Mediazione Condominiale: Obblighi, Procedura e Vantaggi

 

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Perché la Mediazione è Obbligatoria nel Condominio 

La mediazione è obbligatoria in materia condominiale perché lo stabilisce la legge. 

In particolare, l’art. 5, comma 1, d.lgs. 28/2010, stabilisce che “chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di Condominio […] è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione…”.

Il successivo comma 2 del medesimo articolo prevede espressamente che “nelle controversie di cui al comma 1 l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda introduttiva del giudizio”.

Questo significa che per tutte le controversie in materia condominiale è obbligatorio, prima di avviare la causa in Tribunale, provare a conciliare la lite in mediazione. Il mancato esperimento del tentativo di mediazione comporta l’improcedibilità della domanda introduttiva del giudizio.

Bisogna però evidenziare che non è sempre agevole stabilire se una determinata controversia rientri o meno tra quelle obbligatorie per legge.

Ad esempio:

• la domanda di risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni idriche che provengono dalle parti comuni dello stabile condominiale, secondo la giurisprudenza, non è soggetta al procedimento di mediazione obbligatoria;

• allo stesso modo, anche il procedimento di revoca dell’amministratore di Condominio, non essendo qualificabile come contenzioso ma come procedimento di volontaria giurisdizione, non rientra tra i casi in cui è obbligatorio esperire il tentativo di mediazione. 

Ciò non toglie che, anche in casi come questi, si possa ricorrere allo strumento della mediazione nella sua “versione” volontaria, cioè non imposta obbligatoriamente dalla legge ma a disposizione delle parti che intendano provare a risolvere bonariamente la controversia. 

A proposito di condizione di procedibilità, merita di essere menzionata la recente sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite del 7 febbraio 2024, n. 3452, nella quale è stato enunciato il seguente principio di diritto: “la condizione di procedibilità prevista dall’art. 5, D.Lgs. n. 28 del 2010 sussiste per il solo atto introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti ed al giudice di esperire il tentativo di conciliazione, per l’intero corso del processo e laddove possibile”. 

 

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Casi Tipici di Controversie Condominiali Soggette a Mediazione

Ecco alcuni casi tipici di controversie in materia condominiale che devono obbligatoriamente essere portate al tavolo della mediazione prima che in Tribunale.

• Impugnazione della delibera dell’assemblea di Condominio

L’impugnazione di una delibera assembleare rappresenta uno dei motivi più ricorrenti di utilizzo della mediazione condominiale, per cui bisogna tenere in considerazione alcuni aspetti molto importanti per evitare di incorrere in errori.

Infatti, per quanto riguarda il valore della controversia (indispensabile da stabilire prima di depositare la domanda di mediazione), contrariamente a quanto potrebbe pensarsi, “nell'azione di impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea di Condominio, che sia volta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto nei confronti di tutti i condòmini, il valore della causa deve essere determinato sulla base dell'atto impugnato, e non sulla base dell'importo del contributo alle spese dovuto dall'attore in base allo stato di ripartizione, non operando la pronuncia solo nei confronti dell'istante e nei limiti della sua ragione di debito” (Corte di Cassazione, Sezione 2, sentenza del 1° marzo 2022, n. 9068).

Questo significa che se un condòmino intende impugnare una delibera assembleare per un debito di mille euro che ritiene non dovuto, dovrà indicare nella domanda di mediazione il valore complessivo della delibera, che potrebbe essere di molto superiore a mille euro o, addirittura, indeterminabile nel suo preciso ammontare. Ciò accade, come precisa la giurisprudenza, perché l’annullamento di una delibera ha efficacia non solo verso il singolo condòmino che agisce ma anche verso tutti gli altri condòmini. Questo aspetto incide, ovviamente, sulle tariffe applicabili dall’Organismo di Mediazione prescelto, e dunque, in definitiva, sui costi che le parti dovranno sostenere.

 

• Il Condominio agisce nei confronti del singolo condòmino per recupero crediti condominiali

Un altro caso frequente è quello di un condòmino che non paga le spese condominiali e dunque pone il Condominio nella condizione di agire per il recupero del credito.

In questo caso, l’amministratore deposita domanda di mediazione nei confronti del condòmino moroso chiedendo il pagamento di quanto dovuto.

L’elenco sarebbe troppo lungo, perciò è sufficiente ricordare che sono soggette a mediazione obbligatoria tutte le controversie che derivano dalla violazione o errata applicazione degli articoli 1117-1139 c.c. e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni attuative del codice civile.

È utile menzionare anche alcuni casi in cui non è obbligatorio il tentativo di mediazione condominiale:

• risarcimento danni derivanti da infiltrazioni idriche provenienti dalle parti comuni del fabbricato;

• revoca dell’amministratore di Condominio: questo procedimento non è qualificabile come contenzioso ma rientra tra i procedimenti di volontaria giurisdizione;

• controversie tra due o più proprietari all’interno dello stesso Condominio: riguarda i diritti di proprietà dei singoli condòmini, per cui è escluso il coinvolgimento del Condominio.

 

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Come Funziona la Procedura di Mediazione in Ambito Condominiale 

Si distinguono due casi:

1. il Condominio è la parte istante, cioè la parte che deposita la domanda di mediazione nei confronti di un altro soggetto, che può essere un condòmino oppure un qualsiasi altro terzo, presso un Organismo di Mediazione; 

2. il Condominio è la parte invitata, cioè la parte che viene chiamata da un’altra ad aderire e a partecipare alla procedura di mediazione.

In entrambi i casi, il soggetto legittimato ad agire in rappresentanza del Condominio è l’amministratore, come prevede espressamente l’art. 5-ter. 

Inoltre, diversamente rispetto a quanto previsto prima delle modifiche introdotte dal d.lgs. 149/2022 (c.d. Riforma Cartabia), l’amministratore non ha più bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea per partecipare alla mediazione; ciò significa che potrà aderire ad una mediazione o avviarne una di sua spontanea volontà senza precedentemente chiedere l’autorizzazione all’assemblea dei condòmini.

Indipendentemente dal fatto che il Condominio, in persona del suo amministratore, sia parte istante o parte invitata, la procedura è la seguente.

La domanda di mediazione che, ai sensi dell’art. 4, d.lgs. 28/2010, “deve indicare l’organismo, le parti, l’oggetto e le ragioni della pretesa”, viene depositata presso un Organismo di Mediazione territorialmente competente. Una volta depositata la domanda di mediazione, come stabilisce l’art. 8, “il responsabile dell’organismo designa un mediatore e fissa il primo incontro tra le parti”. Per quanto riguarda le tempistiche, la norma precisa che il primo incontro “deve tenersi non prima di venti e non oltre quaranta giorni dal deposito della domanda, salvo diversa concorde indicazione delle parti”.

Al primo incontro, può accadere che:

1. la parte invitata non si presenta in mediazione: il mediatore redige un verbale negativo e la procedura si chiude;

2. la parte invitata si presenta e all’esito del primo incontro le parti non raggiungono alcun accordo: il mediatore redige verbale negativo e la procedura si chiude (a meno che il mediatore non decida di formulare una proposta conciliativa ex art. 11, nel qual caso la procedura viene rinviata ad un incontro successivo per consentire alle parti di aderire alla proposta del mediatore o rifiutarla);

3. la parte invitata si presenta e all’esito del primo incontro le parti necessitano di uno o più incontri successivi: le trattative sono avviate e potrebbe emergere la necessità per l’amministratore di portarle all’attenzione dell’assemblea condominiale, soprattutto se si discute di eventuali ipotesi di accordo.

Risulta difficilmente applicabile, invece, l’ipotesi del raggiungimento di un accordo al primo incontro, dato che “il verbale al quale è allegato l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale” (art. 5-ter).

 

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Vantaggi della Mediazione nelle Liti Condominiali 

Le liti condominiali possono essere lunghe ed estenuanti, non solo per i singoli condòmini ma anche per l’amministratore.

La mediazione rappresenta il luogo ideale in cui affrontare i problemi condominiali; infatti, garantisce vantaggi che nessun altro procedimento può offrire, ecco perché conviene sfruttarne al massimo le potenzialità.

Vediamone alcuni.

1. Il mediatore: è il vero punto di forza della mediazione, un soggetto terzo e imparziale che aiuta le parti e i loro avvocati nella ricerca di un accordo conciliativo, attraverso l’impiego di tecniche di comunicazione efficace e di problem solving.

2. Procedimento snello: la mediazione è un procedimento informale, riservato e caratterizzato dalla possibilità per il Mediatore e per le parti di confrontarsi, oltre che in sessioni plenarie, anche in sessioni riservate nel corso delle quali una parte può, in assenza dell’altra, confidare al mediatore dettagli che intende mantenere nascosti alla controparte. Queste informazioni, ovviamente, devono essere trattate dal mediatore con le dovute cautele.

3. Consulenza tecnica in mediazione: spesso le controversie condominiali richiedono competenze tecniche che il mediatore (un avvocato, nella maggior parte dei casi) non possiede, per cui la legge prevede la possibilità di nominare un consulente tecnico (geometra, ingegnere, ecc…) che si affianchi al mediatore.

4. Proposta conciliativa: al termine delle trattative condotte in mediazione, se le parti non raggiungono un accordo diretto, il mediatore, che conosce le posizioni e gli interessi di entrambe le parti, può formulare una proposta conciliativa. Il vantaggio sta in questo: mentre ciascuna parte ha una prospettiva parziale (cioè, la propria) il mediatore ha una prospettiva completa (cioè, quella di tutte le parti).

5. Tempi rapidi: la riforma ha stabilito che la procedura di mediazione ha una durata massima di 6 mesi, prorogabile, se le parti lo desiderano, di volta in volta, di altri 3 mesi. Se si pensa alle tempistiche di una causa che si misura in anni è evidente il vantaggio della mediazione.

6. Costi contenuti: rispetto ad una causa in tribunale, la mediazione condominiale ha dei costi di molto inferiori che poi, evidentemente, vengono ripartiti tra i condòmini proporzionalmente in base alle tabelle millesimali.

 

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Criticità e Questioni Aperte nella Mediazione Condominiale 

La mediazione rappresenta uno strumento utile e, talvolta, indispensabile per risolvere determinati conflitti.

Tuttavia, esistono alcune problematiche che richiederebbero l’intervento risolutivo del legislatore.

Eccone alcune.

• Riforme legislative: paradossalmente, proprio l’eccessivo susseguirsi di riforme rischia di creare incertezza e confusione tra quegli operatori (mediatori, avvocati, giudici, notai, amministratori di Condominio) che lavorano quotidianamente con la mediazione.

• Condizione di procedibilità: da alcuni viene ancora vista (erroneamente) come un passaggio “formale” obbligatorio da compiere senza nemmeno provare a sfruttarne le potenzialità, per cui a volte le parti si limitano a partecipare senza alcuna reale intenzione di addivenire ad un accordo conciliativo.

• Partecipazione dell’amministratore alla mediazione senza delibera assembleare: anche questa novità normativa è stata da alcuni mal digerita. La perplessità riguarda l’ampio potere discrezionale attribuito all’amministratore condominiale che potrebbe, teoricamente, presentarsi in assemblea e informare i condòmini, per la prima volta, non solo di aver avviato, magari già da qualche mese, delle trattative in mediazione ma anche di aver già raggiunto un accordo che richiede, a quel punto, soltanto l’accettazione o il rifiuto dell’assemblea.

• Firma digitale del verbale: le recenti riforme hanno riscritto le modalità di firma del verbale di mediazione e dell’eventuale accordo ad esso allegato. In poche parole: tutte le parti che partecipano ad una mediazione telematica dovrebbero essere munite di firma digitale per la sottoscrizione del verbale di accordo. Questo ha creato una serie di problemi interpretativi, oltre che pratici, per quelle parti non dotate di firma digitale. Pare, tuttavia, che alcuni giudici stiano iniziando a fornire soluzioni a beneficio della mediazione e a vantaggio proprio di quelle parti private senza firma digitale, accogliendo una prassi già diffusa: l’avvocato firma digitalmente il verbale anche per il proprio cliente in virtù di una procura speciale sostanziale.

• Credito di imposta: lo sforzo per ottenere il recupero del credito di imposta previsto dalla legge potrebbe essere maggiore del beneficio che da esso potrebbero trarne i condòmini. Questa dinamica sterilizza l’importante beneficio fiscale del credito di imposta che spesso rappresenta un incentivo per le parti a svolgere la mediazione.

 

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FAQ sulla Mediazione nel Condominio

1. Serve la delibera dell’assemblea per aderire alla mediazione? No. La riforma Cartabia ha introdotto il nuovo art. 5-ter, in virtù del quale “l’amministratore del Condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi”. 

2. Il singolo condòmino può iniziare una mediazione da solo? Sì, nel caso in cui sia intenzione di uno o più condòmini promuovere o partecipare a un’azione reale a difesa delle parti comuni, questi possono legittimamente attivare o aderire al procedimento di mediazione. Infatti, il singolo condòmino (o un gruppo di più condòmini) può depositare una domanda di mediazione autonomamente, non essendo necessaria la partecipazione di tutti i comproprietari per avviare il procedimento. Questo principio è stato affermato dalla Cassazione con sentenza n. 34714 del 2023. 

3. Cosa succede se il Condominio non partecipa? In caso di mancata partecipazione alla mediazione senza giustificato motivo, la legge prevede alcune conseguenze processuali che possono assumere anche un certo peso economico:

   1. se il Condominio non partecipa al primo incontro, il giudice può desumerne argomenti di prova nel giudizio;

   2. il giudice condanna il Condominio che si è costituito in giudizio e che, senza giustificato motivo, non ha partecipato al primo incontro di mediazione, a pagare in favore dello Stato una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio;

   3. inoltre, nel caso in cui il Condominio, oltre a non aver partecipato alla mediazione senza giustificato motivo, perda la causa, allora il giudice, se la parte vittoriosa glielo chiede, può altresì condannare il Condominio al pagamento in favore della controparte di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione. 

4. Quanto costa una mediazione condominiale? Dipende dal valore della controversia. Infatti, le tariffe dell’Organismo di Mediazione e le parcelle dell’avvocato sono parametrate al valore dell’oggetto della controversia. È utile però ricordare l’importante beneficio fiscale del credito di imposta riconosciuto alle parti in mediazione fino ad € 600,00 in caso di raggiungimento dell’accordo e fino ad € 300,00 in caso di mancato accordo. Inoltre, le spese di mediazione e le spese legali andranno ripartite tra i singoli condòmini sulla base delle quote millesimali di ciascuno.

5. L’accordo è vincolante per tutti i condòmini? Sì. La riforma Cartabia ha introdotto il nuovo art. 5-ter, in virtù del quale “Il verbale al quale è allegato l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa”. Perciò, dato che, ai sensi dell’art. 1137 c.c., la delibera produce effetti verso tutti i condòmini, l’accordo approvato in assemblea vincola tutti.