In materia di calcolo dell’ICI per i terreni edificabili si sono andate susseguendo nel tempo diverse sentenze, le quali si sono orientate sostanzialmente nella scia di due opposte impostazioni.

Sentenza cassazione ICI terreno edificabile

Un primo indirizzo giurisprudenziale opinava nel senso che ai fini del calcolo dell’imposta ICI sui terreni edificabili doveva considerarsi sufficiente che il terreno fosse inserito nel piano regolatore comunale generale ed ivi qualificato come edificabile.

Tanto sull’assunto della sua potenziale edificabilità (cfr. tra le altre Corte di Cassazione 24/08/2004, n. 16751). Al contrario, un secondo orientamento considerava prevalente la tesi in virtù della quale, ai fini dell’applicazione dell’imposta ICI sui terreni edificabili occorreva avere riguardo all’effettiva edificabilità del terreno, non essendo, invece, sufficiente che così fosse qualificato nel piano regolatore comunale.

In caso di non accertata effettiva edificabilità del terreno in concreto quest’ultimo avrebbe dovuto essere qualificato ai fini del calcolo dell’imposta ICI quale terreno agricolo (si veda, a titolo di esempio, la sentenza della Corte di Cassazione del 16/11/2004, n. 21644).

Un primo tentativo di comporre il dibattito giurisprudenziale è stato compiuto ad opera della pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite, le quali con pronuncia n. 25506 del 28/09/2006 confermavano l’indirizzo in virtù del quale un terreno deve essere assoggettato ad imposta comunale sugli immobili come edificabile allorquando sia in tal modo qualificata ad opera dello strumento urbanistico comunale, anche ove sprovvisto di susseguente approvazione regionale.

Tuttavia, anche la pronuncia testé rammentata, sebbene a Sezioni Unite, era ben lungi dal definire in maniera certa ed univoca la questione. Tant’è che nei mesi seguenti si sono nuovamente andati moltiplicando provvedimenti di orientamento tutt’altro che uniforme.

Per vero nell’immediatezza della sentenza pronunciata dalle Sezioni Unite è invalso come prevalente l’orientamento che qualificava come edificabili i terreni che così erano definiti dal piano regolatore, salva, tuttavia, ai fini del calcolo dell’imposta ICI la necessità di effettuare in concreto una valutazione della maggiore o minore attualità della potenzialità edificatoria dell’immobile.

La Cassazione chiarisce

Tra le pronunce più recenti spicca la sentenza della Corte di Cassazione del 13 ottobre 2017, n. 24122 con la quale è stata ribadita la ricognizione della posizione che fa richiamo al valore venale del bene.

In specie, i giudici della Suprema Corte hanno ritenuto che la mera circostanza che l’area oggetto di controversia fosse stata qualificata come edificabile dal Piano regolatore comunale era di per sé sola sufficiente ad escluderne la natura agricola, a nulla rilevando, invece, il fatto che il piano regolatore generale comunale avesse previsto la concreta destinazione di alcune aree di quelle interessate a verde.

Sicché ai fini del calcolo ICI si ribadisce l’opportunità di fare riferimento al valore venale del bene, tenendo fermamente in considerazione le possibilità edificatorie dell’appezzamento di terreno. Al fine da ultimo indicato, aggiungeva la Suprema Corte nell’orientamento da ultimo invalso, può essere utile il ricorso ad una visura catastale, la quale dovrebbe, porre in evidenza, oltre alla superficie ed ai soggetti intestatari, anche la destinazione del terreno.

Conforme a tale orientamento anche la più recente pronuncia della Corte di Cassazione, n. 21080 del 07/08/2019.

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