Avvocato per cause condominiali

Introduzione (alle cause condominiali e ai compiti dell'avvocato)

Divergenze tra condomini sull’uso dei beni in comunione, violazioni del divieto di giocare per i bambini su determinate aree del condominio, il mancato rispetto dei posti assegnati per il parcheggio dei veicoli, il condomino del piano terra che si lamenta di quelli dei piani alti che gettano dai loro balconi di tutto, rottura della colonna montante di scarico necessaria al defluire del getto nella fognatura pubblica o fossa biologica condominiale, le infiltrazioni d’acqua dal lastrico solare o tra 2 piani dell’edificio, l’amministratore del condominio è sempre irreperibile, immissioni di fumo, lo scolo delle acque piovane pessimo...

Insomma, la vita nei condominii di certo non è monotona, anzi ogni occasione è buona per generare dispute, anche per ragioni futili, tra condomini, o tra questi e l’amministratore, e che spesso diventano motivo di cause e litigi portate davanti ai giudici, chiamati a dirimere i conflitti.

Ma prima ancora dei giudici, agli avvocati spetta l’arduo tentativo di risoluzione pacifica delle controversie e la scelta delle opzioni migliori da seguire nel caso si decida di procedere con azioni legali. Vediamo di seguito la figura dell’avvocato esperto di condomini, come opera e come può aiutarci quando occorre.

Quali sono le cause condominiali più comuni e quando si ha bisogno di un avvocato

Divergenze tra condomini sull’uso dei beni in comunione, violazioni del divieto di giocare per i bambini su determinate aree del condominio, il mancato rispetto dei posti assegnati per il parcheggio dei veicoli, il condomino del piano terra che si lamenta di quelli dei piani alti che gettano dai loro balconi di tutto, rottura della colonna montante di scarico necessaria al defluire del getto nella fognatura pubblica o fossa biologica condominiale, le infiltrazioni d’acqua dal lastrico solare o tra 2 piani dell’edificio, l’amministratore del condominio è sempre irreperibile, immissioni di fumo, lo scolo delle acque piovane pessimo, il mancato pagamento delle quote condominiali, i cani che abbaiano senza sosta, i rumori provenienti da un appartamento, la pulizia delle parti comuni, e chi più ne ha più ne metta.

Davvero innumerevoli sono le questioni che possono sorgere in seno al Condominio, e non si possono sintetizzare nelle anzidette. Tra le tante ipotesi elencate, tuttavia, ve ne sono alcune che sono, per così dire, le più “gettonate”, poiché si presentano con una cadenza quasi automatica: le infiltrazioni d’acqua, il mancato pagamento degli oneri condominiali e le impugnazioni di delibere assembleari.

Provate a cercare un solo condominio nel cui edificio, anche di recente costruzione, non si sia mai verificato un problema di infiltrazioni o i cui condomini siano tutti in perfetta regola nel pagamento delle quote condominiali. In questi casi la nomina di un avvocato ben si può dire che sia d’obbligo! Sia che si tratti, per il condomino interessato, di sollecitare l’amministratore e/o il proprietario del piano superiore per eliminare le cause delle infiltrazioni e risarcire i danni, ovvero di portare la vertenza davanti al giudice, sia che l’amministratore abbia la necessità di recuperare in modo coatto le quote condominiali, la nomina di un avvocato che si curi di tutelare tali diritti ed interessi, ora del condomino, ora del condominio nella sua globalità, è indispensabile.

Ovviamente, la nomina di un avvocato può essere necessaria ed utile in tutti i casi summenzionati ed in tanti altri casi, e non solo per le questioni di infiltrazioni o recupero di quote. La domanda che ci si pone, a questo punto, è: a quale avvocato affidare le nostre care vertenze condominiali? Vediamo di capirlo nel paragrafo di seguito.

Come scegliere un avvocato specializzato in cause condominiali

Le vertenze condominiali, come abbiamo anticipato nel paragrafo precedente, sono di una tale vastità, ed in alcuni casi anche di complessità, che nel mondo forense non è raro osservare casi di avvocati specializzati nella sola gestione di cause condominiali. Si tratta di avvocati specializzati nel settore, proprio in virtù dell’enorme numero di casi attinenti i condomini, tanto che molti di essi si occupano finanche della gestione di condomini in qualità di amministratori, anche di più condominii.

In questi casi, la specializzazione della materia sicuramente da un vantaggio per il fatto che l’avvocato di turno, avendo già affrontato molte questioni, ha una esperienza di settore, ed un bagaglio di conoscenza talmente ampio e articolato, che gli consente di trovare subito la soluzione migliore alla fattispecie che gli viene prospettata.

Sia chiaro, ciò non esclude che si possa tranquillamente affidare la questione ad un avvocato che non fa della materia condominiale la sua ragione di vita professionale, atteso che ogni avvocato, per definizione, è sempre tenuto a studiarsi, con dovizia di particolari, i casi che gli vengono affidati. Questo perché è nelle corde della professione forense l’attitudine allo studio continuo delle materie di diritto, soprattutto per gli avvocati che si cimentano nell’ampio ventaglio del diritto civile.

Al contrario, rivolgersi ad un avvocato che sia specializzato in una determinata disciplina e solo di questa voglia occuparsi, potrebbe sconsigliare la sua scelta. Si pensi all’avvocato specializzato in diritto commerciale, societario e fallimentare, ovvero in diritto di famiglia, trattandosi anche in questo caso di materie molto vaste, sarà meno portato, anche di sua volontà, ad intraprendere settori per lui sconosciuti.

Del resto, lo stesso codice deontologico forense invita l’avvocato di non trattare materie di cui non abbia specifiche competenze (art. 14 Codice Deontologico Forense) In ultimo, va detto che il rapporto avvocato-cliente si fonda sulla fiducia. Per fiducia si intende quella particolare affinità e sicurezza che si ripone in un dato soggetto, nella fattispecie al proprio avvocato. Si tratta, spesso, di una sensazione istintiva, per cui si ritiene che quell’avvocato sia esattamente colui al quale affidereste nelle sue mani i vostri problemi, nella consapevolezza che egli farà di tutto per risolverli nel miglior modo possibile, e compatibilmente ai vostri interessi.

Quali sono i servizi che un avvocato per cause condominiali può offrire

Un avvocato esperto in materia condominiale, o specializzato in tale materia, potrà offrire in modo esaudiente la propria competenza su diversi aspetti collegati al condominio.

Ma, teniamo ancora precisare, un avvocato specializzato in materia condominiale avrà una maggiore esperienza e, quindi, dimestichezza ed abilità ad affrontare questione che abitualmente gestisce, ma ciò non esclude, a priori, che anche un avvocato non specializzato non sia in grado di seguirvi con efficienza e professionalità, passo dopo passo, per la definizione della vertenza.

Quanto ai servizi che può fornire, distinguiamo il caso in cui il cliente sia il condominio nella persona dell’amministratore o il singolo condomino.

Avvocato nominato dall’amministratore

In tal caso, l’amministratore, forse ancor di più del singolo condomino, può avere maggior interesse alla nomina di avvocati esperti in cause condominiali, avendo spesso a che fare con una moltitudine di casi da affrontare. Pertanto, un avvocato che parli, per così dire, lo stesso linguaggio dell’amministratore determinerà una migliore sinergia tra gli stessi. Tra i servizi principali che può fornire all’amministratore di condominio, sono quelle per cui deve agire in veste di attore, soprattutto per il recupero di quote condominiali, ordinarie e/o straordinarie che siano; ma anche quelle in cui il condominio deve “resistere” in giudizio contro cause intentate dai singoli condomini contro il condominio medesimo. Si pensi a quelle inerenti le impugnazioni delle delibere assembleari, o per le stesse cause di infiltrazioni d’acqua;

Avvocato nominato dal condomino

Probabilmente dal lato del singolo condomino l’esigenza di trovare un avvocato specializzato nel settore è meno sentita, almeno che non si tratti di affidare l’amministrazione di diversi appartamenti di proprietà siti in vari condomini, e per cui si richiede un professionista con maggiori competenze di settore.

Ma al di fuori di casi specifici, i servizi che un avvocato può assolvere sono molteplici, dalla semplice consulenza, alla redazione di diffide, dal conferimento di delega nelle riunioni condominiali, alle azioni giudiziali contro il condominio, quali le impugnazioni delle delibere, alle opposizioni ai decreti ingiuntivi notificati per il recupero di quote condominiali, fino alle azioni contro altri condomini (es. per le infiltrazioni di acqua, rumori).

La casistica è ampia e variegata, di conseguenza anche i servizi resi dagli avvocati possono essere molteplici, non sintetizzabili in queste righe. L’importante è ricordare che, qualunque controversia possa insorgere in seno al condominio, affidarsi ad un avvocato rappresenta la soluzione giusta.

Come si svolge una causa condominiale e quali sono i passaggi principali

Quando sorge una controversia condominiale, la prima cosa da fare, come detto, è quella di rivolgersi ad un avvocato che ci indicherà la strada più giusta da seguire. Sul piano giuridico, difatti, la materia non è agevole e richiede l’ausilio e l’intervento di un tecnico del diritto. Il primo passaggio, spesso, è l’invio di una lettera di diffida.

La diffida è una lettera/comunicazione con cui si invita la controparte a fare e/o dare qualcosa, ovvero, e comunque, all’adempimento di un obbligo cui è tenuto, con l’ulteriore avvertimento che in mancanza di positivo riscontro entro un certo termine si procederà per le vie legali.

Lo scopo della diffida, quindi, rappresenta quello di “sollecitare” una parte ad adempiere, avvertendolo che se perseguiterà nell’inosservanza del suo obbligo dovrà poi risponderne innanzi al giudice. Si potrà sollecitare il mancato pagamento di oneri condominiali, o l’intervento diretto ad eliminare le cause di infiltrazioni, o la diffida al condomino per evitare rumori e che il proprio cane abbai durante la notte, o diffidare dall’uso di spazi di parcheggio riservati, o diffidare dal gettare rifiuti in luoghi inappropriati e cosi via.

Se la diffida non risolve il problema, perché le controparti rimangono inerte o ne contestano il contenuto, si passerà alla fase successiva. Per la maggior parte delle cause condominiali, prima di adire il giudice, è prevista come condizione di procedibilità l’esperimento di un tentativo di mediazione ex D.Lgs n.28/10.

Difatti, l’art. 1bis della legge citata statuisce che: Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, è tenuto, assistito dall'avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero i procedimenti previsti dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179, e dai rispettivi regolamenti di attuazione ovvero il procedimento istituito in attuazione dell'articolo 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell'articolo 187-ter del Codice delle assicurazioni private di cui al decreto legislativo 7 settembre 2005, n. 209, per le materie ivi regolate.

L'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale” In altri casi, secondo alcuni orientamenti giurisprudenziali, né la mediazione, né tampoco la negoziazione assistita, per le controversie da infiltrazioni, sono ritenute come condizioni di procedibilità per la successiva azione in sede giudiziale (Tribunale Roma n.1770/2021). Tuttavia, non è da scartare un tentativo per risolvere la questione.

Un’ulteriore strada da seguire, soprattutto per le cause inerenti infiltrazioni o quando si paventa il rischio di un possibile danno (es rischio crollo di un muro) potrebbe essere l’ATP. Si tratta dell’accertamento tecnico preventivo, uno strumento idoneo a precostituire prove mediante un’istanza di procedimento di istruzione preventiva, rivolto ad anticipare le indagini che di solito si svolgono dopo che la causa sia portata dinanzi al giudice, e soprattutto quando si voglia evitare di perdere la prova dei danni a seguito del possibile mutamento dello stato di luoghi.

Si procederà, in tal modo, alla nomina di un consulente, tramite il giudice, che esiguità tutti i controlli e rilievi del caso. L’ultima strada è l’avvio di una causa innanzi al giudice competente, che a seconda dei casi sarà il giudice di pace o il Tribunale ordinario. Come ben si nota, le attività da svolgere sono molteplici e non si esauriscono nelle righe sopra scritte, e pertanto la nomina di un avvocato di fiducia per assisterci è imprescindibile.

Casi di successo di avvocati per cause condominiali

Vediamo di seguito alcune recentissime sentenze degne di nota emesse da giudici di merito e legittimità a seguito di azioni promosse contro o per il condominio.

Il principio di cui all’art. 1136 c.c. sulla validità delle delibere:

“coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali” (Corte d’Appello di Messina, n.120/2023).

A seguito di impugnativa di due delibere condominiali, da parte di un condomino, si domandava al giudice l’annullamento delle stesse in quanto viziate, poiché pur se approvate con la maggioranza numerica dei condomini intervenuti in assemblea, gli stessi non superavano, come valore, i millesimi di proprietà dissenzienti. Orbene, la Corte d'Appello di Messina, in accoglimento dell’appello proposto contro la sentenza negativa di primo grado, ha affermato il principio posto dall'art. 1136 c.c., per cui è annullabile la delibera assunta sia pure con la maggioranza fisica dei presenti, ma non accompagnata da quella millesimale.

Parcheggio sulla rampa condominiale

Oggetto della vertenza consisteva nella occupazione della rampa di accesso ai box da parte di alcuni condòmini, i quali ritenevano di poter procedere, sia con il transito sulla stessa con i propri veicoli, in virtù di una servitù di passaggio necessaria per accedere ai box, ma anche di potervi sostare in virtù di una pretesa servitù di parcheggio.

A questo punto, il condomino che si riteneva proprietario della rampa, tramite il suo avvocato, agiva in giudizio per accertare l'inesistenza del presunto e preteso diritto di servitù di parcheggio sulla rampa medesima, preteso dal condomino convenuto. La Corte d'appello di Napoli, sulla base degli atti depositati dalla difesa dell’attore, riconosceva la proprietà esclusiva della rampa che conduce ai box auto ubicati nel piano cantinato del fabbricato, dichiarando l'inesistenza del diritto di servitù di parcheggio sullo stesso bene, come invece sosteneva la parte convenuta. (sentenza n. 496/2023);

Violazione regole sulla raccolta differenziata

Un condominio e la società amministratrice di esso, agivano in giudizio contro le ingiunzioni poste a loro carico dal Comune che, a seguito di verbali di accertamento, li aveva sanzionati per la violazione del regolamento comunale sui rifiuti urbani, in quanto la raccolta non risultava essere fatta in base ai criteri della differenziata.

La Corte di Cassazione confermava la decisione del giudice di prime cure, la quale ribadendo il principio secondo cui la responsabilità dell'illecito amministrativo è personale, alla stregua di quanto previsto per la responsabilità penale, si esclude la responsabilità oggettiva del condominio in quanto la sanzione amministrativa è imputabile soltanto all'effettivo trasgressore. Il condominio, pertanto, non è obbligato a vigilare sui bidoni e su cosa vi viene conferito all'interno (Cass. Civ. 4561/2023).

Come contattare un avvocato per cause condominiali e richiedere un preventivo

Mentre una volta, in assenza di conoscenze personali dirette e quando per la prima volta nella vita occorreva rivolgersi ad un avvocato di diritto condominiale, si utilizzavano, tra le altre, le vecchie e care “pagine gialle”, laddove alla voce avvocati si poteva ricercare quello più adatto alle proprie esigenze, le cose nel tempo sono cambiate. Infatti, salva la classica ipotesi in cui il parente o l’amico di turno ci consigliano il loro mega avvocato galattico (perché magari gli ha risolto un grosso problema), ormai internet è lo strumento più gettonato per la ricerca di un avvocato.

Inoltre, di recente sono sorte apposite pagine che si occupano di cercarvi il miglior professionista disponibile o di mettervi in contatto con uno di loro. In generale, resta sempre aperta la possibilità di digitare sul motore di ricerca di internet l’albo nazionale avvocati, anche se in questo caso di regola non si precisa per ogni avvocato le materie in cui è specializzato.

AvvocatoFlash, sotto questo punto di vista, è uno dei migliori siti per la ricerca di avvocati. Un sito che suddivide gli avvocati disponibili in tutta Italia, in base alla zona territoriale più vicina al tuo punto di interesse. AvvocatoFlash ti metterà in contatto con i migliori avvocati online. Tre di loro ti invieranno un preventivo, gratuitamente, e sarai tu a scegliere a chi affidare il tuo caso. Sarai seguito passo dopo passo, con correttezza, trasparenza, efficienza e massima professionalità e con preventivi chiari e gratuiti.

Domande frequenti sulla scelta dell'avvocato per cause condominiali e sulle cause stesse

Le questioni condominiali, come abbiamo avuto più volte modo di ripetere, sono innumerevoli. La casistica è enorme, quasi impossibile andare ad elencare ogni possibile domanda da proporre ad un avvocato, fintantoché non si viene ad essere direttamente interessati dalla questione stessa. È possibili, sinteticamente, indicare alcune delle domande più ricorrenti in ambito condominiale, e tra queste:

• “Il condomino ha il vizio di parcheggiare di fronte all’accesso del mio box rendendomi difficili le manovre con la mia auto in entrata e uscita, e non mi ascolta quando gli dico di non sostare, cosa posso fare?”;
• “La delibera condominiale è stata assunta senza il quorum necessario previste dal codice civile, per le valide deliberazioni, come posso impugnarla?”;
• “Da alcune settimane si sono formate delle macchie sul mio soffitto del bagno a causa di infiltrazioni come posso fare capire se provengono dal piano superiore?”
• “Le infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano superiore mi hanno rovinato le mura della camera da letto e il proprietario non ne vuole sapere di risarcirmi i danni, possiamo inviare una diffida?”
• “Abito al piano terra di un condominio formato da 7 piani ed ogni giorno mi ritrovo nel terrazzo tanta immondizia e mozziconi di sigarette, come posso tutelarmi?”
• “La ditta incaricata dal condominio di eseguire lavori di ristrutturazione del palazzo opera a rilento e non ha rispettato i termini indicati per la ultimazione dei lavori, cosa possiamo fare?”
• “Il citofono non funziona mai, sono intervenuti vari tecnici ma il problema non si risolve, cosa mi consiglia?”
• “L’ascensore viene sempre lasciato aperto dal condomino dell’ultimo piano, che non chiude le porte e non permette di prenotare la discesa, possiamo mandargli una diffida?”;
• “Le aree destinate alla ricreazione dei ragazzi sono occupate da veicoli di alcuni condomini in sosta selvaggia, come tutelare quelle zone?
• “Si è rotta la colonna montante di scarico lungo il perimetro dell’edificio, abbiamo avvisato più volte l’amministratore, ma questi rimane inerte alle richieste di intervento urgente, cosa fare?”

Conclusioni e riflessioni sull'importanza di avere un avvocato specializzato in cause condominiali

Le vertenze condominiali, come abbiamo avuto modo di vedere, sono di una tale vastità, ed in alcuni casi anche di complessità, tanto che nel campo giuridico non è raro osservare casi di avvocati specializzati nella sola gestione di cause condominiali.

In questi casi, la specializzazione della materia sicuramente da un vantaggio per il fatto che l’avvocato di turno ha maturato una significativa esperienza di settore, ed un bagaglio di conoscenza talmente ampio e articolato, che gli consente di trovare subito la soluzione migliore alla fattispecie che gli viene prospettata.

Alla fine, va ricordato, il rapporto avvocato-cliente si fonda sulla fiducia personale. Senza questa fiducia anche il miglior avvocato di cause condominiali in circolazione si vedrà negato l’affidamento dell’incarico.