L’affitto con riscatto, è una particolare tipologia contrattuale, che consente di usufruire di un bene, pagandone il canone di locazione, e contestualmente, corrispondere un acconto per il suo acquisto futuro. Vediamo come funziona.

affitto per riscatto

1. Affitto con riscatto 2020: cos'è

L’argomento che tratteremo oggi, riguarda il tema del diritto immobiliare, e più precisamente la disciplina dell’affitto con riscatto.
Il contratto d’affitto con riscatto, denominato anche rent to buy oppure locazione con preliminare di futura vendita, è disciplinato dal D.L. Sblocca Italia.
 
Esso si compone di un contratto di locazione e di un preliminare di vendita, che consentono:
  • il godimento dell’immobile o del fondo, a favore del conduttore;
  • il diritto ad acquistare il bene, a favore del conduttore medesimo, in un momento successivo, stabilito dalle parti, ad un prezzo ridotto, imputando in tutto o in parte, il corrispettivo versato dal conduttore, durante la locazione, quale anticipo sul prezzo per la compravendita del bene.

La caratteristica principale del contratto d’affitto con riscatto, consiste infatti nella circostanza, che le due parti contrattuali, stabiliscono la parte del corrispettivo dovuto dal conduttore, corrisposto a titolo di locazione, quale godimento del bene, e la parte corrisposta quale acconto sul prezzo per l’acquisto dell’immobile o del fondo.

Facciamo un esempio che chiarirà meglio, tale tipologia contrattuale: 

Tizio, proprietario di un immobile, stipula un contratto rent to buy con durata quinquennale, con Caio, stabilendo un canone di locazione pari a 1.000€ e il versamento mensile di 500€ a titolo di acconto sul prezzo per l’acquisto dell’immobile, pattuito per 150.000€.

Alla scadenza dei 5 anni, Caio potrà acquistare l’immobile, alle condizioni concordate in precedenza, nella stipula dell’affitto a riscatto, versando la differenza tra il prezzo pattuito in origine ed i canoni a titolo di acconto prezzo versati durante i 5 anni (30.000€ = 500€ al mese x 60 mensilità), ossia 120.000€.

2. Come tutelarsi

Il D.L. Sblocca Italia, che disciplina il contratto d’affitto con riscatto, ha previsto particolari tutele a favore sia del proprietario dell’immobile che del conduttore/futuro acquirente:
  1. è previsto che il contratto rent to buy, deve essere trascritto nel registro della conservatoria immobiliare, del luogo ove è situato l’immobile o il fondo.
    A tal fine, è necessario che il contratto d’affitto con riscatto, venga stipulato dinanzi ad un notaio, attraverso l’atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione conserva i suoi effetti per un periodo massimo di dieci anni. Attraverso la trascrizione, si pone a riparo la posizione del conduttore, sia in merito ad eventuali pignoramenti o ipoteche, e sia sull’acquisto del bene, in quanto il proprietario non potrà disporre di esso, fin quando non siano trascorsi dieci anni dalla trascrizione stessa.
  2. in secondo luogo, qualora, il contratto rent to buy, prevede solo un’opzione d’acquisto a favore del conduttore, le parti contrattuali, stabiliscono l’importo che il concedente, ossia il proprietario, è tenuto a restituire, nel caso in cui il conduttore non eserciti l’opzione d’acquisto, sulla base delle somme versate da quest’ultimo a titolo di acconto sul prezzo della compravendita;
  3. a favore del proprietario del bene, è prevista la risoluzione del contratto, qualora non siano corrisposti i canoni pattuiti, anche in maniera non continuativa. A tal fine, le parti sono libere di determinare il numero dei canoni non corrisposti, tali da risolvere il contratto, purché non inferiori ad un ventesimo dei canoni totali.
  4. in caso d’inadempimento, è previsto:
  • l’applicazione dell’art. 2932 del codice civile, secondo cui, la parte adempiente potrà rivolgersi al giudice, affinché ottenga l’emanazione di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso;
  • per l’inadempimento del proprietario, la restituzione dei canoni versati dal conduttore a titolo di acconto sul prezzo della compravendita, oltre gli interessi legali;
  • per l’inadempimento del conduttore, la restituzione dell’immobile a favore del proprietario, il quale, può trattenere i canoni a titolo d’indennità, se le parti non abbia previsto diversamente.    
in caso di fallimento di una delle parti, il D.L. Sbocca Italia, prevede
  • per il fallimento del proprietario, il contratto continua a produrre i suoi effetti, purché sia stato concluso a prezzo di mercato e costituisca l’abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti più prossimi;
  • per il fallimento del conduttore, il contratto rent to buy, viene sospeso fino a quando il curatore fallimentare non decida se proseguire o sciogliere il contratto.

3. I tipi di contratto

Il decreto legge Sblocca Italia, prevede che le norme sul rent to buy, si applicano, anche alla locazione con clausola vincolante al trasferimento della proprietà e alla vendita con riserva della proprietà.
 
Da ciò deriva, che il rent to buy, può assumere diverse forme contrattuali, tra cui le più comuni, sono:
  • affitto con opzione di acquisto: in tal caso le parti, concordano la possibilità per il conduttore, alla scadenza del contratto, se acquistare o meno la proprietà del bene;
  • affitto con obbligo di riscatto: in tal caso, viene stabilito l’obbligo a carico del conduttore, ad addivenire alla conclusione della compravendita, stipulando il contratto definitivo, alla scadenza della locazione;
  • rent to buy e contestuale riserva della proprietà: in questo caso, le parti stabiliscono che, al termine della locazione, si proceda alla stipula del contratto definitivo di compravendita, i cui effetti però rimangono sospesi, fino al pagamento dell’intero prezzo di vendita.

4. Costi

Per espressa previsione normativa, al contratto d’affitto con riscatto, si applicano alcune norme dettate in tema di usufrutto.
È previsto, che le spese di ordinaria manutenzione, sia carico del conduttore/futuro acquirente, mentre le spese straordinarie rimangono a carico del proprietario, salvo che esse siano necessarie, a causa dell’inadempimento ad eseguire le opere ordinarie da parte del conduttore
 
Allo stesso modo, anche il pagamento delle imposte dovute sull’immobile, come l’IMU o la TASI, sono corrisposte dal proprietario. Il pagamento delle spese legali, volte a far fronte, a liti giudiziarie, è suddiviso tra proprietario e conduttore, a seconda del rispettivo interesse, che abbiano nella controversia.

Fonti normative

Decreto Legge n. 133 del 12 settembre 2014 - Sblocca Italia: Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività' produttive
Codice civile: articoli 1002 – 1013, 2645bis, 2668, 2775bis, 2825bis, 2932.
 

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Avvocato Roberto Ruocco
Roberto Ruocco

Mi chiamo Roberto Ruocco, ho conseguito la Laurea Magistrale in Giurisprudenza, presso l'Università degli Studi di Salerno, nell'anno 2013. Successivamente ho svolto il Praticantato Forense, presso uno studio legale, attivo in tutta la ...