Tra le varie tipologie di contratto, vi è il contratto di locazione ad uso abitativo, che è quello al quale si fa maggiormente riferimento quando si parla di deposito cauzionale

deposito cauzionale

1. Introduzione

Per parlare di deposito cauzionale bisogna fare, innanzitutto, riferimento ai contratti in generale. Ma che cos’è un contratto? Secondo il nostro ordinamento il contratto è la più importante fonte di obbligazione, e viene definito della legge come “l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”.

La funzione del contratto può essere quella di costituire, modificare o estinguere un rapporto patrimoniale; va, poi, sottolineato che per essere considerato valido, un contratto deve avere alcuni elementi essenziali, quali:

- l’accordo o consenso;

- la causa;

- l’oggetto;

- la forma.

Anche l’oggetto del contratto, a sua volta deve, poi, essere: lecito; possibile; determinato o determinabile. I contratti, inoltre, possono essere: - consensuali o reali; - ad esecuzione istantanea o di durata;

- ad effetti reali o obbligatori;

- a prestazioni corrispettive o a prestazione unica;

- commutativi o aleatori.

2. Cosa si intende per deposito cauzionale?

Tra le varie tipologie di contratto, vi è il contratto di locazione ad uso abitativo, che è quello al quale si fa maggiormente riferimento quando si parla di deposito cauzionale; sebbene quest’ultimo sia utilizzato anche in materia di locazioni commerciali e utenze domestiche.

La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Il contratto di locazione si distingue, poi, per la presenza di determinati caratteri, nonché per la previsione di obblighi ben definiti, sia per quanto riguarda il locatore, che per quanto riguarda il conduttore.

Il locatore, ad esempio, è obbligato:

- alla consegna della cosa in buono stato di manutenzione, nel senso che la cosa deve essere priva di vizi che possano diminuirne l’idoneità all’uso convenuto;

- al mantenimento della cosa in buon uso, con il correlativo obbligo delle necessarie riparazioni;

- a garantire il pacifico godimento del conduttore, per l’ipotesi che un terzo pretenda di avere diritti sulla cosa.

Obblighi del conduttore, sono, invece:

- prendere in consegna la cosa; - servirsene per l’uso stabilito, osservando la diligenza del buon padre di famiglia;

- corrispondere il canone stabilito, commisurato alla durata del godimento del bene;

- restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.

E’, perciò, in questo contesto che andiamo ad introdurre la figura del deposito cauzionale; che, secondo la definizione dataci dal nostro ordinamento costituisce una somma di denaro, versata dal conduttore al locatore, che ha funzione di garanzia dell’adempimento di tutti gli obblighi a carico del conduttore. Nei paragrafi che seguono vedremo, quindi, più nello specifico, di cosa si tratta.

3. La normativa di riferimento

Nel nostro ordinamento, diversi sono i riferimenti alla nozione di deposito cauzionale. Difatti, un primo e più importante riferimento è contenuto nella L. 27 luglio 1978, n. 392, sulla disciplina delle locazioni di immobili urbani, che costituisce la normativa fondamentale in tema di deposito cauzionale e che; precisamente all’articolo 11, afferma che il deposito cauzionale non può, in nessun caso, essere superiore alle tre mensilità, e che esso è produttivo di interessi che devono essere corrisposti (da parte del locatore) al conduttore alla fine di ogni anno.

Altri rifermenti possono trovarsi, poi, all’interno del nostro codice civile, in particolare: nel capo VI, dedicato, appunto, alla locazione, e quindi agli artt.1671 e ss.; nello specifico l’art. 1590, sulla restituzione della cosa locata, e l’art. 1608, in materia di garanzie per il pagamento della pigione.

Degna di nota è, inoltre, la L. 9 dicembre 1998, n. 431, che sanziona, all’art. 3, commi 1, 3, 4 -con la nullità- qualsiasi accordo volto a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto, così come scritto e registrato.

4. Qual è la funzione e a cosa serve

Come già accennato, per deposito cauzionale si intende una somma versata dal conduttore al locatore a titolo di deposito e garanzia; difatti, in base a quanto disposto dall’art. 1608 c.c.; il conduttore potrebbe anche essere licenziato se non fornisce la casa di mobili sufficienti o se non presta garanzie idonee ad assicurare il pagamento del canone di locazione pattuito.

La norma di cui all’art. 1608, si riferisce, infatti, a garanzie in senso proprio sia personali (fideiussione) che reali (pegno, ipoteca), nonché a quella forma di garanzia, peculiare nella locazione, denominata, appunto, deposito cauzionale; mentre non riguarda la solidarietà tra più conduttori dello stesso immobile perché, come già accennato, secondo l’espressione adoperata dall’art. 1608 c.c., è da escludersi che presti una garanzia, colui che abbia al fianco, come titolare di un diritto di godimento di uno stesso immobile a pari titolo, un altro conduttore.

Il deposito avviene, quindi, tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione, come detto, di garanzia dell’eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante.

All’obbligazione del conduttore di versare il deposito, si contrappone, ovviamente, quella del locatore di restituire allo stesso conduttore il deposito cauzionale, da quest’ultimo versato, in relazione agli obblighi contrattuali.

5. Come si versa il deposito cauzionale?

Come abbiamo visto, secondo la normativa attuale, con la stipula del contratto di locazione sorge l’obbligo - da parte del conduttore - di versare, tramite bonifico bancario, il deposito cauzionale al locatore; d’altro canto, quest’ultimo, è obbligato a depositare la somma versatagli dal conduttore in un conto corrente bancario vincolato, con accreditamento al conduttore degli interessi maturati, così come previsto dall’art. 9 della 51.

Tale ultimo obbligo ha carattere obbligatorio, in quanto persegue una finalità di ordine generale, che è quella di tutelare il contraente più debole e di impedire che il deposito cauzionale, mediante i frutti possa, poi, tradursi in un aumento del corrispettivo della locazione. Di conseguenza, è nulla qualsiasi clausola contrattuale che autorizzi il locatore a trattenere presso di sé il deposito cauzionale.

6. Quando deve essere restituito il deposito cauzionale?

Sempre con riguardo alle locazioni, l’obbligazione che grava sul locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale da quest’ultimo versato in relazione agli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato.

Attenzione, però; difatti, le somme versate dal conduttore al locatore a titolo di deposito e garanzia di eventuali danni non vanno versate al depositante con lo scioglimento del contratto, ma solo in seguito all’integrale adempimento delle obbligazioni assunte; pertanto, il deposito cauzionale diverrà esigibile solamente in seguito alla liquidazione del rapporto giuridico per il quale fu prestato.

Nel prossimo paragrafo analizzeremo, più nel dettaglio, in quali casi il locatore può trattenere il deposito cauzionale.

7. Quando si può trattenere il deposito cauzionale?

In base all’attuale normativa, in tema di deposito cauzionale, il locatore non può trattenere la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza un valido motivo e senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti; pertanto, nel caso in cui ciò dovesse accadere, il conduttore potrà esigerne la restituzione. In ogni caso, comunque, la domanda dovrà essere finalizzata a richiedere l’accertamento di eventuali danni arrecati dall’inquilino o di canoni non pagati.

E’, inoltre, previsto che per definire tali questioni, le parti possano anche pervenire ad un accordo, in via stragiudiziale o in sede di mediazione obbligatoria; dunque, quando manchi tale accordo, sarà solamente in fase giudiziale che la controversia potrà essere risolta.

Detto ciò, va comunque considerato che, ove avvenga lo svincolo -volontario o coattivo- dei beni oggetti di deposito, in via di principio non può riconoscersi a siffatta evenienza -proprio in considerazione di quella che è la funzione tipica dell’istituto in esame - un effetto diverso ed ulteriore rispetto a quello della perdita della garanzia liquida, rappresentata dallo stesso deposito cauzionale; ne deriva che dalla sua dismissione non si possa certamente inferire, sempre e comunque, l’insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire.

8. Conclusione

Per concludere, possiamo dire che con riferimento ad un contratto di locazione, quando si parla di deposito cauzionale, si intende il versamento di una somma di denaro - che, come ricordiamo, non può essere superiore alle tre mensilità - che il conduttore dovrà versare al locatore a seguito della stipula del contratto stesso, e che quest’ultimo dovrà depositare su un conto corrente vincolato.

Tale somma, con i relativi interessi maturati nel corso del tempo, dovrà, poi, essere restituita al conduttore. Infine, da non confondere con il deposito cauzionale è la caparra, intesa come una somma di denaro o una quantità di cose fungibili, che le parti “possono” convenire che una consegni nelle mani dell’altra.

La caparra viene utilizzata esclusivamente con riguardo ai contratti a prestazione corrispettiva, per rafforzare il diritto del creditore al risarcimento del danno in caso di inadempimento; può essere sia confirmatoria che penitenziale e non è obbligatoria.

Pertanto, la caparra ha semplicemente lo scopo di manifestare impegno ed interesse a concludere il contratto e, difatti, una voluta concluso il contratto stesso, essa va restituita; mentre il deposito cauzionale costituisce una tutela, per il locatore, da eventuali inadempimenti del conduttore.

Per tali motivi, anche se spesso erroneamente utilizzati come sinonimi, il deposito cauzionale e la caparra, sono due termini, nonché due istituti molto diversi, che non vanno mai confusi tra loro.

Dott.ssa Chiarastella De Angelis

Riferimenti normativi:

- Legge 27 luglio 1978, n. 392: disciplina delle locazioni di immobili urbani; - Legge 9 dicembre 1998, n. 431: disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo; - Legge 26 novembre 1969, n. 833: - Artt. 1571 e segg. codice civile; - Art. 1608 codice civile; - Cass. 21-4-10, n. 9442, rv. 612572; - Cass. 15-5-71, n. 1428, rv. 351702; - Cass. 27-6-72, n. 2206, rv. 359492; - Cass. 24-3-80, n. 1952, rv. 405582; - Cass. 14-4-83, n. 2622, rv. 427506. Hai bisogno di sapere che cos’è il deposito cauzionale e qual è la normativa di riferimento? Hai necessità di ricevere informazioni sulla funzione del deposito cauzionale? Sei interessato a conoscere le modalità di versamento e di restituzione del deposito cauzionale? Esponici il tuo caso. AvvocatoFlash ti metterà in contatto con i migliori avvocati online. Tre di loro ti invieranno un preventivo, gratuitamente, e sarai tu a scegliere a chi affidare il tuo caso.