Condominio moroso e notifica del titolo esecutivo, chi paga?

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La materia del recupero crediti, relativi alle spese condominiali nei confronti dei condomini morosi, ha trovato compiuta regolazione per la prima volta grazie alla Legge n. 220/2012 e al riformato art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

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1. La disciplina: il nuovo art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile

La materia del recupero crediti, relativi alle spese condominiali nei confronti dei condomini morosi, ha trovato compiuta regolazione per la prima volta grazie alla Legge n. 220/2012 e al riformato art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Prima di questo intervento legislativo, le controversie in materia erano lasciate sostanzialmente alle decisioni della Corte di Cassazione. In prima battuta, la Suprema Corte stabilì il principio della solidarietà del debito condominiale, pertanto, ogni condomino risultava responsabile in solido con gli altri condomini dell'intero credito relativo alle spese condominiali. Successivamente, con la sentenza n. 9148/2008, la Corte ha introdotto un'importante modifica nel sistema, fissando il principio della parziarietà: il condomino è responsabile in solido con gli altri condomini, ma solo in relazione alla propria quota condominiale di spese.

L'intervento del legislatore ha permesso quindi un riordino della materia, anche grazie ai chiarimenti introdotti, in tema di procedure da attivare per il recupero delle spese dei condomini morosi. Nello specifico, il riformato art. 63 disp. att. Cod. Civ. prevede che il soggetto terzo creditore, non possa agire in prima istanza per il recupero del credito contro i condomini regolari nei pagamenti delle spese condominiali. Il creditore deve infatti, in prima battuta, agire nei confronti dei condomini morosi e solo se tale iniziativa risulta infruttuosa, può rivolgersi ai condomini regolari. Prevede la norma in esame, che sia compito dell'amministratore di condominio fornire l'elenco dei condomini morosi al creditore. Nel caso in cui l'amministratore rifiuta di collaborare, il creditore può rivolgersi direttamente al Tribunale, affinché sia quest'ultimo ad ordinare all'amministratore di fornire l'elenco dei condomini morosi.

Nel caso in cui, ad essere creditore sia l'amministratore di condominio stesso, la norma detta i termini entro cui quest'ultimo deve attivarsi per il recupero dei crediti, pena la responsabilità personale rispetto alla morosità condominiale. L'amministratore deve procedere alla riscossione forzosa delle somme dovute “entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”. Nulla invece viene stabilito dalla norma in relazione al sopracitato tema, ovvero sulla possibilità per il creditore di agire verso i singoli condomini per l'intero credito o solo proporzionalmente alla quota condominiale di spettanza del singolo. Oltre a quanto stabilito in materia dal legislatore attraverso il riformato art. 63 disp. Att. Cod. Civ. è fondamentale quindi analizzare gli ultimi interventi in materia da parte della giurisprudenza di legittimità, per meglio intendere alcuni aspetti della procedura esecutiva.

2. Ultime novità in materia

  • Il creditore a chi deve notificare il titolo esecutivo?

La Corte di Cassazione con Ordinanza n. 8150/2017 ha stabilito che “in tema di procedimento di esecuzione, ove il titolo esecutivo giudiziale si sia formato nei confronti del condominio, il creditore che intenda procedere nei confronti del singolo condomino quale obbligato “pro quota” deve preventivamente notificare a quest’ultimo il titolo esecutivo ed il precetto".

Il creditore deve pertanto, notificare il titolo esecutivo al singolo condominio che risulti responsabile pro quota dei debiti del condominio, a detta notifica seguirà la richiesta di pignoramento sul bene del condomino. Come rilevato prima, solo in caso di mancato successo delle esecuzioni nei confronti dei condomini morosi, il creditore potrà aggredire i beni dei condomini in regola con i pagamenti delle spese.

Nell'ordinanza in esame precisa infatti la Suprema Corte che, in caso di titolo esecutivo giudiziale, "formatosi nei confronti dell'ente di gestione condominiale in persona dell'amministratore e azionato nei confronti del singolo condomino quale obbligato pro quota, la notifica del precetto al singolo condomino, ex art. 479 c.p.c., non può prescindere dalla notificazione, preventiva o contestuale, del titolo emesso nei confronti dell'ente di gestione".

Per la Suprema Corte, il condominio deve quindi essere inteso quale soggetto distinto da ognuno dei singoli condomini, ne deriva la necessità in concreto di notificare il titolo esecutivo emesso nei confronti dell'ente gestore anche al condomino obbligato pro quota.

  • Il creditore può agire per il recupero dei crediti condominiali nei confronti dei singolo condomino?

La Suprema Corte con Sentenza n. 22856/2017 è intervenuta su un ulteriore aspetto procedurale di non poco conto, ovvero la possibilità per il creditore di iniziare l'esecuzione nei confronti di un singolo condomino.

In prima battuta rileva la Corte come "va certamente escluso che il creditore del condominio, il quale abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di quest'ultimo, e che intenda agire nei confronti dei singoli condomini per recuperare il proprio credito, non solo non debba instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la rispettiva quota di debito, ma sia anche onerato della prova della misura della quota millesimale spettante a ciascuno di tali singoli condomini". Il creditore può pertanto utilizzare il titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio per agire esecutivamente contro i singoli condomini, avendo a tal fine solo l'onore di dimostrare la legittimazione passiva dei soggetti aggrediti, ovvero la loro la qualità di condomini.

In merito alla misura dell'importo di cui viene chiesto il pagamento al singolo condomino, nel caso in cui ecceda la rispettiva quota millesimale quest'ultimo può proporre opposizione all'esecuzione (art. 615 codice di procedura civile) avendo l'onore però di dimostrare in tale sede l'esatta misura di detta quota.

Grazie a questo strumento processuale pertanto il singolo condomino può difendersi nel caso cui sia intimato per il pagamento dell'intero debito condominiale o in assenza di specificazione sulla sua quota di responsabilità. In concreto con l'opposizione all'esecuzione il singolo condomino può:

  • allegare di non essere condomino: come detto la prova della legittimazione passiva all'azione esecutiva grava sul creditore opponente, che ha quindi l'onore di provare la qualità di condomino rispetto al soggetto intimato (attraverso una visura presso i registri immobiliari);
  • eccepire di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella allegata dal creditore: grava sul singolo condomino la prova della misura della quota di debito condominiale ad esso riferibile. In assenza di detta prova, il singolo condomino rischia di subire l'esecuzione per la quota allegata dal creditore e, nel caso in cui detta quota non sia stata specificata, per l'intero debito di cui è stato intimato il pagamento. Si deve in ogni caso tenere conto del beneficium excussionisex 63 disp. att. cod. civ. tale per cui “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini".

Paola Inconis

Fonti normative

Legge n. 220/2012

Art. 63 Disposizioni Attuative del Codice Civile

Art. 615 Codice di procedura civile

Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civile, Sentenza n. 9148/2008

Corte di Cassazione, Sezione VI Civile, Ordinanza 29 marzo 2017 n. 8150

Corte di Cassazione, Sezione III Civile, Sentenza 29 settembre 2017 n. 22856

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