

L’atto del notaio è indispensabile in quanto assicura la validità della donazione. Esso tutela, inoltre, il donatore in quanto lo deresponsabilizza in caso di vizi della cosa donata o in caso di rivendicazione da parte di terzi convinti di avere diritti sul bene in questione.

Quanto agli svantaggi della donazione diretta bisogna considerare le spese notarili e inoltre il donatario è tenuto agli obblighi alimentari nei confronti del donante qualora quest’ultimo versi in stato di indigenza.

Fonti normative

Art. 769, 771, 782, 787, 788, 791 c.c.

Legge 16 febbraio 1913 n. 89, art. 48 e 50

Sezioni Unite Corte di Cassazione, sentenza n. 18725 - 27/07/2017

Cassazione VI sez. civ. sentenza n. 18541 - 02/09/2014

Cassazione II sez. civ. sentenza n. 3175 09/02/2011

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