I fondi immobiliari, rappresentano una tipologia d’investimento, in cui una società di gestione, amministra i capitali degli investitori, allo scopo della loro valorizzazione finale, attraverso i profitti derivanti dalle locazioni immobiliari e plusvalenze realizzate sulla cessione degli immobili. Vediamo come funzionano.

Cosa sono i fondi immobiliari

1. Fondi immobiliari: cosa sono e come funzionano. Perché investire?

L’argomento che tratteremo oggi, riguarda il tema del diritto immobiliare, e più precisamente in cosa consistono i fondi immobiliari.

I fondi immobiliari, sono strumenti di investimento, che riguardano principalmente beni immobili oppure diritti reali immobiliari.

Tali fondi d’investimento, sono dotati di un proprio patrimonio autonomo ed indipendente, suddiviso per quote unitarie, sottoscritte da una pluralità di investitori. Sono amministrati da Società di Gestione del Risparmio (SGR), ossia società quotate sul mercato azionario (Borsa Valori), sottoposte alla vigilanza della Banca d’Italia e della CONSOB, che provvedono all'istituzione del fondo immobiliare.

Le SGR, svolgono la funzione di gestione collettiva del risparmio, amministrando il patrimonio raccolto tramite i fondi immobiliari, nell’esclusivo interesse dei sottoscrittori delle quote, in cui viene suddiviso il patrimonio medesimo, seguendo i criteri di scelta degli investimenti, sulla base delle caratteristiche degli immobili, su cui il fondo immobiliare intende investire i propri capitali.

Il patrimonio dei fondi immobiliari, è costituito dalle sottoscrizioni effettuate dagli investitori, attraverso l’emissione di quote o azioni, da parte della società di gestione del risparmio, disponibili fino al raggiungimento del patrimonio predeterminato per effettuare gli investimenti sul mercato immobiliare.

La sottoscrizione delle quote del fondo immobiliare, è necessaria alla raccolta di somme denaro, affinché la società di gestione, possa provvedere all’acquisizione e gestione di complessi immobiliari, nell’interesse dei soci del fondo medesimo, assumendo nei loro confronti gli obblighi e responsabilità previste per il mandatario.

I fondi immobiliari, hanno una durata minima di dieci anni, estendendosi fino ad un massimo di trenta anni, e alla scadenza, i soci avranno diritto al rimborso delle quote investite inizialmente oltre agli eventuali proventi maturati sugli investimenti immobiliari.

I vantaggi del fondo immobiliare, riguardano principalmente, la possibilità per i sottoscrittori di effettuare investimenti su complessi immobiliari di grande portata economica, che il singolo investitore difficilmente potrebbe effettuare personalmente, e di conseguenza attraverso una pluralità di partecipanti, l’opportunità di ottenere profitti maggiori, rispetto ad una singola operazione economica.

Tuttavia, il fondo immobiliare, presenta anche svantaggi, quali la durata prolungata nel tempo, comportando necessariamente investimenti a medio-lungo termine, non trattandosi di operazione a brevi scadenze con guadagni immediati. Inoltre, i profitti sono collegati alle oscillazioni del mercato immobiliari, dal momento che l’investimento si rivelerà proficuo, se alla scadenza, la plusvalenza sugli immobili sarà superiore rispetto al valore della quota, sottoscritta per accedere al fondo immobiliare.

2. Fondi immobiliari chiusi: cosa sono e come funzionano

Le società di gestione del risparmio, nell’istituire i fondi immobiliari, provvedono anche a statuirne il regolamento, relativo alle modalità di partecipazione al fondo e di emissione delle quote nonché alla sottoscrizione degli investitori ed il rimborso del capitale investito.

Al riguardo è possibile distinguere tra:

  • fondi immobiliari chiusi: in cui l'investitore può sottoscrivere le quote o azioni del fondo, soltanto al momento della loro emissione, ed avrà diritto al rimborso delle quote, esclusivamente al ricorrere della scadenza predeterminata nel regolamento;
  • fondi immobiliari aperti: in cui è possibile acquistare quote del fondo, anche successivamente all’emissione iniziale delle quote per costituire il fondo, avendo diritto a rimborsi anticipati rispetto alle scadenze fissate in precedenza.

Da ciò deriva, che i fondi immobiliari chiusi, dispongono di un capitale fisso, in quanto la sottoscrizione delle quote da parte degli investitori, può avvenire esclusivamente al momento dell’istituzione, da parte della società di gestione, del fondo stesso, e la liquidazione degli eventuali proventi avverrà soltanto al termine della gestione immobiliare. Anche per i fondi immobiliari chiusi, è previsto che il patrimonio raccolto tramite le sottoscrizione degli investitori, debba essere impiegato per almeno due terzi, in beni immobili o diritti reali immobiliari oppure in partecipazioni in società immobiliari.

Il restante patrimonio del fondo immobiliare, invece può essere investito attraverso diversi strumenti finanziari, quali depositi bancari, crediti, azioni o beni con valore determinato.

A tal fine, è previsto che l’investitore può sottoscrivere le quote del fondo:

  1. ad apporto: ossia conferendo, al patrimonio del fondo, il valore degli immobili o diritti immobiliari di sua proprietà esclusiva;
  2. a raccolta: ossia, versando una somma di denaro, corrispondente al valore delle quote del fondo sottoscritte.

Le operazioni condotte dalla società di gestione del risparmio, sui fondi immobiliari chiusi, sono soggetti alla vigilanza di un’apposita banca depositaria, la quale infatti, monitora sia la liquidità del fondo e sia la corrispondenza dell’acquisizione e gestione degli immobili, ai criteri guida stabiliti preliminarmente.

È previsto, che il patrimonio del fondo immobiliare, non possa essere destinato, in misura superiore ad un terzo, alla gestione di un unico immobile.

3. I costi dei fondi immobiliari italiani

Tra i costi dei fondi immobiliari italiani, rientra innanzitutto, la commissione di sottoscrizione, che l’investitore deve versare, al momento dell’emissione delle quote da parte della Società di gestione del risparmio.

Tale commissione, può essere sia di importo fisso oppure proporzionale all’importo del capitale investito. Nel caso invece, di sottoscrizione di quote, in un momento successivo all’emissione iniziale, il costo da sopportare per l’investitore, corrisponderà al valore di mercato attuale delle quote del fondo immobiliare, paragonabile ad una normale contrattazione borsistica. Un’altra componente dei costi dei fondi immobiliari, è rappresentata dalla commissione di gestione del risparmio, spettante alla società che amministra i capitali in nome del fondo medesimo, nell’interesse dei soci.

Ulteriori oneri riguardano, le spese sostenute per l’acquisizione e gestione dei complessi immobiliari, compresi i costi di manutenzione o ristrutturazione dei vari immobili appartenenti al fondo, nonché le spese per la liquidazione del patrimonio, alla scadenza del fondo immobiliare.

Fonti normative

Legge 25 gennaio 1994, n. 86: Istituzione e disciplina dei fondi comuni di investimento
immobiliare chiusi.
Decreto Legislativo 24 Febbraio 1998, n. 58: Testo Unico delle disposizioni in materia di
intermediazione finanziaria.
Decreto Legge 25 settembre 2001, n. 351: Disposizioni urgenti in materia di
privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi
comuni di investimento immobiliare.

Roberto Ruocco

 

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