La servitù di passaggio, è un onere imposto sulla proprietà altrui, al fine di consentire l’accesso alla via pubblica da parte di un altro proprietario. Vediamo come funziona.

Cos’è la servitù di passaggio

1. Servitù di passaggio: diritto e caratteristiche

L’argomento che tratteremo oggi riguarda il tema del diritto di proprietà e più precisamente, la costituzione della servitù di passaggio.

La servitù prediale, è un peso imposto sul fondo altrui, affinché il proprietario di un fondo contiguo possa trarne un’utilità o necessità. Essa, costituisce una limitazione alla proprietà piena ed esclusiva, che grava sul fondo altrui, su accordo delle parti o per disposizione legislativa, a vantaggio di un fondo vicino appartenente ad un diverso proprietario.

La servitù di passaggio, in particolare, consiste nel diritto del proprietario di un fondo (denominato fondo dominante) ad ottenere il passaggio sul fondo altrui (detto fondo servente) affinché possa procurarsi l’uscita sulla pubblica via.

Ciò in quanto, la servitù di passaggio, presuppone che il fondo dominante sia intercluso, ossia circondato da fondi di terzi, e quindi impossibilitato ad accedere direttamente sulla via pubblica, non potendo nemmeno il proprietario provvedere a realizzare un passaggio senza che ciò sia oltremisura dispendioso.

La servitù di passaggio, deve essere costituita sulla parte del fondo altrui, che rechi il minor danno al suo proprietario e che sia la più breve per accedere alla via pubblica. È possibile anche realizzare un sottopassaggio, purché non sia pregiudizievole per il fondo servente, in considerazione anche del vantaggio che ne gioverebbe il fondo dominante. Tali disposizioni, non trovano applicazione in riferimento alle case, cortili o giardini situati sul fondo di diverso proprietario.

2. Modi di costituzione della servitù di passaggio

La servitù di passaggio, può essere costituita:

  • volontariamente: attraverso l’accordo concluso tra i proprietari dei fondi contigui. È necessario, che la servitù venga costituita, a pena di nullità, per atto pubblico o scrittura privata. Anche il nudo proprietario, può concedere la servitù, senza che occorra il consenso dell'usufruttuario, purché non venga pregiudicato il diritto di quest’ultimo.
  • giudizialmente: attraverso l’azione di accertamento del diritto di passaggio, nei casi previsti dalla legge, per l’ipotesi di contestazione del proprietario del fondo servente. In tal caso, la servitù è costituita dalla sentenza d’accertamento del relativo diritto, che ne stabilisce le modalità di realizzazione e l’indennità dovuta, per l’imposizione gravante sul fondo del proprietario servente, il quale prima del pagamento di quanto disposto giudizialmente, può proporre opposizione.
  • per testamento: disponendo il testatore, nell’atto d’ultima volontà, il diritto a costituire la servitù a favore del fondo altrui contiguo, al momento della propria morte. In tal caso, occorre anche la trascrizione dell’atto, ai fini della valida costituzione della servitù, a differenza degli altri casi, in cui la trascrizione, ha soltanto effetto di pubblicità notizia, per l’eventuale opposizione di terzi.

Il diritto di passaggio, può altresì costituirsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, rientrando tra le servitù apparenti, ossia che si manifestano attraverso opere visibili e permanenti, al fine di trarre l’utilità prodotta dalla servitù. La destinazione del padre di famiglia, si ha quando i due fondi contigui, appartenenti in passato ad un solo proprietario e successivamente divisi, siano stati posti o lasciati da quest’ultimo, in uno stato di fatto, da cui risulti il vantaggio a favore di uno dei due fondi, costituendosi automaticamente la servitù di passaggio.

3. L’indennità e manutenzione della servitù di passaggio

La concessione della servitù di passaggio, comporta il riconoscimento di un’indennità a favore del proprietario del fondo servente, in considerazione del danno e deprezzamento di valore, provocato dal passaggio coattivo. Ove siano necessarie, per realizzare la servitù di passaggio, opere visibili e permanenti oppure l’abbandono di una porzione del fondo servente, il proprietario del fondo dominante, dovrà corrispondere, il valore stimato della zona rimasta inutilizzabile.

L’indennità, non è dovuta qualora il fondo dominate diventi intercluso, per effetto della cessione o divisione del fondo servente. Qualora cessi l’interclusione alla via pubblica, ciascun proprietario, potrà chiedere la rimozione della servitù, dovendo il proprietario del fondo servente restituire quanto ricevuto, salvo che il giudice riduca la somma, in considerazione della durata dell’imposizione del passaggio e del danno da quest’ultimo cagionato.

La manutenzione della servitù di passaggio, è a carico del proprietario del fondo dominante, che deve eseguire le opere necessarie alla conservazione del passaggio, salvo diversa pattuizione concordata dalle parti. Se tali opere, arrechino beneficio anche al fondo servente, le spese saranno suddivise tra i rispettivi proprietari contigui, proporzionalmente al vantaggio accorso al proprio fondo. Il proprietario del fondo servente, che sia obbligato ad eseguire le opere per l’uso e conservazione della servitù di passaggio, potrà sottrarsi rinunciando, anche parzialmente, alla sua proprietà, a favore del proprietario del fondo dominante.

4. Chi è il titolare della servitù di passaggio

Il diritto al passaggio sul fondo altrui si costituisce attraverso titoli differenti, negoziali o giudiziali. Tale differenza dipende dal fatto che, come già evidenziato sopra, esistono diverse modalità attraverso cui costituire servitù di passaggio.

La servitù prediale in generale, infatti, può essere coattiva o volontaria e può costituirsi negozialmente, per via giudiziale, per usucapione e per destinazione del padre di famiglia. Vediamo, ora, chi è il titolare del diritto al passaggio sul fondo altrui e come lo si diventa, distinguendo i requisiti e i titoli costitutivi delle diverse tipologie di servitù di passaggio.

5. Il titolare della servitù di passaggio coattiva

a) Requisiti per la titolarità:

Il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere un servitù coattiva di passaggio sul fondo altrui, nei soli casi previsti dalla legge, che sono:

  • Interclusione, anche per effetto di alienazione o divisione del fondo: circostanza che si verifica quando il proprietario di un fondo non ha uscita sulla via pubblica poiché circondato da fondi altrui;
  • Accesso alla via pubblica inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo che non può essere ampliato: si tratta di un’eccezione che permette, in virtù di un requisito sostitutivo (rispondenza alle esigenze dell’agricoltura o dell’industria), di ottenere una servitù di passaggio anche in assenza del requisito dell’interclusione.

b) Modi di costituzione:

La titolarità di una servitù coattiva di passaggio sul fondo altrui si può costituire con:

  • contratto;
  • sentenza;
  • atto dell’autorità amministrativa, nei soli casi espressamente previsti dalla legge.

6. Il titolare della servitù di passaggio volontaria

a) Requisiti per la titolarità:

In termini generali le servitù di passaggio volontarie non sono sottoposte a requisiti di legge stringenti, lo sono invece con riguardo a due ipotesi circostanziate:

  • comproprietà: requisito per l’efficace costituzione di una servitù di passaggio su un fondo comune è che tutti i comproprietari del fondo abbiano espresso la volontà di concederla (unitamente o separatamente). Qualora avvenisse, però, che uno solo dei comproprietari l’abbia concessa, quest’ ultimo, i suoi eredi o aventi causa, sarebbero comunque obbligati a non porre impedimenti all’esercizio del diritto concesso;
  • nuda proprietà: il nudo proprietario ha il diritto di costituire una servitù di passaggio sul fondo gravato dal diritto di usufrutto altrui, a condizione che quest’ultimo diritto non venga pregiudicato dalla servitù.

b) Modi di costituzione:

La titolarità della servitù volontaria di passaggio sul fondo altrui si può costituire con:

  • contratto;
  • testamento.

7. Il titolare della servitù di passaggio per usucapione

a) Requisiti per la titolarità:

Possono essere acquistate per usucapione le sole servitù cd. apparenti. Il requisito dell’apparenza si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate all’esercizio del diritto al passaggio sul fondo altrui.

Tale requisito deve sussistere per tutto il tempo necessario ad usucapire la servitù, per cui sarà necessario un possesso continuato ventennale del passaggio utilizzato per l’accesso.

b) Modi di costituzione:

L’usucapione costituisce un modo di acquisto del diritto a titolo originario. L’accertamento della titolarità della servitù di passaggio sul fondo altrui potrà aversi con sentenza, nelle ipotesi di contestazione in giudizio dell’avvenuta usucapione da parte del proprietario del fondo servente.

8. Il titolare della servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia

a) Requisiti per la titolarità:

Per la costituzione di una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia sono richiesti tre requisiti:

  • originaria appartenenza dei fondi ad un unico proprietario;
  • apparenza;
  • mancanza di una espressa volontà contraria dell’ originario proprietario dei fondi.

b) Modi di costituzione:

Si tratta di una modalità non negoziale di costituzione della servitù, che si verifica in presenza dei presupposti di legge sopra esposti.

9. Servitù di passaggio sul fondo del parente

É possibile usucapire la servitù di passaggio gravante sul fondo di un parente? Quando il fondo servente risulta di proprietà di un congiunto, come affermato dalla giurisprudenza, è richiesto un requisito aggiuntivo.

Non è sufficiente che l’utilizzo del passaggio si protragga per venti anni in modo continuato e ininterrotto. Risulta anche necessario provare di aver esercitato sul passaggio un potere equiparabile a quello del proprietario, non riconducibile alla mera tolleranza del familiare. In assenza di questa prova rafforzata, il rapporto tra utilizzatore e servitù di passaggio consisterebbe in una semplice detenzione, esercitata su concessione del familiare.

Verrebbe, pertanto, a mancare il requisito del possesso, essenziale per poter usucapire. Ricordiamo, a tal proposito, che il detentore ben riconosce il diritto di proprietà altrui, essendo consapevole che l’utilizzo della cosa è possibile grazie all’approvazione del proprietario, mentre per usucapire è necessario agire in opposizione al proprietario.

10. L’estinzione della servitù di passaggio

Il diritto al passaggio sul fondo altrui, può estinguersi:

  1. per confusione: qualora i due fondi contigui divengono di proprietà di un solo soggetto;
  2. per prescrizione: qualora siano decorsi venti anni, senza usufruire della servitù;
  3. per scadenza del termine o verificarsi della condizione risolutiva, ove concordato dalle parti;
  4. per abbandono del fondo servente a favore del proprietario del fondo dominante;
  5. per rinuncia alla servitù da parte del proprietario del fondo dominante;

11. La servitù di passaggio carrabile

La servitù di passaggio carrabile, costituisce un’ipotesi autonoma di servitù, distinta dal passaggio pedonale, in cui il proprietario del fondo dominante, ha il diritto di servirsi del passaggio sul fondo servente, attraverso l’uso di veicoli, per accedere alla via pubblica, a causa dell’interclusione del proprio fondo.

Essa, a differenza del passaggio pedonale, autorizza il passaggio veicolare da parte del proprietario del fondo dominante. Il diritto al passaggio pedonale ed il passaggio di veicoli, costituiscono due ipotesi distinte di servitù, infatti la concessione della prima, non presuppone automaticamente anche il diritto al passaggio carrabile, essendo sempre necessario l’accordo tra i due proprietari contigui oppure l’accertamento giudiziale che autorizzi il passaggio anche con veicoli, riconoscendo anche in tal caso l’indennità a favore del proprietario servente, per la servitù di passaggio carrabile, che grava sul proprio fondo.

12. Problematiche connesse al riconoscimento ed esercizio del diritto

In merito all’esercizio della servitù di passaggio, una problematica è rappresentata dall’opposizione del proprietario del fondo servente. In tal caso, è necessario promuovere l’azione confessoria, al fine del riconoscimento del proprio diritto a costituire la servitù di passaggio, potendo altresì chiedere il risarcimento dei danni subiti ed il ripristino della servitù, a causa della contestazione del proprietario del fondo servente.

Un’ulteriore azione a tutela della servitù, è relativa al suo possesso, ove vengano compiuti diretti ad impedire o turbare il legittimo esercizio del diritto di passaggio.

A tal fine, il proprietario del fondo dominante, può esercitare l’azione di reintegrazione, per riottenere il possesso del passaggio, qualora ne sia stato escluso contro la sua volontà oppure senza averne conoscenza.

Egli, può anche promuovere l’azione di manutenzione, chiedendo la cessazione delle molestie o turbative arrecate al proprio legittimo possesso della servitù di passaggio. Entrambe, le due azioni vanno promosse entro un anno dallo spossessamento o dal disturbo arrecato al possessore.

13. Novità legislative

La servitù di passaggio rappresenta una delle ipotesi più comuni nelle quali si esplicano le servitù prediali, ossia quei diritti reali di godimento che consistono in un peso imposto su un fondo (c.d. fondo servente) in favore di un altro fondo (c.d. fondo dominante) e che conferisce al proprietario del fondo dominante nel potere di realizzare sul fondo servente una determinata attività ovvero di impedire al proprietario di esso di svolgere un’attività.

Caratteristica indefettibile della servitù è quella della predialità, cioè l’inerenza ai fondi, considerato che la servitù, lungi dal costituire un vantaggio per il proprietario del fondo, in realtà determina un vantaggio di tipo oggettivo per il fondo stesso. Gli elementi costitutivi delle servitù prediali sono individuati nei seguenti:

  • appartenenza dei fondi a diversi proprietari (nel caso in cui i fondi vengano in un secondo momento ad appartenere alla stessa persona la servitù si estingue per confusione);
     
  • vicinanza tra i fondi: affinché possa costituirsi una servitù prediale i fondi devono essere vicini, il che non implica necessariamente che essi debbano essere contigui, essendo sufficiente che possa instaurarsi tra loro una relazione tale da garantire che dal peso imposto sul fondo servente derivi una qualche utilità per il fondo dominante;
     
  • utilità: ai sensi di legge essa può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante e può anche essere collegata alla destinazione industriale del fondo dominante;
     
  • ambulatorietà attiva e passiva ed incedibilità: l’utilità derivante dalla costituzione della servitù prediale assume la caratteristica di vera e propria qualità del fondo dominante ed è dallo stesso inseparabile.
     
  • Di qui deriva la conseguenza che il diritto reale in questione ha l’attitudine a seguire il fondo presso tutti gli eventuali successivi proprietari del fondo (caratteristica nota come ambulatorietà) e non può essere ceduta in via separata rispetto al diritto di proprietà insistente sullo stesso bene. Inoltre, la servitù grava sull’intero fondo servente in favore del fondo dominante nella sua interezza, benché i proprietari dei beni prevedano che in concreto possa essere localizzata ed esercitata su una sola parte;
     
  • unilateralità: tendenzialmente la servitù prediale è posta a carico di un fondo in vantaggio di un altro fondo, sebbene si possa verificare il caso delle c.d. servitù reciproche, allorquando il vincolo sia, per l’appunto, reciproco. Appare opportuno rilevare, tuttavia, che in tale caso sussistono due distinte ed autonome servitù, tra loro del tutto indipendenti e tali che ciascuno dei due fondi è contemporaneamente servente rispetto ad una delle servitù costituite e dominante rispetto all’altra;
     
  • perpetuità: generalmente la servitù si configura come vincolo perpetuo, anche se nulla osta a che possa essere costituita per un tempo determinato, ove si basi su un’eventuale utilità temporanea e destinata ad esaurirsi.

Quanto al contenuto delle servitù prediali esso può essere determinato in maniera del tutto libera dalle parti, fermo, tuttavia, l’obbligo di rimanere nei limiti dello schema legale disciplinato dal codice civile italiano. Tra le ipotesi più tipiche di servitù prediale si annovera, come premesso nell’incipit della presente trattazione, anche la servitù di passaggio, la quale si delinea come servitù coattiva (trovando fondamento in un’imposizione di legge) tipica e si caratterizza per il fatto di realizzare una specifica utilità, ossia quella di consentire al proprietario del fondo dominante, fondo di norma intercluso e tale per cui l’accesso alla pubblica via è altrimenti precluso o comunque realizzabile in maniera particolarmente gravosa, attraverso il fondo servente.

In specie, dovendo essere esercitato nella modalità meno gravosa per il fondo servente, deve essere stabilita verso quella parte il tragitto che conduce alla pubblica via è più breve e comporta il minor danno e può esplicitarsi anche mediante realizzazione di un sottopassaggio, ove ciò appaia essere la soluzione preferibile avuti in considerazione il vantaggio del fondo dominante ed il sacrificio imposto al fondo servente. Ciò deve valere ai sensi di legge anche qualora il proprietario del fondo dominante abbia necessità di ampliare il fondo servente altrui al fine di raggiungere la pubblica via transitando con veicoli a trazione meccanica. La figura della servitù di passaggio non può, in ogni caso, costituirsi su case, giardini, cortili o aie ad essi attinenti.

Costituisce eccezione quella in base alla quale la servitù prediale può considerarsi applicabile anche ove il proprietario del fondo abbia, invero, possibilità di accesso alla pubblica via, ma detta via di accesso sia del tutto insufficiente ed inidonea a realizzare alla soddisfazione dei bisogni del fondo dominante. Come per tutte le ipotesi di servitù prediale anche per quanto concerne la servitù di passaggio il proprietario del fondo dominante è, comunque, in ogni caso tenuto a corrispondere al proprietario del fondo servente un’indennità.

Quest’ultima dev’essere commisurata in maniera proporzionata al danno che il passaggio effettuato sul fondo servente abbia in concreto cagionato nonché al deprezzamento che il fondo servente subisce in conseguenza del passaggio esercitato dal proprietario del fondo dominante. L’indennizzo, tuttavia, non è dovuto qualora l’interclusione sia l’effetto di un’alienazione del bene a titolo oneroso o di divisione. Orbene, è appena il caso di sottolineare che il passaggio attraverso il fondo servente può essere realizzato a piedi o mediante ricorso ai mezzi di trasporto, così distinguendosi le due figure di: • servitù pedonale; • servitù di passo carrabile: si differenzia da quella pedonale per la maggiore ampiezza del suo contenuto, dovendo soddisfare l’esigenza di consentire il passaggio con veicoli a motore o addetti al trasporto merci da e per il fondo dominante.

E’ bene precisare, tuttavia, che alla luce degli arresti giurisprudenziali più recenti la sussistenza di una delle due tipologie di servitù di passaggio testé delineate non implica necessariamente anche la sussistenza dell’altra o che l’impossibilità che si realizzi una servitù di passo carrabile implichi automaticamente anche l’impossibilità di servitù di passaggio pedonale. La Suprema Corte di Cassazione con una recente pronuncia ha, peraltro, espressamente deliberato nel senso che il proprietario del fondo servente può anche delimitarlo con un cancello o recintarlo, purché consenta comunque il passaggio del proprietario del fondo dominante. Passiamo ora ad analizzare i doveri di cui sono onerati i soggetti che godono della servitù di passaggio.

Oggi è previsto che il soggetto che goda di una servitù di passaggio sul fondo di un atro proprietario abbia il dovere di provvedere a sostenere i costi derivanti dalle spese necessarie per la manutenzione della servitù. Ha, inoltre, il dovere di rispettare la normativa attinente all’eventualità di parcheggio sul fondo su cui insiste la servitù. Infatti, nessuno può esercitare il diritto di parcheggiare sui fondi sui quali insiste il diritto di godimento in esame. Qualora, infine, al fine di esercitare il diritto di passo occorra occupare porzioni del fondo servente con opere stabili e non rimovibili ovvero se sia necessario fare in modo da lasciarne incolta una parte, è posto in capo al proprietario del fondo dominante ha l’obbligo di corrispondere il prezzo corrispondente al valore della zona prima di iniziare ad esercitare il diritto di passaggio o i lavori all’uopo necessari.

Come si è già avuto modo di esporre, la previsione di un ampliamento coattivo ricorre nelle ipotesi in cui, a fronte di una servitù di passaggio preesistente, si renda necessario ampliare l’accesso alla pubblica via, onde consentire per quel tramite ampliare l’accesso alla pubblica via al dine di consentire il transito di veicoli anche a trazione meccanica. In proposito, la giurisprudenza degli ultimi mesi (cfr. C. Cass. Sentenza n. 19754 del 20/06/2022) è giunta all’affermazione che il concetto di ampliamento della servitù di passaggio di cui al terzo comma dell’articolo 1051 deve essere riferito “all’estensione del contenuto del preesistente diritto di servitù” ed in relazione alla possibilità di esercitare il diritto di passo anche con modalità dapprima non ipotizzate e previste, quali, ad esempio, il passaggio a piedi o con veicoli a trazione animale o meccanica, “mentre l’eventuale allargamento del tracciato esistente, su cui grava la servitù assume un carattere meramente eventuale e strumentale rispetto alla nuova modalità di esercizio allorché non consenta il passaggio anche con veicoli. Inoltre, mediante la pattuizione che istituisce la servitù di passaggio è possibile che si preveda la semplice possibilità di un passaggio pedonale, anche ove sarebbe ben possibile, in ragione delle caratteristiche fisiche e strutturali del luogo, consentirebbe il transito di veicoli, anche a motore.

Per concludere, è bene rammentare, inoltre che la servitù di passaggio è per sua natura affermativa (attribuendo un diritto) e discontinua (essendo esercitabile in maniera sporadica) e come tale si prescriva per non uso ventennale, la cui prova incombe in capo al soggetto che intenda avvantaggiarsene. In particolare, il calcolo della decorrenza del non uso utile al fine della prescrizione prende avvio dal momento in cui risale l’ultimo atto di esercizio, vale a dire quello dell’ultima occasione in cui il passaggio è avvenuto. Infine, la servitù di passaggio si estingue quando cessa l’interclusione del fondo.

Fonti Normative

Codice Civile: articoli 1027 - 1032, 1051 - 1055, 1058 – 1079.

Roberto Ruocco, Chiara Biscella

 

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