Come funziona l'ecobonus per i condomini?

Cos’è l’ecobonus?

L’ecobonus consiste in una agevolazione fiscale, allorquando vengono eseguiti opere e lavori di riqualificazione/ristrutturazione energetica, sotto forma di detrazione Irpef o Ires. Per il 2023 la percentuale di detrazione si aggira tra il 50% e 65% per gli interventi di efficientamento.

In certi casi, l’agevolazione può anche raggiungere una percentuale maggiore, e in alternativa si può accedere anche al Superbonus, se vengono rispettati alcuni requisiti. Il Superbonus dal 2023 sarà al 90%. Va detto, che il nuovo Governo Meloni è orientato verso una progressiva diminuzione, se non eliminazione totale, di tutte le forme di bonus, superbonus ed ecobonus.

Come spiega chiaramente anche il sito dell’Agenzia delle Entrate, per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le seguenti detrazioni:

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare
• 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2025.

Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari. Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del codice civile: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, ecc.

Da parte degli amministratori di condominio, ai fini dell’ottenimento dell’ecobonus, incombono vari obblighi di comunicazione ben specifici, nonché l’impiego di appositi software di compilazione spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni (c.d. “Comunicazione da Amministratori Condominio”).

I beneficiari, per la quota loro spettante, possono portare le relative spese in detrazione nella dichiarazione dei redditi. Per i soggetti che non possono avere utilità concrete con la detrazione (incapienti), è possibile cedere la quota di detrazione ad istituti di credito e imprese edili. Il condomino cedente deve dare comunicazione all’amministratore del condominio della cessione. Vediamo di seguito alcuni aspetti dell’ecobonus in relazione all’intesa tra condomini.

Cosa fare in caso di mancato rispetto degli adempimenti preliminari da parte dei condomini?

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

Il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio. In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultano, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino. Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).

Si tratta degli interventi di: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Sono agevolabili anche quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni.

Per accedere all’ecobonus per gli interventi di efficientamento e risparmio energetico delle parti comuni dell’edificio e, quindi, usufruire delle relative detrazioni IRPEF, occorre compiere una serie di adempimenti preliminari rivolti a raccogliere l’adesione di tutti i condomini e la documentazione necessaria per tale scopo.

I documenti necessari che ogni condomino deve reperire ed allegare alla domanda del condominio sono:

• visura catastale dell’unità immobiliare;
• titolo di proprietà, ovvero contratto di locazione registrato o di comodato registrato (con dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario);
• carta di identità e codice fiscale dei proprietari; attestato di prestazione energetica dell'unità immobiliare

A questi documenti, poi, si aggiungeranno:

• il bonifico parlante

Per accedere ai benefici fiscali previsti dallo Stato, occorre utilizzare come metodo di pagamento il bonifico di agevolazione fiscale (c.d. bonifico parlante). Si tratta di un metodo di pagamento che fornisce tutta una serie di informazioni attestanti il pagamento per determinati lavori di riqualificazione energetica o ristrutturazione, per i quali lo Stato ha previsto incentivi e detrazioni. Con questo tipo di bonifico e con le informazioni in esso contenute, l’Agenzia delle Entrate può risalire ai dettagli della transazione, così da riconoscere le agevolazioni previste dalla legge.

• l’asseverazione di un tecnico abilitato.

Consiste in una attestazione circa i requisiti tecnici dei lavori eseguiti e la congruità delle spese con computo metrico;

• l’attestato di prestazione energetica e l’invio della comunicazione della scheda tecnica all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

Per effettuare la scelta tra la cessione del credito o per lo sconto in fattura bisogna inviare la comunicazione all’agenzia delle Entrate con il visto di conformità e l’asseverazione della congruità delle spese.

Quando i condomini tardano all’invio della propria documentazione, sarà necessario, da parte dell’amministratore, inoltrare agli stessi delle comunicazioni di invito a rilasciare la documentazione medesima. Qualora gli stessi rimangano inerti, la soluzione sarà quella di richiedere la convocazione dell’assemblea dei condomini per poter, nell’occasione, sollecitare tutti all’assolvimento di quanto tenuti.

Ma, ancora più a monte, la situazione può complicarsi quando i condomini non sono coesi sulla scelta di aderire all’ecobonus e, dunque, alcuni di essi sono contrari, tanto da poter addirittura impedire l’accesso alle agevolazioni o annullare la delibera di approvazione se i dissidenti, come in seguito vedremo, rappresentano la maggioranza.

Come affrontare la situazione con gli altri condomini? Condomini favorevoli e contrari

Condomini favorevoli

Quando ci troviamo di fronte a condomini favorevoli all’approvazione dell’ecobonus, ma poi reticenti nella predisposizione e rilascio della documentazione necessaria agli adempimenti preliminari per la richiesta dell’ecobonus, bisognerà talvolta spingere gli stessi a dare seguito alla delibera di approvazione, apprestando tutto il necessario per la predisposizione di una domanda corretta.

Non sempre è facile fare ciò, anzi può capitare di trovarci di fronte a persone poco diligenti per ragioni varie, ossia per poco tempo a disposizione, non curanza, disinteresse ecc. Non è mai semplice ottenere l’unanimità di intese tra i condomini, Anche di fronte a dei benefici e agevolazioni non sempre si riesce ad essere totalmente d’accordo.

Tuttavia, non sarebbe nemmeno giusto, almeno non sempre, passare subito ad azioni incisive come segnalare la questione all’amministratore, inviare diffide, peggio ancora litigare. Inoltre, soprattutto nei condominii con molte unità abitative, non sarebbe agevole bussare porta per porta ogni condomini, anzi spesso riceveremo in cambio picche. Per cui, laddove si abbiano conoscenze confidenziali e personali con alcuni di essi si potrà spingere, per l’appunto, di persona e direttamente a regolarizzare i propri adempimenti.

Negli altri casi, sarà opportuno richiedere l’intervento dell’amministratore, il quale attraverso comunicazioni, per lo più, in forma cordiale, e facendo preliminarmente presente l’opportunità ed i vantaggi ottenibili dall’ecobonus per le parti comuni dell’edificio e i relativi benefici fiscali per i singoli condomini, inviti gli stessi a fornire la documentazione necessaria, allineandosi ai condomini già in regola con la consegna, e nel rispetto di costoro.

Condomini contrari

Quando i condomini hanno deliberato a maggioranza l’approvazione dell’ecobonus, nessun problema, si tratta solo di sollecitare i ritardatari a completare la documentazione. Il problema sorge quando, ancor prima, troviamo condomini contrari all’approvazione dell’ecobonus o superbonus che sia.

I motivi di solito sono collegati a disinteresse, oppure per mancanza di volontà a sostenere costi, oppure perché contrari al tipo di progetto di riqualificazione. In tali casi, potrebbe essere ancor più ardua l’impresa di convincerli ad aderire e, inoltre, i contrari potrebbero arrivare ad impugnare le delibere di approvazione qualora si presentino date circostanze, che vedremo nel prosieguo dell’articolo.

Quali sono le conseguenze del mancato rispetto degli adempimenti preliminari da parte dei condomini?

Va ricordato che, le decisioni sugli ecobonus sono oggetto delle deliberazioni dell'assemblea del condominio, le quali sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio (333 millesimi). Si badi che, per giurisprudenza costante, per voto della maggioranza va sempre intesa la maggioranza millesimale, e non dei presenti in assemblea.

Per cui, se pure l’approvazione avviene per maggioranza dei presenti, ma i dissidenti rappresentano un valore millesimale superiore a quella maggioranza, la deliberazione non sarà valida, e pertanto annullabile.

Se la delibera è valida, una volta approvata la partecipazione all’ecobonus i condomini sono tenuti a svolgere tutti quegli adempimenti necessari allo scopo. Certo, non è mai semplice ottenere l’unanimità di intese tra i condomini, anche di fronte a dei benefici e agevolazioni non sempre si riesce ad essere totalmente d’accordo, e nonostante una delibera di approvazione, poiché presa a maggioranza, renderà spesso ostili la minoranza dissidente.

Le conseguenze per i dissenzienti, di fronte ad una valida delibera approvata dalla maggioranza, sarà che essi dovranno necessariamente subire gli interventi di riqualificazione, ma con un limite: se gli interventi non incidono sulla proprietà del condomino contrario e sono stati approvati dalla maggioranza in assemblea, allora nulla quaestio, i proprietari contrari non potranno contestare i lavori; se invece gli interventi invadono la sfera privata del condomino contrario, nel senso che dovranno svolgersi al suo interno, occorrerà l’unanimità dei voti.

Quello che interessa sapere, in questa sede, è che pur non partecipando agli adempimenti preliminari il condomino contrario, essendoci una delibera approvata a maggioranza, subirà gli interventi di riqualificazione dell’ecobonus, i quali procederanno ugualmente, salvo il limite suindicato

Ricorso in tribunale: quando e come agire

Come abbiamo avuto modo di leggere nel paragrafo precedente, una delibera legittima, che approvi con le giuste maggioranze l’ecobonus o superbonus che sia, la rende inattaccabile, e i condomini dissenzienti o contrari, per quanto possano ostacolare la stessa non collaborando negli adempimenti preliminari, non potranno opporsi né impugnare la delibera stessa.

In altre situazioni la delibera sarà suscettibile di essere impugnata, vediamo di seguito le ipotesi principali:

• Carenza di documentazione e/o progetti sui lavori di riqualificazione Affinché i condomini possano votare nella piena consapevolezza sui lavori da eseguire, ovviamente, è necessario effettuare una valutazione completa del progetto di lavori, la documentazione relativa, tempistica, i costi da sostenere, le modalità ecc. Per cui, una delibera carente da questo punto di vista sarebbe legittimamente impugnabile dai condomini contrari;
• Carenza di valida maggioranza dei voti Le decisioni sull’ecobonus, come detto, sono oggetto delle deliberazioni dell'assemblea del condominio, le quali sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio (333 millesimi).

Tuttavia, per voto della maggioranza va sempre intesa la maggioranza millesimale, e non quella fisica dei presenti in assemblea. Per cui, se pure l’approvazione avviene per maggioranza dei presenti, ma i dissidenti rappresentano un valore millesimale superiore a quella maggioranza, la deliberazione non sarà valida, e pertanto impugnabile e annullabile. Trattandosi di un vizio di forma, la competenza spetta al Tribunale.

Quanto al criterio del valore, per stabilire la competenza del giudice (Giudice di Pace o Tribunale), per le azioni di impugnazione e annullamento delle deliberazioni condominiali, secondo un recente arresto giurisprudenziale, deve essere determinato sulla base dell’atto impugnato, e non sulla base della sola quota di spese dovuta dall’attore, questo perché la sentenza di annullamento è suscettibile di incidere su tutti i condomini (Cass. Civ. n.24713/2022).

Conclusioni

L’ecobonus consiste in una agevolazione fiscale, allorquando vengono eseguiti opere e lavori di riqualificazione/ristrutturazione energetica, sotto forma di detrazione Irpef o Ires. Per accedere all’ecobonus per gli interventi di efficientamento e risparmio energetico delle parti comuni dell’edificio e, quindi, usufruire delle relative detrazioni IRPEF, occorre compiere una serie di adempimenti preliminari rivolti a raccogliere l’adesione di tutti i condomini e la documentazione necessaria per tale scopo.

Ma, ancora più a monte, la situazione può complicarsi quando i condomini non sono coesi sulla scelta di aderire all’ecobonus e, dunque, alcuni di essi sono contrari, tanto da poter addirittura impedire l’accesso alle agevolazioni o annullare la delibera di approvazione se i dissidenti rappresentano la maggioranza.

Non è mai semplice ottenere l’unanimità di intese tra i condomini, Anche di fronte a dei benefici e agevolazioni non sempre si riesce ad essere totalmente d’accordo. Tuttavia, non sarebbe nemmeno giusto, almeno non sempre, passare subito ad azioni incisive come segnalare la questione all’amministratore, inviare diffide, peggio ancora litigare. Inoltre, soprattutto nei condomini con molte unità abitative, non sarebbe agevole bussare porta per porta ogni condomini, anzi spesso riceveremo in cambio picche.

Per cui, laddove si abbiano conoscenze confidenziali e personali con alcuni condomini si potrà spingere, per l’appunto, di persona e direttamente a regolarizzare i propri adempimenti e/o aderire all’ecobonus. Negli altri casi, sarà opportuno richiedere l’intervento dell’amministratore, il quale attraverso comunicazioni, per lo più, in forma cordiale, e facendo preliminarmente presente l’opportunità ed i vantaggi ottenibili dall’ecobonus per le parti comuni dell’edificio e i relativi benefici fiscali per i singoli condomini, inviti gli stessi a fornire la documentazione necessaria, allineandosi ai condomini già in regola con la consegna, e nel rispetto di costoro.

Sicuramente non esiste il modo migliore per convincere tutti i condomini, ma il dialogo è un punto di inizio. Pertanto, la convocazione di un’assemblea dei condomini per discutere dell’ecobonus ed arrivare quanto meno all’approvazione da parte di una valida maggioranza, resta l’ultima e doverosa strada percorribile.