Quella degli “affitti in nero” è una pratica assai diffusa ma anche altrettanto “pericolosa”. Vediamo nel dettaglio quali sono le sanzioni per proprietario ed inquilino.

Col termine "affitto in nero" ci si riferisce, in particolare, sia alle ipotesi in cui – oralmente o per iscritto – si conviene di concedere in godimento un bene immobile a fronte del pagamento di un prezzo mascherando il vincolo sotto forma di “comodato”, sia quella diversa ipotesi in cui viene esternalizzato un canone di locazione in misura inferiore rispetto a quanto effettivamente percetto.

La piaga dell’affitto in nero, considerate le conseguenze elusive ad essa connesse, ha indotto il Legislatore del 2005 a introdurre una specifica riforma alla legge 431/98, consistente nella nullità dei contratti di locazione non registrati e nella previsione di una disciplina sanzionatoria

1. Affitto in nero sanzioni per proprietario e inquilino

Le sanzioni differiscono a seconda:    

  • del tipo di violazione,   
  • delle modalità con cui essa viene realizzata
  • della connivenza o meno del conduttore alla decisione del proprietario.

Ove entrambe le parti abbiano stabilito di concludere un accordo verbale o, comunque, di non procedere alla registrazione del contratto entrambe le parti in gioco ne saranno interessate; se invece la mancata registrazione sia stata una scelta del solo proprietario e non anche dell'inquilino, sarà il proprietario a doverne rispondere.

Nel primo caso, il contratto sarà quindi nullo per entrambe le parti. Il proprietario potrà quindi ottenere il rilascio dell’immobile, che risulta occupato senza alcun titolo; il conduttore, invece, potrà solo chiedere la restituzione parziale delle somme corrisposte, rispetto al canone concordato, tenuto anche conto del godimento dell’immobile.
 
Nel secondo caso evidenzia la Cassazione (ordinanza 5794 del 28 febbraio 2019) aver il contratto valore solo per il locatore (il proprietario) e non per il locatario (l’inquilino), che può anche disattenderlo, lasciando l’immobile in qualsiasi momento senza dover inviar disdetta, così come può smettere di versare l’importo concordato, senza rischiare di subire né lo sfratto, né una ingiunzione.
 
Sotto l’aspetto fiscale, l’Agenzia delle Entrate può procedere nei confronti del proprietario, tassando i redditi percepiti e applicando sanzioni sulla base degli accertamenti nei confronti del solo proprietario o di entrambe le parti.

2. Locazione in nero le sanzioni fiscali

La disciplina fiscale prevede diversi regimi sanzionatori a seconda delle condotte tenute, tra le quali possono in particolare individuarsi:   

  • la mancata registrazione del contratto di affitto, che determina la responsabilità solidale di locatore e locatario nel pagamento di imposte, interessi e sanzioni: queste ultime variano dal 60 al 120 % dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone di locazione nella dichiarazione dei redditi e dal 90 al 180% ove sia dichiarato un canone di locazione in misura inferiore a rispetto a quanto effettivamente percepito;

  • in ipotesi di omesso versamento Irpef sui canoni di locazione ricevuti il responsabile è il locatore. In tal caso il proprietario di casa è soggetto ad accertamento sino a cinque anni dopo dalla omessa dichiarazione;

  • laddove anche l’inquilino abbia concorso con il proprietario di casa, questi è corresponsabile per l’evasione dell’imposta di registro e l’Agenzia delle Entrate può richiederne il pagamento notificando una cartella esattoriale.
Le parti possono evitare di incorrere nelle sanzioni pecuniarie con la registrazione tardiva (che vedremo dettagliatamente nel prossimo paragrafo) del contratto di locazione. 
 
Ciò porta ad una applicazione delle imposte in misura ridotta attraverso lo strumento del ravvedimento operoso. In particolare la sanzione applicabile varia:
  • dal 6% oltre interessi di mora e imposta dovuta nel caso di ravvedimento eseguito nei 30 giorni di ritardo sino al 20% oltre interessi di mora e imposta dovuta se il ravvedimento operoso avviene con oltre due anni di ritardo;
  • se il contribuente regolarizza la sua posizione dopo la constatazione della violazione, la sanzione è pari al 24% più interessi di mora e imposta omessa

3. Registrazione tardiva del contratto di locazione

È ammissibile procedere alla registrazione tardiva del contratto di locazione con il ravvedimento operoso.  Vediamo nel dettaglio quali sono le sanzioni al riguardo.

Se il ravvedimento si verifica:    

  • con 30 giorni di ritardo la sanzione prevista è pari al 6%, più interessi di mora e imposta dovuta;
  • con 90 giorni di ritardo la sanzione prevista è pari al 12%, più interessi di mora e imposta dovuta
  • con 1 anno di ritardo la sanzione prevista è pari al 15%, più interessi di mora e imposta dovuta;
  • oltre 1 anno e non oltre 2 anni di ritardo la sanzione è pari al 17,14%, più interessi di mora e imposta dovuta;
  • oltre 2 anni di ritardo la sanzione è pari al 20%, più interessi di mora e imposta dovuta;    
  • la sanzione è pari al 24%, più interessi di mora e imposta omessa qualora il contribuente procede con il regolarizzare la sua posizione dopo la constatazione della violazione.
        

4. Come provare un affitto in nero e come denunciarlo

Se un affitto è registrato o meno, è constatabile dall'Agenzia dell'Entrate mediante la consultazione dei propri archivi.  La disputa non è tanto palesare se l’affitto è in nero o meno, ma se vi è effettivamente un contratto di locazione. 

 
Una volta provata l'esistenza del rapporto giuridico tra locatore e conduttore, l’accertamento fiscale sorge in automatico se non risulta che il contratto è stato “dichiarato”.
 
La denuncia del contratto in nero da parte dell'inquilino all'Agenzia dell'Entrate comporta:
  • l'emissione nei confronti del proprietario dell'immobile di un avviso di accertamento fiscale concernente la richiesta di maggiore imposta Irpef per i canoni percepiti ma non dichiarati.
 
Tale accertamento si può avviare su un’unica prova: la dichiarazione del conduttore. La “denuncia” dell’inquilino, dunque, fa scaturire da solo l’accertamento fiscale.
 

5. Modulo denuncia affitto in nero

Non è possibile procedere col fare una denuncia anonima di affitto in nero alla Guardia di Finanza o all’Agenzia delle Entrate. Per scaricare il modulo di denuncia affitto in nero clicca qui.
 

6. Novità legislative

Quello dei cosiddetti “affitti in nero” è un fenomeno che registra una sempre maggiore diffusione al punto che il legislatore ha avvertito l’esigenza di predisporre un’apposita normativa con un corredo di sanzioni la cui ratio sarebbe rinvenibile proprio nell’intento di arginare le casistiche del comportamento contrario alla legge. Esso, in sostanza, si identifica con tutte quelle situazioni in cui il contratto di locazione non venga registrato, contrariamente a quanto imposto ex lege, presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Occorre rammentare, infatti, che è la stessa legge a considerare come dovuta la registrazione dei contratti di locazione mediante comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Il fine precipuo della registrazione richiesta è, d’altronde, quello di assoggettare il soggetto che percepisce i canoni di locazione (quindi il proprietario) alla tassazione sugli importi ricevuti nella misura dovuta.

Si osservi che di norma la spinta motivazionale che sorregge il ricorso alle ipotesi di affitto in nero risiede, da un lato, per il proprietario del bene immobile, nella volontà di eludere il pagamento delle tasse, oltre che dell’imposta di registro, mentre, dall’altro lato, per il conduttore (o inquilino) nella speranza di vedersi accordare una rata di pagamento a titolo di canone di affitto mensile più bassa rispetto a quella che il proprietario gli richiederebbe allorquando il contratto di locazione fosse debitamente e compiutamente registrato.

Fatta questa doverosa breve premessa è appena il caso di evidenziare come la concretizzazione e attuazione degli affitti in nero può avvenire o mediante sottoscrizione tra le parti di un documento assimilabile al contratto, mediante il quale si regolamentano i dettagli del rapporto tra loro intercorrente ed avente ad oggetto la locazione del bene, ma che non verrà mai portato a registrazione e che potrà assumere, quindi, la valenza di mera scrittura privata, ovvero mediante accordi presi solo verbalmente (situazione che si verifica nella maggioranza dei casi, preferendo i soggetti negoziali non lasciare alcuna traccia scritta delle pattuizioni).

Inoltre, può accadere che l’affitto in nero sia pattuito in maniera totale (allorquando il proprietario ometta completamente di registrare il contratto perfezionato con l’inquilino) ovvero anche solo parziale (se sia portato a registrazione un contratto nel quale è indicato un determinato importo per il canone di locazione, ma sia convenuto che, nella realtà, l’inquilino versi una somma maggiore, consentendo al proprietario di eludere le tasse per la parte di affitto non dichiarata, ma comunque percepita). Per quanto attiene alle conseguenze sanzionatorie previste dall’ordinamento giuridico per le parti che si accordino al fine di concludere un contratto (verbale o scritto) si tratta sostanzialmente di sanzioni di ordine civile e tributario, non anche, salvo le ipotesi in cui sussistano elementi aggiuntivi idonei a connotarne la natura di reato, di ordine penale.

Infatti, non si rinviene nella normativa codicistica ed extracodicistica penale alcuna fattispecie volta a ricomprendere la casistica dell’accordo negoziale che preveda l’affitto in nero ed è noto che in assenza di apposita disciplina che tipizzi il fatto non si ha reato e, pertanto, non possono essere corrisposte in risposta al comportamento tenuto sanzioni penali. Sono, invece, previste sanzioni di tipo civilistico e tributario, che sono comminabili tanto al proprietario del bene immobile dato in locazione quanto al soggetto che riveste la veste di inquilino. Quanto al proprietario del bene che costituisce oggetto dell’accordo di affitto in nero ci sono molteplici conseguenze sanzionatorie dal punto di vista civilistico.

Prima tra tutte si evidenzia che il contratto risulta affetto da nullità. Per l’effetto, sono affetti da nullità anche tutti gli accordi assunti in esecuzione dello stesso. La conseguenza è particolarmente negativa per il proprietario del bene, in quanto se è nullo il contratto e sono nulli gli accordi stretti in osservanza di esso l’inquilino ben potrebbe correre il rischio che l’inquilino non solo non corrisponda gli affitti relativi ai mesi trascorsi e durante i quali abbia usufruito del bene, ma addirittura richieda la restituzione di quelli già versati in quanto, trattandosi di versamenti effettuati in virtù di un contratto nullo, sarebbero da considerare alla stregua di pagamento indebito ed in quanto tale ripetibile.

In secondo luogo, si osserva che in caso di canone di locazione corrisposto in nero (e, quindi, in totale o parziale assenza di contratto opportunamente registrato) al proprietario dell’immobile è preclusa la possibilità di fare ricorso alla procedura speciale dello sfratto per morosità, in quanto il contratto, quand’anche fosse stato stipulato per iscritto, è come se non esistesse e non fosse mai esistito.

Al più potrebbe ricorrere all’ordinario giudizio di cognizione, che, oltre che essere molto più lungo e economicamente costoso, presenta anche l’ulteriore difficoltà di dover imporre al proprietario di dover dimostrare la fonte da cui trae origine l’asserita pretesa creditoria. Infine, anche nel caso in cui nell’eventualità di contratto di affitto in nero c.d. “parziale” non va esente da concreti rischi, dal momento che allorquando l’inquilino dovesse, dopo un primo periodo di puntuale esecuzione dei versamenti, omettere il pagamento di alcuni canoni non sarebbe possibile per il proprietario richiedere al giudice l’emissione di un provvedimento monitorio (i.e. decreto ingiuntivo) con il quale venga, per l’appunto, ingiunto all’inquilino-debitore di pagare le somme arretrate. Vi è, inoltre, il rischio che, nella remota ipotesi in cui sia stato il proprietario, di propria esclusiva deliberazione e senza avvisare o concordare alcunché con l’inquilino, a scegliere di omettere la registrazione, egli si veda depositare denuncia all’Agenzia delle Entrate, in seguito alla quale quest’ultima dovrebbe necessariamente effettuare i relativi accertamenti.

Dal punto di vista tributario, inoltre, il proprietario può andare incontro alla condanna al pagamento di una sanzione commisurata entro i seguenti limiti:

  • dal 60% al 120% dell’importo relativo all’imposta non pagata (ma pur sempre con un minimo di 200,00 euro) allorché il proprietario abbia totalmente omesso di inserire la voce del reddito da affitto nella dichiarazione dei redditi;
     
  • dal 90% al 180% dell’importo relativo all’imposta non pagata qualora, invece, il proprietario del bene abbia proceduto alla registrazione del contratto di affitto, ma dichiarando un canone inferiore a quello realmente pattuito.

Qualora, invece, il contratto di affitto in nero abbia ad oggetto un bene immobile ad uso residenziale le sanzioni poco sopra indicate sono raddoppiate ed andranno, quindi, commisurate nei seguenti termini:

  • dal 120% al 240% dell’importo relativo all’imposta non pagata (ma pur sempre con un minimo di 400,00 euro) allorché il proprietario abbia totalmente omesso di inserire la voce del reddito da affitto nella dichiarazione dei redditi;
     
  • dal 200% al 400% dell’importo relativo all’imposta non pagata qualora, invece, il proprietario del bene abbia proceduto alla registrazione del contratto di affitto, ma dichiarando un canone inferiore a quello realmente pattuito.

Come è agevole constatare le sanzioni comminabili alle ipotesi di omessa totale o parziale dichiarazione sono davvero notevoli, proprio al fine di cercare di dissuadere locatore e conduttore dal porre in esecuzione accordi elusivi del fisco. Per quanto riguarda, invece, le sanzioni applicabili all’inquilino-conduttore occorre, innanzitutto, sottolineare che egli è corresponsabile dell’omesso versamento dell’imposta di registro, con la conseguenza che qualora l’Agenzia delle Entrate accerti l’avvenuta evasione di tale voce è legittimata a richiedere l’integrale pagamento, previo invio del relativo avviso di accertamento, anche direttamente a lui, anziché al proprietario.

Inoltre, anche l’inquilino subirebbe le conseguenze negative derivanti dalla necessaria nullità del contratto (salva l’ipotesi in cui dimostri che non era assolutamente a conoscenza dell’omessa registrazione del contratto). Infatti, in assenza di un valido contratto il conduttore dell’immobile non potrà agire in giudizio al fine di ottenerne la condanna all’esecuzione e rischierà concretamente di vedersi richiedere dal locatore di lasciare l’immobile anche prima della scadenza pattuita dagli accordi. Inoltre, anche se, come si è visto poco sopra, il locatore non può ricorrere al procedimento di sfratto per morosità nei suoi confronti e non può esigere il pagamento dell’importo concordato a titolo di canone locatizio, è ben possibile che veda richiedersi dal proprietario un indennizzo per l’occupazione dell’immobile.

Infine, è preclusa la possibilità all’inquilino di far valere nei confronti del proprietario qualsiasi altra pretesa correlata alla fruizione del bene immobile. In conclusione, è possibile evidenziare come in punto di sanzioni derivanti dall’omessa registrazione del contratto esse possono essere ridotte nell’eventualità di richiesta di registrazione tardiva. Per legge la registrazione dei contratti di locazione dovrebbe essere effettuata entro 30 giorni dalla relativa conclusione.

Ove ciò non avvenga entro tale termine, ma le parti contraenti (principalmente il locatore che a ciò è tenuto ai sensi di legge) provvedano comunque in maniera tardiva le sanzioni comminabili sono ridotte rispetto a quanto sopra indicato e variano in correlazione all’entità del ritardo ed in specie si applica:

  • con un ritardo da 1 a 14 giorni:
     
  • sanzione pari allo 0,1% (o 1/5 di 1/10 per ogni giorno);
     
  • con un ritardo da 15 a 30 giorni:
     
  • sanzione pari al 6% (o 1/10 del 60%);
     
  • con un ritardo da 30 a 90 giorni:
     
  • sanzione pari al 12% (o 1/10 del 120%);
     
  • con un ritardo oltre i 90 giorni, ma entro un anno:
     
  • sanzione pari al 15% (o 1/8 del 120%);
     
  • con un ritardo da 1 a 2 anni:
     
  • sanzione pari al 17,14% (o 1/7 del 120%);
     
  • con un ritardo di oltre 2 anni:
     
  • sanzione pari al 20% (o 1/6 del 120%);
     
  • dopo la constatazione della violazione (processo verbale di contestazione, senza notifica formale:
     
  • sanzione pari al 24% (o 1/5 del 120%).
Riccardo Scandurra, Chiara Biscella
 
 
Il tuo contratto di affitto non è stato registrato? Sei venuto a conoscenza che il tuo contratto di affitto non è stato registrato e vorresti denunciare il proprietario dell’immobile? Sei proprietario di un immobile che hai deciso di affittare in nero e vuoi conoscere cosa risch? Esponici il tuo caso. AvvocatoFlash ti metterà in contatto con i migliori avvocati online. Tre di loro ti invieranno un preventivo gratuitamente e sarai tu a scegliere a chi affidare il tuo caso.
Avvocato Chiara Biscella
Chiara Biscella

Dopo la laurea in giurisprudenza presso l'Università degli studi dell'Insubria e il conseguimento del diploma presso la Scuola di specializzazione per le professioni legali dell'Università Cattolica del Sacro Cuore, ho intrapreso, ment ...