La servitù di passaggio, è un onere imposto sulla proprietà altrui, al fine di consentire l’accesso alla via pubblica da parte di un altro proprietario. Vediamo come funziona.

Cos’è la servitù di passaggio

1. Servitù di passaggio: diritto e caratteristiche

L’argomento che tratteremo oggi riguarda il tema del diritto di proprietà e più precisamente, la costituzione della servitù di passaggio.

La servitù prediale, è un peso imposto sul fondo altrui, affinché il proprietario di un fondo contiguo possa trarne un’utilità o necessità. Essa, costituisce una limitazione alla proprietà piena ed esclusiva, che grava sul fondo altrui, su accordo delle parti o per disposizione legislativa, a vantaggio di un fondo vicino appartenente ad un diverso proprietario.

La servitù di passaggio, in particolare, consiste nel diritto del proprietario di un fondo (denominato fondo dominante) ad ottenere il passaggio sul fondo altrui (detto fondo servente) affinché possa procurarsi l’uscita sulla pubblica via.

Ciò in quanto, la servitù di passaggio, presuppone che il fondo dominante sia intercluso, ossia circondato da fondi di terzi, e quindi impossibilitato ad accedere direttamente sulla via pubblica, non potendo nemmeno il proprietario provvedere a realizzare un passaggio senza che ciò sia oltremisura dispendioso.

La servitù di passaggio, deve essere costituita sulla parte del fondo altrui, che rechi il minor danno al suo proprietario e che sia la più breve per accedere alla via pubblica. È possibile anche realizzare un sottopassaggio, purché non sia pregiudizievole per il fondo servente, in considerazione anche del vantaggio che ne gioverebbe il fondo dominante. Tali disposizioni, non trovano applicazione in riferimento alle case, cortili o giardini situati sul fondo di diverso proprietario.

2. Modi di costituzione della servitù di passaggio

La servitù di passaggio, può essere costituita:

  • volontariamente: attraverso l’accordo concluso tra i proprietari dei fondi contigui. È necessario, che la servitù venga costituita, a pena di nullità, per atto pubblico o scrittura privata. Anche il nudo proprietario, può concedere la servitù, senza che occorra il consenso dell'usufruttuario, purché non venga pregiudicato il diritto di quest’ultimo.
  • giudizialmente: attraverso l’azione di accertamento del diritto di passaggio, nei casi previsti dalla legge, per l’ipotesi di contestazione del proprietario del fondo servente. In tal caso, la servitù è costituita dalla sentenza d’accertamento del relativo diritto, che ne stabilisce le modalità di realizzazione e l’indennità dovuta, per l’imposizione gravante sul fondo del proprietario servente, il quale prima del pagamento di quanto disposto giudizialmente, può proporre opposizione.
  • per testamento: disponendo il testatore, nell’atto d’ultima volontà, il diritto a costituire la servitù a favore del fondo altrui contiguo, al momento della propria morte. In tal caso, occorre anche la trascrizione dell’atto, ai fini della valida costituzione della servitù, a differenza degli altri casi, in cui la trascrizione, ha soltanto effetto di pubblicità notizia, per l’eventuale opposizione di terzi.

Il diritto di passaggio, può altresì costituirsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, rientrando tra le servitù apparenti, ossia che si manifestano attraverso opere visibili e permanenti, al fine di trarre l’utilità prodotta dalla servitù. La destinazione del padre di famiglia, si ha quando i due fondi contigui, appartenenti in passato ad un solo proprietario e successivamente divisi, siano stati posti o lasciati da quest’ultimo, in uno stato di fatto, da cui risulti il vantaggio a favore di uno dei due fondi, costituendosi automaticamente la servitù di passaggio.

3. L’indennità e manutenzione della servitù di passaggio

La concessione della servitù di passaggio, comporta il riconoscimento di un’indennità a favore del proprietario del fondo servente, in considerazione del danno e deprezzamento di valore, provocato dal passaggio coattivo. Ove siano necessarie, per realizzare la servitù di passaggio, opere visibili e permanenti oppure l’abbandono di una porzione del fondo servente, il proprietario del fondo dominante, dovrà corrispondere, il valore stimato della zona rimasta inutilizzabile.

L’indennità, non è dovuta qualora il fondo dominate diventi intercluso, per effetto della cessione o divisione del fondo servente. Qualora cessi l’interclusione alla via pubblica, ciascun proprietario, potrà chiedere la rimozione della servitù, dovendo il proprietario del fondo servente restituire quanto ricevuto, salvo che il giudice riduca la somma, in considerazione della durata dell’imposizione del passaggio e del danno da quest’ultimo cagionato.

La manutenzione della servitù di passaggio, è a carico del proprietario del fondo dominante, che deve eseguire le opere necessarie alla conservazione del passaggio, salvo diversa pattuizione concordata dalle parti. Se tali opere, arrechino beneficio anche al fondo servente, le spese saranno suddivise tra i rispettivi proprietari contigui, proporzionalmente al vantaggio accorso al proprio fondo. Il proprietario del fondo servente, che sia obbligato ad eseguire le opere per l’uso e conservazione della servitù di passaggio, potrà sottrarsi rinunciando, anche parzialmente, alla sua proprietà, a favore del proprietario del fondo dominante.

4. Chi è il titolare della servitù di passaggio

Il diritto al passaggio sul fondo altrui si costituisce attraverso titoli differenti, negoziali o giudiziali. Tale differenza dipende dal fatto che, come già evidenziato sopra, esistono diverse modalità attraverso cui costituire servitù di passaggio.

La servitù prediale in generale, infatti, può essere coattiva o volontaria e può costituirsi negozialmente, per via giudiziale, per usucapione e per destinazione del padre di famiglia. Vediamo, ora, chi è il titolare del diritto al passaggio sul fondo altrui e come lo si diventa, distinguendo i requisiti e i titoli costitutivi delle diverse tipologie di servitù di passaggio.

5. Il titolare della servitù di passaggio coattiva

a) Requisiti per la titolarità:

Il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere un servitù coattiva di passaggio sul fondo altrui, nei soli casi previsti dalla legge, che sono:

  • Interclusione, anche per effetto di alienazione o divisione del fondo: circostanza che si verifica quando il proprietario di un fondo non ha uscita sulla via pubblica poiché circondato da fondi altrui;
  • Accesso alla via pubblica inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo che non può essere ampliato: si tratta di un’eccezione che permette, in virtù di un requisito sostitutivo (rispondenza alle esigenze dell’agricoltura o dell’industria), di ottenere una servitù di passaggio anche in assenza del requisito dell’interclusione.

b) Modi di costituzione:

La titolarità di una servitù coattiva di passaggio sul fondo altrui si può costituire con:

  • contratto;
  • sentenza;
  • atto dell’autorità amministrativa, nei soli casi espressamente previsti dalla legge.

6. Il titolare della servitù di passaggio volontaria

a) Requisiti per la titolarità:

In termini generali le servitù di passaggio volontarie non sono sottoposte a requisiti di legge stringenti, lo sono invece con riguardo a due ipotesi circostanziate:

  • comproprietà: requisito per l’efficace costituzione di una servitù di passaggio su un fondo comune è che tutti i comproprietari del fondo abbiano espresso la volontà di concederla (unitamente o separatamente). Qualora avvenisse, però, che uno solo dei comproprietari l’abbia concessa, quest’ ultimo, i suoi eredi o aventi causa, sarebbero comunque obbligati a non porre impedimenti all’esercizio del diritto concesso;
  • nuda proprietà: il nudo proprietario ha il diritto di costituire una servitù di passaggio sul fondo gravato dal diritto di usufrutto altrui, a condizione che quest’ultimo diritto non venga pregiudicato dalla servitù.

b) Modi di costituzione:

La titolarità della servitù volontaria di passaggio sul fondo altrui si può costituire con:

  • contratto;
  • testamento.

7. Il titolare della servitù di passaggio per usucapione

a) Requisiti per la titolarità:

Possono essere acquistate per usucapione le sole servitù cd. apparenti. Il requisito dell’apparenza si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate all’esercizio del diritto al passaggio sul fondo altrui.

Tale requisito deve sussistere per tutto il tempo necessario ad usucapire la servitù, per cui sarà necessario un possesso continuato ventennale del passaggio utilizzato per l’accesso.

b) Modi di costituzione:

L’usucapione costituisce un modo di acquisto del diritto a titolo originario. L’accertamento della titolarità della servitù di passaggio sul fondo altrui potrà aversi con sentenza, nelle ipotesi di contestazione in giudizio dell’avvenuta usucapione da parte del proprietario del fondo servente.

8. Il titolare della servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia

a) Requisiti per la titolarità:

Per la costituzione di una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia sono richiesti tre requisiti:

  • originaria appartenenza dei fondi ad un unico proprietario;
  • apparenza;
  • mancanza di una espressa volontà contraria dell’ originario proprietario dei fondi.

b) Modi di costituzione:

Si tratta di una modalità non negoziale di costituzione della servitù, che si verifica in presenza dei presupposti di legge sopra esposti.

9. Servitù di passaggio sul fondo del parente

É possibile usucapire la servitù di passaggio gravante sul fondo di un parente? Quando il fondo servente risulta di proprietà di un congiunto, come affermato dalla giurisprudenza, è richiesto un requisito aggiuntivo.

Non è sufficiente che l’utilizzo del passaggio si protragga per venti anni in modo continuato e ininterrotto. Risulta anche necessario provare di aver esercitato sul passaggio un potere equiparabile a quello del proprietario, non riconducibile alla mera tolleranza del familiare. In assenza di questa prova rafforzata, il rapporto tra utilizzatore e servitù di passaggio consisterebbe in una semplice detenzione, esercitata su concessione del familiare.

Verrebbe, pertanto, a mancare il requisito del possesso, essenziale per poter usucapire. Ricordiamo, a tal proposito, che il detentore ben riconosce il diritto di proprietà altrui, essendo consapevole che l’utilizzo della cosa è possibile grazie all’approvazione del proprietario, mentre per usucapire è necessario agire in opposizione al proprietario.

10. L’estinzione della servitù di passaggio

Il diritto al passaggio sul fondo altrui, può estinguersi:

  1. per confusione: qualora i due fondi contigui divengono di proprietà di un solo soggetto;
  2. per prescrizione: qualora siano decorsi venti anni, senza usufruire della servitù;
  3. per scadenza del termine o verificarsi della condizione risolutiva, ove concordato dalle parti;
  4. per abbandono del fondo servente a favore del proprietario del fondo dominante;
  5. per rinuncia alla servitù da parte del proprietario del fondo dominante;

11. La servitù di passaggio carrabile

La servitù di passaggio carrabile, costituisce un’ipotesi autonoma di servitù, distinta dal passaggio pedonale, in cui il proprietario del fondo dominante, ha il diritto di servirsi del passaggio sul fondo servente, attraverso l’uso di veicoli, per accedere alla via pubblica, a causa dell’interclusione del proprio fondo.

Essa, a differenza del passaggio pedonale, autorizza il passaggio veicolare da parte del proprietario del fondo dominante. Il diritto al passaggio pedonale ed il passaggio di veicoli, costituiscono due ipotesi distinte di servitù, infatti la concessione della prima, non presuppone automaticamente anche il diritto al passaggio carrabile, essendo sempre necessario l’accordo tra i due proprietari contigui oppure l’accertamento giudiziale che autorizzi il passaggio anche con veicoli, riconoscendo anche in tal caso l’indennità a favore del proprietario servente, per la servitù di passaggio carrabile, che grava sul proprio fondo.

12. Problematiche connesse al riconoscimento ed esercizio del diritto

In merito all’esercizio della servitù di passaggio, una problematica è rappresentata dall’opposizione del proprietario del fondo servente. In tal caso, è necessario promuovere l’azione confessoria, al fine del riconoscimento del proprio diritto a costituire la servitù di passaggio, potendo altresì chiedere il risarcimento dei danni subiti ed il ripristino della servitù, a causa della contestazione del proprietario del fondo servente.

Un’ulteriore azione a tutela della servitù, è relativa al suo possesso, ove vengano compiuti diretti ad impedire o turbare il legittimo esercizio del diritto di passaggio.

A tal fine, il proprietario del fondo dominante, può esercitare l’azione di reintegrazione, per riottenere il possesso del passaggio, qualora ne sia stato escluso contro la sua volontà oppure senza averne conoscenza.

Egli, può anche promuovere l’azione di manutenzione, chiedendo la cessazione delle molestie o turbative arrecate al proprio legittimo possesso della servitù di passaggio. Entrambe, le due azioni vanno promosse entro un anno dallo spossessamento o dal disturbo arrecato al possessore.

Fonti Normative

Codice Civile: articoli 1027 - 1032, 1051 - 1055, 1058 – 1079.

Roberto Ruocco

 

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