Concedere un immobile in affitto e non registrare il relativo contratto è sempre molto rischioso per le conseguenze alle quali si va incontro poiché si commettono una serie di violazioni sanzionabili.

affitti in nero

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1. Affitto in nero

L’affitto si considera in nero quando il relativo contratto non viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate pagando l’imposta di registro, entro 30 giorni dalla stipula dello stesso.

Si può parlare di affitto in nero in tre ipotesi, ovvero quando:

  • esiste un contratto scritto fra locatore e affittuario ma il contratto non viene registrato all’Agenzia delle Entrate;
  • esiste un contratto scritto fra locatore e affittuario che viene regolarmente registrato, ma le parti convengono, a voce o tramite un altro contratto scritto non registrato, che l’affittuario verserà a favore del locatore un prezzo superiore a quello registrato. In questo caso risulta in nero soltanto il maggior prezzo non dichiarato (cosiddetto affitto parzialmente in nero).
  • non esiste alcun contratto scritto tra le parti, esistendo solamente un accordo verbale che, ovviamente, non può in alcun modo essere registrato.

In tutti e tre i casi si viola la legge e, sebbene sia il proprietario sia l’inquilino risultano punibili per evasione fiscale, il maggior vantaggio dal punto di vista fiscale è solamente a carico del proprietario che si ritrova esentato dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta sui redditi percepiti dalla riscossione del canone di locazione.

In tutti e tre i casi comunque l’eventuale contratto stipulato (verbale o scritto) è nullo.

2. Conseguenze

Responsabili per la mancata registrazione del contratto di affitto risultano quindi sia l’inquilino, sia il proprietario dell’immobile ed entrambi potranno avere conseguenze sia dal punto di vista fiscale che civilistico.

Le sanzioni previste dalla legge potrebbero tuttavia essere ridotte in caso di ravvedimento. È possibile cioè procedere alla registrazione del contratto entro un anno dalla stipula (cosiddetta registrazione tardiva) a condizione che la registrazione sia fatta in maniera spontanea. La registrazione tardiva regolarizza soltanto la posizione delle parti nei confronti del fisco, ma non ha effetto tra le parti. Per rimediare esse dovranno stipulare un nuovo contratto di affitto con effetti dal momento della stipulazione del nuovo contratto.

3. Sanzioni per il proprietario dell’immobile

Il proprietario dell’immobile avrà conseguenze sia dal punto di vista civile che fiscale per la mancata registrazione del contratto di affitto.

Dal punto di vista fiscale il proprietario dell’immobile sarà sempre soggetto alla richiesta di pagamento della sanzione attraverso la ricezione di una cartella esattoriale. In particolare, le sanzioni che il proprietario dell’immobile si ritroverà a dover pagare dipenderanno dall’entità dell’evasione fiscale:

  • se il contratto di affitto non è stato registrato e il canone di locazione non è stato dichiarato nella dichiarazione dei redditi, il proprietario dell’immobile sarà tenuto a pagare una sanzione che va dal 120% al 240% delle tasse evase (l’importo minimo della sanzione è di 200 euro, la sanzione è dimezzata per l’affitto di immobili ad uso commerciale).
  • La sanzione sarà invece compresa tra il 180% e il 360% dell’imposta evasa se il proprietario ha dichiarato un minor canone di quello che ha effettivamente ricevuto.

Dal punto di vista civilistico invece, il proprietario dell’immobile non potrà mai procedere allo sfratto dell’inquilino, anche se quest’ultimo non paghi i canoni, né potrà attivare una procedura di decreto ingiuntivo. L’unico modo che avrà di liberare l’immobile sarà ricorrere alla procedura (tra l’altro molto lunga e costosa) di occupazione abusiva dell’immobile. Inoltre, il proprietario non avrà diritto di ricevere eventuali canoni arretrati non corrisposti, né quelli maggiori concordati in un eventuale contratto non registrato e sarà sempre soggetto alla richiesta da parte dell’inquilino di tutti i canoni precedentemente corrisposti.

4. Sanzioni per l'inquilino senza contratto

Anche l’inquilino sarà responsabile della mancata registrazione del contratto: costui è infatti tenuto a verificare se il proprietario abbia proceduto alla registrazione del contratto e, qualora non lo avesse fatto ha l’obbligo di esortarlo a farlo a pena di denuncia. Nel caso in cui non si attivi in tal senso, anche costui rischia, dal punto di vista fiscale e al pari del proprietario dell’immobile, che gli venga recapitata una cartella esattoriale per il pagamento della sanzione per la mancata registrazione del contratto, con tutte le conseguenze che ne derivano (ad esempio il pignoramento dei suoi beni in caso di mancato pagamento dell’importo).

Dal punto di vista civilistico invece, non essendoci un contratto vero e proprio, non valgono le regole sul preavviso nel caso in cui il proprietario chieda di lasciare l’immobile. Inoltre, l’inquilino rischierà un’azione per occupazione abusiva della casa con conseguente obbligo di pagamento di un indennizzo a titolo di risarcimento danni.

5. Sei protetto senza contratto di affitto?

Lo scopo di non formalizzare l’accordo per la locazione dell’immobile ovvero la sua registrazione, è quello di eludere il pagamento dell’imposta di registro nonché per il locatore, omettere nella propria dichiarazione dei redditi, il guadagno ottenuto con l’affitto del proprio cespite.

In questi casi, occorre sempre accertare quale sia stata l’intenzione delle parti contraenti, verificando se l’elusione fiscale sia diretta conseguenza del comportamento di entrambe le parti – proprietario e conduttore – che abbiano voluto dolosamente aggirare le norme relative al pagamento dei tributi dovuti per la locazione dell’immobile oppure se il comportamento elusivo, sia stato imposto dal proprietario-locatore nei confronti del proprio inquilino.

Difatti, il mancato pagamento dell’imposta di registro e di conseguenza l’affitto in nero, realizzano un vantaggio, nella maggior parte dei casi, esclusivamente per il proprietario che evita sia l’imposta di registro e sia la tassazione sul reddito derivante dalla locazione medesima. Per tale motivo, è necessario verificare la volontà delle parti di non formalizzare per iscritto l’accordo oppure di non registrarlo.

Ciò in quanto, a parere della Suprema Corte di Cassazione, solo nel caso di comune intenzione di ambedue le parti di aggirare il fisco, l’accordo sarà nullo, verificandosi la nullità assoluta, ossia una locazione priva di qualsiasi effetto sia per il locatore e sia per il conduttore. Nel caso invece, che sia stato il locatore ad imporre all’inquilino la mancata stesura per iscritto dell’accordo ovvero la sua registrazione, secondo i giudici di legittimità, si verifica la nullità relativa, ossia che la locazione produrrà effetti verso il solo conduttore dell’immobile.

Secondo, la Cassazione a Sezioni Unite, in questi casi, ha luogo la cd. Nullità di protezione, dal momento, che il proprietario dell’immobile, ha nei confronti del soggetto interessato ad affittare l’abitazione, un potere contrattuale maggiore e quindi può imporre la propria posizione dominante, derivandone un abuso, nei cui confronti il conduttore non può opporsi, se non trovare un’altra occupazione, e pertanto, deve essere tutelato, statuendo nei suoi confronti l’efficacia della locazione pattuita.

Nel caso di nullità relativa, il conduttore, potrà esercitare i suoi diritti per valere regolarmente la locazione, ed in particolare, ai sensi dell’articolo 13 della Legge n. 431 del 1998, egli potrà agire in giudizio, al fine di ottenere:

1) la restituzione delle somme versate in eccedenza, laddove sia stati previsti due diversi accordi per la locazione. Il primo registrato per un canone inferiore, rispetto al secondo accordo, che preveda una canone maggiore. L’azione, è proponibile, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile al proprietario;

2) l’accertamento, da parte dell’autorità giudiziaria, dell’esistenza della locazione e di conseguenza la sua messa a norma di legge, sia quando il contratto sia stato stipulato solo verbalmente e sia quando la locazione conclusa per iscritto, non sia stata registrata all’Agenzia delle Entrate ovvero stipulata pattuendo il pagamento del canone in misura inferiore al reale corrispettivo ricevuto mensilmente dal proprietario dell’immobile.

6. Fonti normative

  • Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23 - Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale.
  • Legge 9 dicembre 1998, n. 431 - Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
  • Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sent. n. 18214, 17 Settembre 2015.

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