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Cattiva condotta dell'amministratore condominiale

Tutto quello che c'è da sapere per difendersi in caso di cattiva amministrazione condominiale.

< Diritto Civile  

 cattiva condotta dell'amministratore condominiale approfondimento avvocatoflash

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L'argomento che tratteremo oggi, riguarda l'ipotesi, sempre più frequente negli ultimi anni, di cattiva gestione dell'amministrazione condominiale da parte dell'amministratore a ciò preposto, a seguito della sua nomina da parte dell'assemblea condominiale. Difatti, la nomina a svolgere il ruolo di amministratore di condominio, comporta la nascita in capo allo stesso di obblighi e doveri, che assumono rilevanza sia a livello civile che penale.

La violazione degli obblighi e doveri, in cui concretizzano i suoi compiti – che illustreremo più avanti - può causare per l’amministratore importanti ripercussioni; infatti, la cattiva amministrazione condominiale, può dar luogo:

  1. alla facoltà per l'assemblea dei condomini, di deliberare la revoca dell'incarico;
  2. alla responsabilità penale dell'amministratore, qualora abbia compiuto un reato;
  3. alla responsabilità contrattuale, se provoca danni al condominio.

1. Azione contro l'amministratore condominiale

1.1 Revoca dell'amministratore di condominio

Innanzitutto, lo strumento principale che la legge riconosce in capo ai condomini, nei casi di cattiva amministrazione condominiale, è la revoca dell'incarico affidato all'amministratore.

Se il regolamento non prevede una maggioranza specifica per la revoca, occorre una delibera favorevole dell'assemblea con la maggioranza degli intervenuti all'assemblea medesima che rappresentino, almeno la metà del valore dell'edificio.

L'art. 1129 c.c. prevede, in primo luogo, la revoca dell'amministratore di condominio qualora:

- non abbia presentato il bilancio annuale dell'amministrazione finanziaria;

- abbia compiuto gravi irregolarità;

- non abbia convocato l'assemblea dei condomini per rendere noto alla stessa, la citazione in giudizio del condominio, trattandosi di questioni che esorbitano dai suoi poteri, dovendo in tal caso essere autorizzato a procedere dall'assemblea medesima.

In questi casi, ogni condomino potrà adire l'autorità competente, al fine di accertare le responsabilità dell'amministratore e di conseguenza venga disposta la revoca dell'incarico.

In secondo luogo, l'amministratore di condominio può essere revocato dall'incarico, quando risultino gravi irregolarità fiscali ovvero il conto corrente condominiale non sia stato aperto oppure non venga adoperato.
In questi casi, ciascun condomino è legittimato a chiedere la convocazione di un'apposita assemblea, affinché si deliberi l'interruzione di tali irregolarità o in mancanza si proceda a revocare l'incarico all'amministratore.

Anche in tal caso, la legge prevede che in mancanza di tali iniziative, ogni condomino potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria chiedendo la revoca dell'amministratore.

1.2 Responsabilità penale dell'amministratore

Oltre alla possibilità di procedere alla revoca dell'incarico, l'amministratore può essere chiamato a rispondere delle sue condotte anche a livello penale, nell'ipotesi in cui queste costituiscono reato. Le ipotesi più rilevanti, sono:

  1. la diffamazione (art. 595 c.p.), ad es. quando nel corso dell'assemblea, l'amministratore offenda in presenza di più persone un condomino, ledendo la sua reputazione;
  2. l'appropriazione indebita (art. 646 c.p.), ad es. quando l'amministratore si appropri del denaro dei condomini, necessario per le spese di gestione, di cui abbia la disponibilità per ottenere un profitto a loro scapito;
  3. la truffa (art. 640 c.p.), cioè l'inganno col quale l'amministratore, tramite artifizi o raggiri, ottiene un profitto ingiusto a danno dei condomini, come nel caso in cui, si accordi con una ditta che deve eseguire dei lavori, gonfiando le spese che dovranno sborsare i condomini, per riscuotere la differenza;
  4. l'omissione di eseguire provvedimenti giudiziali (art. 388 c.p.), ad es. quando l'amministratore si rifiuti ovvero ometta di procedere ad esecuzione forzata contro un condomino moroso, a cui è stato ingiunto il pagamento di un credito;
  5. l'omissione a compiere quanto necessario per evitare pericoli di rovina per l'edificio (art. 677 c.p.), che ricorre nell'ipotesi in cui l'amministratore si rifiuti o ometta di eseguire interventi sull'edificio al fine di rimuovere una situazione di pericolo, ad es. in presenza di un'ordinanza del sindaco qualora vi sia pericolo di caduta di un cornicione.

In questi casi, i condomini, conosciuta la circostanza che potrebbe dar luogo ad una responsabilità penale a carico dell'amministratore, potranno procedere attraverso un esposto agli organi competenti ovvero denunciare il fatto penalmente rilevante entro il termine massimo di novanta giorni dalla conoscenza del fatto che costituisce reato all'autorità giudiziaria.

1.3 Responsabilità' contrattuale dell'amministratore

Accanto alla responsabilità penale, l'amministratore può essere chiamato a rispondere anche civilmente delle sue azioni, qualora queste provochino un danno al condominio.

Difatti, il rapporto tra il condominio e l'amministratore, è assimilabile al mandato, da cui deriva il sorgere della responsabilità contrattuale per quest'ultimo quando crei danno al condominio da lui gestito, come nel caso di cattiva amministrazione condominiale.

Ciò può avvenire, ad es. nel caso in cui non abbia dato esecuzione ad un'ordinanza comunale che imponeva l'obbligo di rimuovere una situazione di pericolo, che abbia a causa di tale trascuranza creato un danno a terzi. In questi ipotesi, potrà essere convenuto in giudizio dal condominio per ottenere un risarcimento dei danni patiti a sua colpa.

Al riguardo, trattandosi di responsabilità contrattuale, al condominio basterà provare il danno e che questo sia dovuto all'inosservanza dei doveri incombenti sull'amministratore. Sarà, poi quest'ultimo, a dover dimostrare, che il danno non è a lui imputabile, provando che esso sia dipeso da caso fortuito o forza maggiore, o comunque per causa ad esso non ascrivibile.

2. Gravi irregolarità

Le gravi irregolarità, ex art. 1129 c.c., che rendono possibile la revoca dell'amministratore, con ricorso di ogni condomino all'autorità giudiziaria, sussistono quando:

  1. non convochi l'assemblea per approvare il rendiconto del condominio ovvero si rifiuta di convocarla, per procedere alla revoca e alla nomina di un nuovo amministratore;
  2. non esegua un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa ovvero una delibera dell'assemblea;
  3. non dia luogo all'apertura e successivo utilizzo del conto corrente ove far confluire le risorse del condominio necessarie a far fronte alle spese di gestione dello stesso;
  4. crea confusione tra il suo patrimonio personale o di un condomino e il patrimonio del condominio (ad es. quando faccia confluire somme personali sul conto del condominio, generando possibili uso impropri di denaro altrui);
  5. abbia consentito la cancellazione di pignoramenti o ipoteche nei registri immobiliari, iscritte a tutela di diritti condominiali, pur non essendo stato il relativo credito soddisfatto;
  6. non abbia curato con la dovuta diligenza, l'azione giudiziaria e la fase di recupero coattivo, di somme dovute al condominio e rimaste insolute;
  7. non abbia curato la tenuta del registro dell'anagrafe dei condomini, del registro dei verbali dell'assemblea e del registro di contabilità, ovvero non abbia fornito ai condomini richiedenti, copia degli atti relativi alla gestione dei pagamenti degli oneri condominiali e degli atti relativi ad eventuali liti in corso;
  8. abbia omesso ovvero comunicato in modo incompleto o inesatto, i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri dell'anagrafe dei condomini e dei verbali assembleari e della contabilità.

In tutti questi casi, la legge prevede che, in caso di revoca dell'incarico all'amministratore, disposta dall'autorità giudiziaria, l'assemblea non può rinominare l'amministratore revocato.

3. Doveri dell'amministratore

L’amministratore di condominio è una figura professionale necessaria in un condominio costituito da più di otto condomini.

L’amministratore ha il compito della gestione del condominio, ma solo delle parti in comune del condominio, art. 1117 c.c., applica le delibere condominiali, redige il bilancio, il rendiconto annuale indice le assemblee obbligatorie e quelle straordinarie.

L'amministratore di condominio infatti deve espletare in via generale ogni attività concernente la gestione ordinaria e deve predisporre quegli interventi straordinari che siano ritenuti necessari d'urgenza in quanto è tenuto tramite i poteri e doveri di controllo che gli sono imputati dal codice civile e da precise disposizioni di leggi speciali ad impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni ai condomini od a terzi.

Inoltre, l’amministratore ha il dovere di versare tutte le somme percepite dai condomini in un apposito conto corrente intestato allo stesso condominio.

L’incarico dell’amministratore di condominio dura un anno e può essere rinnovata dall’assemblea.

Angelica Sonia Cosi

Fonti normative

Codice civile: articoli 1129 e seguenti.

Codice penale: articoli 388, 595, 640, 646, 677.

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