La Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici ”)

Sentenza animali in condominio

La presenza di animali negli immobili condominiali trova la propria disciplina nella Legge 11 dicembre 2012 , n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici ”), che ha apportato rilevanti modifiche alla disciplina del condominio degli edifici.

In particolare, l'art. 16 lettera b) ha aggiunto all’articolo 1138 c.c. i commi 4 e 5; in forza di tale ultimo comma "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici". La norma impone un vero e proprio “divieto” della previsione regolamentare di limitazioni a carico del singolo condomino sulla detenzione di tali animali.

E’ importante precisare che nella stesura finale del nuovo testo dell' art. 1138 c.c., al fine di estenderne la definizione ad un più ampio genus di animale “di affezione”, il termine animali “da compagnia” è stato sostituito con quello di animali “domestici”. Infatti, sebbene la legge non definisca la nozione di animale domestico, in mancanza di una precisazione normativa, ai fini dell'applicazione della nuova norma, per animale domestico va inteso “l'animale che ragionevolmente e per consuetudine è tenuto in appartamento per ragioni affettive”.

Sul punto, il Ministro della Salute in una nota del 18 marzo 2011 esplicativa sull'applicazione della l. n. 201/2020, che ha ratificato la Convenzione di Strasburgo ed è in vigore dal 4 dicembre 2010, precisa che si intende per animale da compagnia “ogni animale tenuto, o destinato ad essere tenuto dall'uomo, in particolare presso il suo alloggio domestico, per suo diletto e compagnia”. La Suprema Corte aveva ritenuto legittima la detenzione di animali in condominio già prima dell'entrata in vigore della riforma sul condominio.

Difatti, la giurisprudenza di legittimità formatasi anteriormente all'introduzione della suddetta modifica normativa, dopo avere premesso che le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, da ciò conseguendo che tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto vanno approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, ha stabilito che il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva (Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 2011, n.3705; Cass. civ., sez.II, 25 ottobre 2001, n.13164.).

Con l’entrata in vigore della Legge citata, il Tribunale di Cagliari, con sentenza n. 7170 del 22 luglio 2016) ha infatti disposto l'annullamento della norma del regolamento condominiale contenente il divieto di tenere cani, in quanto, il divieto stabilito dall'ultimo comma dell'art. 1138 c.c. costituisce espressione dei principi di ordine pubblico (ravvisabili, per un verso, nell'essersi indirettamente consolidata, nel diritto vivente e a livello di legislazione nazionale, la necessità di valorizzare il rapporto uomo-animale e, per altro verso, nell'affermazione di quest'ultimo principio anche a livello Europeo), dalla cui violazione discende necessariamente la nullità insanabile della statuizione ad esso contraria.

Inoltre, il Tribunale ha preso posizione sulla problematica di diritto intertemporale, sancendo che la disposizione contenuta nel comma 5 dell'art. 1138 c.c., deve reputarsi applicabile a tutte le disposizioni con essa contrastanti, indipendentemente dalla natura dell'atto che le contiene (regolamento contrattuale od assembleare) ed indipendentemente dal momento dell'introduzione di quest'ultimo (prima o dopo la citata “novella” del 2012).

La giurisprudenza si è espressa anche con riferimento all’uso delle parti comuni nel Condominio, stabilendo che “è legittima la clausola del regolamento di condominio che impedisce ai condomini di utilizzare l'ascensore se accompagnati dai propri animali domestici”. Ciò, in quanto l'art. 1138, comma 5, c.c., fissa soltanto un limite alla potestà regolamentare incidente sulla proprietà singola, senza recare alcuna disciplina sull'uso delle parti comuni, sicchè tale disciplina ben può essere contenuta nel regolamento di condominio nel senso pure di escludere la facoltà di servirsi dell'ascensore trasportando con sé animali domestici. (Trib. Monza, 28 marzo 2017).

Appare quindi evidente come la disciplina delle aree comuni, non espressamente interessata dalla riforma, ne viene comunque indirettamente influenzata, posto che, non essendo possibile vietare la detenzione di animali in appartamento, appare difficile impedire al condomino possessore di animali di usufruire delle parti comuni insieme al suo animale, che dovrà rispettare le regole di convivenza e preservare la possibilità di godimento degli spazi condominiali da parte degli altri condomini. In forza di quanto sinora detto, va ulteriormente precisato che neppure una decisione autonoma dell'amministratore d'istituire divieti in parti comuni dell'edificio può considerarsi valida.

I condomini-proprietari dell'animale domestico devono ovviamente rispettare le norme igieniche, di quiete e sicurezza così da non ledere la libertà degli altri condomini, quando l'animale domestico esce dagli spazi privati di proprietà esclusiva ed entra in contatto con altre persone e/o animali domestici. Pertanto, nel caso in cui l'assemblea condominiale ponga un'indebita restrizione all'accesso di animali domestici agli spazi condominiali, il condomino-proprietario dell'animale domestico potrà fare ricorso al Giudice di Pace (entro 30 giorni), impugnandola per violazione del disposto del comma 5 dell'art. 1138 c.c..

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