L’usucapione, consente, in presenza di determinati requisiti, di acquistare la proprietà di un bene, quale diretta conseguenza del suo possesso ininterrotto per un determinato periodo di tempo.

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1. Che cos’è l’usucapione?

L'argomento che tratteremo oggi, riguarda il tema del diritto di proprietà, e più precisamente la disciplina relativa all'usucapione.

L’usucapione, è un istituto giuridico disciplinato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile, in virtù del quale è possibile acquisire la proprietà di un determinato bene per effetto del suo possesso prolungato nel tempo.

L’usucapione costituisce un modo di acquisto della proprietà a titolo originario ossia che l’acquisto, non deriva da un precedente atto di trasferimento del bene da un soggetto ad un altro (come ad esempio avviene nel caso della compravendita).

2. Quali sono i requisiti per l’usucapione

Al fine di conseguire la proprietà di un bene, per effetto dell’intervenuta usucapione, la legge richiede la sussistenza di determinati requisiti:

1. Il presupposto fondamentale dell’usucapione, è rappresentato dal possesso del bene. È richiesta la presenza dell'animus possidendi, ossia la volontà del possessore ad esercitare sul bene, gli stessi diritti ed obblighi, che gravano sul proprietario.

A tal fine, quest’ultimo deve disinteressarsi completamente del bene di sua proprietà, rimanendo inerte nella sua gestione. Difatti, laddove, il proprietario del bene, si limiti a consentire o tollerare, l’intervento di un terzo, questi non assume il possesso ma soltanto la mera detenzione del bene, non configurandosi, in tal caso l’usucapione.

2. Il possesso deve essere pacifico. È necessario, infatti, che l’entrata in possesso del bene, non sia avvenuta in maniera violenta, contro la volontà del proprietario o di un altro possessore, ad esempio, ponendo in essere atti illegittimi, come il cambio della serratura oppure la costruzione di recinti per delimitare la zona.

3. Il possesso, non deve essere clandestino, ossia deve essere attuato con modalità, tali da consentire al titolare del diritto, di agire - ove interessato -, contro lo spoglio del bene. Sono, quindi, esclusi, tutti gli atti volti a nascondere, l’acquisizione del possesso, come ad esempio il furto.

Ove il possesso, sia stato conseguito con violenza o clandestinamente, l’usucapione, inizierà a decorrere, solo quando tali situazioni, siano cessate.

4. Il possesso, infine deve essere continuativo e ininterrotto per l’intero termine, stabilito dalla legge, al fine di acquistare la proprietà per effetto dell’usucapione. Il possessore, deve, quindi, esercitare per tutto il tempo, i diritti e doveri che spettano al proprietario, senza alcuna interruzione.

L’interruzione, nel possesso del bene, può essere sia di tipo naturale, che ricorre ad esempio, quando un altro soggetto, subentra nel possesso del bene, per un periodo superiore ad un anno, e sia di tipo civile, che ricorre allorquando, il proprietario, agisca in giudizio per rivendicare la titolarità del bene, notificando al possessore l’atto di citazione.

3. Su quali beni può nascere il diritto di usucapione?

L’usucapione, può avere ad oggetto:

  • Beni IMMOBILI: l’esempio tipico, è quello relativo ad una abitazione oppure un terreno.
  • Beni MOBILI: come gli oggetti d’uso quotidiano o per ragioni professionali, ecc. Rientrano in tale categoria ad esempio, tablet, cellulari, computer, arredamenti, macchine industriali, ecc.
  • UNIVERSALITÀ DI BENI MOBILI: Si tratta, dei beni mobili, appartenenti ad unico proprietario ed aventi una destinazione comune. Si fa riferimento ad esempio alle collezioni di opere d’arte oppure ai libri contenuti in una biblioteca;
  • BENI MOBILI REGISTRATI: In tale categoria rientrano, quei beni mobili, che devono essere iscritti presso un pubblico registro. Si tratta ad esempio delle barche o delle automobili, iscritte al P.R.A.
  • FONDI RUSTICI, ossia terreni destinati all’attività agricola, a condizione che siano situati in comuni, indicati dalla legge, come montani.

4. I tempi richiesti per l’usucapione

Il codice civile, disciplina due distinte tipologie di usucapione, ognuna delle quali, prevede tempi diversi per usucapire un bene, in virtù del suo possesso prolungato nel tempo. Si distingue, infatti tra usucapione ordinaria ed usucapione abbreviata.

L’usucapione ordinaria, prescrive, che il tempo necessario ad acquisire la proprietà o un diritto reale di godimento, è stabilito nel termine di:

1) 20 anni, per i beni immobili;

2) 15 anni, per i fondi rustici, situati nei comuni montani;

3) 20 anni, per le universalità di beni mobili nonché per i diritti di godimento sugli stessi;

4) 20 anni, per i beni mobili, nei casi in cui – come spiegheremo nel paragrafo sull’usucapione dei beni mobili– il possessore sia in mala fede.

5) 10 anni, per i beni mobili iscritti nei pubblici registri.

L’usucapione abbreviata, invece, ricorre nell’ipotesi in cui, sussista:

a) un titolo valido ed astrattamente idoneo a trasferire il diritto;

b) la buona fede dell’acquirente, ossia che quest’ultimo ignori, che il trasferimento del diritto o della proprietà, avvenga da chi non sia effettivamente il reale proprietario;

c) la trascrizione dell’atto di trasferimento, ove si tratti di beni immobili oppure beni mobili registrati.

Un esempio, chiarirà meglio, l’usucapione abbreviata: Tizio, con atto di trasferimento, cede un bene di cui non è proprietario, a Caio, che ignora tale circostanza. In tal modo, si realizza, il titolo astrattamente idoneo (ossia l’atto di compravendita) ma che non trasferisce la proprietà, proprio perché Tizio non era proprietario. Caio, in buona fede, ignorando tale circostanza, non acquista, infatti, la proprietà del bene, ma ne diviene possessore e pertanto la legge accorda un termine più breve per conseguirne l’usucapione.

I termini previsti, per conseguire l’usucapione abbreviata, sono stabiliti in:

1) 10 anni per i beni immobili, a decorrere dalla data di trascrizione dell’atto di trasferimento;

2) 5 anni, per i fondi rustici, nei comuni montani, a decorrere dalla trascrizione;

3) 10 anni per le universalità di beni mobili;

4) 10 anni per i beni mobili, qualora manchi un titolo idoneo al trasferimento del diritto.

5) 3 anni per i beni mobili registrati, a decorrere dalla data di trascrizione.

5. Quali beni non possono essere usucapiti?

L’articolo 823 del codice civile, dispone che i beni che fanno parte del demanio pubblico non possono essere né ceduti e né essere oggetto di diritti di terzi, come per l’appunto, l’usucapione. I beni demaniali, sono quei beni che appartengono allo Stato oppure alle Regioni, ai Comuni oppure all'ex Province, e che hanno una funzione pubblica (ossia che mirano a soddisfare gli interessi della collettività).

Rientrano nella categoria dei beni demaniali:

a) Le strade e le autostrade pubbliche, le strade ferrate;

b) I porti, le spiagge ed i lidi;

c) I fiumi, laghi e torrenti;

d) Aeroporti ed acquedotti;

e) Immobili d’interesse storico, artistico oppure archeologico.

Oltre ai beni demaniali, non possono essere usucapiti anche gli edifici destinati al culto, fino a quando non termini la loro specifica destinazione a luogo di culto, da parte dell’autorità preposta.

6. Come si avvia la pratica di usucapione?

L’usucapione, è una situazione di fatto, che deve essere accertata giudizialmente, al fine di conseguire la proprietà di un bene o un diritto reale di godimento. Tuttavia, prima di adire l’autorità giudiziaria, il possessore, è tenuto, necessariamente, ad esperire il tentativo di mediazione obbligatoria, a pena d’improcedibilità del giudizio.

A tal fine, il possessore, deve rivolgersi ad un Organismo di Mediazione, del luogo ove sarà instaurato il procedimento giudiziario, per tentare di risolvere stragiudizialmente la controversia col proprietario (entro un tempo massimo di tre mesi).

L’organismo, ricevuta la domanda di mediazione, fissa un incontro tra le parti, entro 30 giorni. La parte procedente, deve notificare all’altra, l’invito a partecipare alla mediazione. Se quest’ultimo, non si presenta all’incontro oppure le parti non raggiungono un accordo, il mediatore redige un verbale, che potrà essere utilizzato in sede giudiziale.

Esperito, inutilmente, il tentativo di mediazione, il possessore, avvalendosi dell’assistenza di un avvocato, deve citare dinanzi al tribunale competente, il proprietario del bene, dimostrando, con qualsiasi mezzo di prova, che ha posseduto il bene per tutto il tempo stabilito dalle legge, esercitando sul medesimo, i diritti ed obblighi, che normalmente gravano in capo al proprietario.

Al termine del procedimento, il giudice, accertata la sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge, dichiarerà con sentenza, l’avvenuta usucapione ed in tal modo, il possessore diverrà proprietario a tutti gli effetti. La sentenza, dovrà poi essere trascritta, al fine di renderla inopponibile a terzi soggetti.

7. Come dimostrare l’usucapione di un immobile?

Il possessore, deve dimostrare, di aver avuto il possesso del bene, in maniera continuativa ed ininterrotta, per tutto il tempo stabilito dalla legge. Inoltre, deve dar prova, che il possesso non sia avvenuto in maniera violenta o clandestina.

A tal fine, può avvalersi di ogni mezzo di prova, tra cui:

a) Prove testimoniali;

b) Opere di manutenzione ordinaria oppure straordinaria, eseguite sul bene;

c) Il pagamento delle spese condominiali oppure dei tributi, in caso di beni immobili; Il possessore, in definitiva, deve fornire la prova, che per tutto il periodo stabilito dalla legge, ha esercitato i medesimi diritti e doveri, imposti in capo al proprietario.

8. Usucapione di beni mobili

La disciplina dell’usucapione, relativamente ai beni mobili, è diversa rispetto a quanto stabilito per le altre categorie di beni. Infatti, per i beni mobili, è previsto, che l’usucapione:

1) Si consegue immediatamente, al momento dell’immissione nel possesso del bene mobile medesimo, a condizione, che sussista un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà e che l’acquirente sia in buona fede, ignorando, quindi, che ha ottenuto il bene da colui che non è proprietario;

2) Se manca, invece, il titolo idoneo a trasferire la proprietà, l’usucapione si consegue nel termine di 10 anni, purché il possesso sia avvenuto in buona fede;

3) In caso di mala fede dell’acquirente, si applicherà il termine dell’usucapione ordinaria, stabilito in 20 anni. Roberto Ruocco

9. Fonti normative

  • Codice civile: articoli 826, 1158 – 1163.

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