Videosorveglianza in Condominio: Serve la Maggioranza?

Introduzione 

La sicurezza negli edifici condominiali rappresenta da sempre una delle principali preoccupazioni di proprietari e inquilini. Il crescente numero di episodi di vandalismo, furti e intrusioni ha spinto molti condomini a considerare l’installazione di sistemi di videosorveglianza come misura di prevenzione e tutela. Una simile scelta, tuttavia, non è priva di complessità: oltre ai risvolti pratici ed estetici, emergono questioni giuridiche rilevanti, legate tanto alla disciplina civilistica quanto alla normativa sulla protezione dei dati personali.

Il nodo centrale riguarda la maggioranza necessaria in assemblea per approvare l’installazione di telecamere nelle aree comuni. L’amministratore e i condomini sono così chiamati a trovare un equilibrio tra due esigenze solo apparentemente contrapposte: da un lato il rafforzamento della sicurezza collettiva, dall’altro la tutela della riservatezza individuale.

L’analisi delle disposizioni normative e degli orientamenti giurisprudenziali consente di individuare i quorum deliberativi richiesti, gli obblighi informativi a carico del condominio e le garanzie spettanti ai singoli partecipanti. Avere chiarezza su questi aspetti è condizione essenziale per evitare conflitti interni e giungere a decisioni realmente condivise e conformi alla legge.

Vediamo di seguito un approfondimento del tema in oggetto.

1. Normativa di Riferimento sulla Videosorveglianza Condominiale

Codice Civile e Delibere Condominiali 

Le videocamere installate per sorvegliare le aree comuni di un condominio devono rispettare le regole stabilite dall'articolo 1122-ter del Codice Civile. Introdotto dalla riforma del 2012, questo articolo ha messo fine alle incertezze del passato, stabilendo che per installare un impianto di videosorveglianza non serve l'unanimità di tutti i condomini. È sufficiente che la proposta sia approvata in assemblea con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, cioè con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

Tuttavia, anche se l'installazione è lecita, non si può fare indiscriminatamente. La giurisprudenza ha specificato che il sistema deve essere giustificato da una reale necessità e deve essere proporzionato allo scopo, senza limitare in modo eccessivo la privacy dei condomini. Ad esempio, non deve riprendere le porte d'ingresso dei singoli appartamenti o i balconi privati.

Privacy e GDPR: come gestire i dati

Oltre al Codice Civile, la videosorveglianza condominiale è soggetta alle rigide norme del GDPR (Regolamento UE 2016/679), che protegge la privacy dei cittadini. Le immagini registrate, infatti, sono considerate dati personali perché permettono di identificare le persone.

Il Garante per la protezione dei dati personali ha un ruolo chiave e fornisce indicazioni precise su come comportarsi, specialmente riguardo a:

• Informazione: Chiunque si trovi nell'area videosorvegliata deve essere informato della presenza delle telecamere con appositi cartelli;
• Minimizzazione dei dati: Il sistema deve riprendere solo le aree strettamente necessarie;
• Conservazione: Le immagini possono essere conservate solo per il tempo indispensabile a raggiungere lo scopo per cui sono state raccolte, e non oltre;
• Sicurezza: I dati devono essere protetti e l'accesso deve essere limitato solo a chi è autorizzato, come l'amministratore di condominio;
• Diritti degli interessati: Ogni condomino o visitatore ha il diritto di chiedere di vedere, correggere o cancellare le proprie immagini registrate.

In sostanza, installare un sistema di videosorveglianza condominiale è lecito se rispetta sia le regole di approvazione dell'assemblea che i principi fondamentali della privacy, garantendo che il trattamento dei dati personali sia sempre legittimo e proporzionato.

2. Quale Maggioranza Serve per Approvare la Videosorveglianza?

Maggioranza Semplice e Maggioranza Qualificata 

L'articolo 1122-ter del codice civile stabilisce con chiarezza che "le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136". Questo rinvio normativo determina l'applicazione della cosiddetta maggioranza qualificata, che richiede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. 

La scelta legislativa di richiedere tale quorum deliberativo riflette la particolare delicatezza della materia, che coinvolge aspetti di sicurezza collettiva ma anche diritti fondamentali alla riservatezza dei singoli condomini.

La giurisprudenza ha confermato l'obbligatorietà di tale maggioranza, come evidenziato dal Tribunale di Salerno con sentenza n. 3334 del 2025, che ha precisato come "la mancanza di tale quorum deliberativo comporta l'annullabilità della delibera assembleare per violazione delle norme imperative che disciplinano la formazione della volontà condominiale in materia di videosorveglianza". La Corte ha inoltre chiarito che costituisce causa di annullabilità la mancata indicazione nel verbale assembleare del nominativo dei condomini favorevoli, contrari e astenuti, salvo che dal verbale sia possibile ricostruire con certezza il raggiungimento del quorum richiesto attraverso l'indicazione dell'elenco completo dei presenti con i relativi millesimi.

È importante distinguere questa maggioranza qualificata dalla maggioranza semplice prevista dall'articolo 1136, primo comma, del codice civile, che si applica alle deliberazioni di ordinaria amministrazione e richiede semplicemente la maggioranza degli intervenuti senza alcun riferimento al valore dell'edificio. La maggioranza qualificata dell'articolo 1136, secondo comma, si applica invece a materie di particolare rilevanza, tra cui appunto la videosorveglianza, e rappresenta un bilanciamento tra l'esigenza di tutelare la sicurezza condominiale e quella di garantire adeguata protezione ai diritti individuali dei condomini. La giurisprudenza ha inoltre precisato che per le deliberazioni antecedenti alla riforma del condominio, quando non esisteva ancora l'articolo 1122-ter, si applicava la disciplina dell'innovazione ex articolo 1120 del codice civile, che richiedeva la maggioranza ancora più elevata prevista dal quinto comma dell'articolo 1136, come confermato dalla Corte d'appello di Roma con sentenza n. 1423 del 2021.

Differenza tra Parti Comuni e Parti Esclusive 

La distinzione tra parti comuni e parti esclusive assume rilevanza fondamentale nella disciplina della videosorveglianza condominiale, determinando l'applicazione di regimi giuridici completamente diversi. Per le telecamere installate sulle parti comuni dell'edificio si applica integralmente la disciplina dell'articolo 1122-ter del codice civile, che richiede necessariamente la delibera assembleare con la maggioranza qualificata. Come chiarito dal Tribunale di Lucca con sentenza n. 611 del 2024, "l'installazione di telecamere nelle parti comuni dell'edificio richiede l'approvazione dell'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.", precisando che tale obbligo deriva dalla natura condominiale delle aree interessate dalle riprese.

Diversamente, per le telecamere installate su parti di proprietà esclusiva si applica un regime più flessibile, basato sui principi dell'articolo 1102 del codice civile e sulla normativa privacy. Il Tribunale di Reggio Emilia con sentenza n. 891 del 2024 ha precisato che "per le aree private, la normativa consente l'installazione di telecamere esclusivamente nelle aree di propria spettanza e pertinenza, con il divieto assoluto di riprendere aree comuni quali pianerottoli, cortili o parcheggi, limitando l'inquadratura alle sole aree che interessano la propria abitazione". 

La giurisprudenza ha tuttavia ammesso eccezioni quando la ripresa di limitate porzioni di aree comuni sia strettamente indispensabile alla tutela della sicurezza dell'abitazione privata, come nel caso del pianerottolo antistante il proprio appartamento, purché tale ripresa sia proporzionata e non eccedente rispetto alle finalità di protezione.

Il Tribunale di Cosenza con sentenza n. 85 del 2025 ha ulteriormente precisato che "la videosorveglianza è legittima quando inquadra la porzione strettamente indispensabile a tutelare la sicurezza della propria abitazione, risultando possibile riprendere le aree condominiali solo quando ciò sia direttamente funzionale e indispensabile alla tutela del proprio alloggio". Questa distinzione comporta conseguenze pratiche rilevanti: mentre per le telecamere condominiali è necessaria la delibera assembleare e la designazione di un responsabile del trattamento dei dati, per quelle private è sufficiente il rispetto delle prescrizioni del Garante Privacy e l'apposizione di idonea cartellonistica informativa, purché le riprese rimangano circoscritte alle aree di esclusiva proprietà dell'installatore.

3. Procedura di Delibera e Installazione

Convocazione e Votazione in Assemblea 

Per installare un impianto di videosorveglianza nelle parti comuni del condominio, è necessario seguire un iter formale e trasparente. L’amministratore o un condomino interessato devono richiedere l’inserimento del punto specifico all’ordine del giorno dell’assemblea, in modo che tutti i partecipanti siano preventivamente informati e possano esprimere la propria opinione. La convocazione deve quindi riportare chiaramente la proposta relativa alla videosorveglianza, indicando almeno in termini generali il progetto e le aree da monitorare.

In sede assembleare, la delibera per l’installazione richiede una maggioranza qualificata: secondo l’art. 1136 del Codice Civile, occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Questo quorum è previsto per le innovazioni destinate a migliorare la sicurezza. Una volta approvata, l’assemblea può affidare all’amministratore il compito di richiedere preventivi, scegliere i fornitori e curare l’esecuzione dei lavori nel rispetto delle norme sulla privacy.

Ripartizione delle Spese 

La ripartizione delle spese per l’installazione e la manutenzione dell’impianto di videosorveglianza segue le regole generali previste dal Codice Civile. In assenza di una diversa disposizione nel regolamento condominiale o di un accordo unanime, i costi devono essere suddivisi tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. In questo modo ciascun partecipante contribuisce secondo la propria quota di possesso sulle parti comuni.

È importante sottolineare che, anche i condomini che si siano opposti alla delibera o che dichiarino di non utilizzare direttamente il servizio, sono comunque tenuti a partecipare alle spese. Diverso è il caso di eventuali telecamere installate su iniziativa di singoli proprietari per la tutela di aree private: in tali circostanze i costi restano a carico esclusivo dei richiedenti. L’assemblea può inoltre deliberare un fondo specifico per la gestione della videosorveglianza, così da garantire trasparenza e regolarità nella copertura delle spese.

4. Diritti e Tutele dei Condomini

Consenso e Opposizione 

Nel caso in cui alcuni condomini si dichiarino contrari all’installazione di un impianto di videosorveglianza, è bene precisare che la delibera validamente approvata dall’assemblea vincola tutti i partecipanti, anche i dissenzienti. Infatti, una volta raggiunta la maggioranza prevista dalla legge, il progetto può essere portato avanti senza necessità del consenso unanime. I condomini contrari non possono sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese, poiché l’impianto riguarda le parti comuni e rientra nelle innovazioni dirette a migliorare la sicurezza dell’edificio.

Tuttavia, chi ritenga la delibera illegittima ha la possibilità di impugnarla davanti al giudice entro 30 giorni dalla decisione, come previsto dall’art. 1137 c.c. È quindi fondamentale che la procedura assembleare sia stata svolta correttamente e che siano state rispettate le norme sulla privacy, altrimenti i condomini dissenzienti potrebbero ottenere l’annullamento della delibera. In ogni caso, il diritto all’opposizione non può trasformarsi in un veto assoluto.

Privacy e Informativa Obbligatoria 

L’installazione di un sistema di videosorveglianza in condominio comporta precisi obblighi in materia di trattamento dei dati personali. Le immagini registrate rientrano infatti nella disciplina del Regolamento UE 679/2016 (GDPR). Tra i principali adempimenti vi è l’obbligo di informare chiaramente i condomini e i terzi, mediante l’affissione di apposita cartellonistica ben visibile nelle aree sorvegliate, che indichi la presenza delle telecamere e l’identità del titolare del trattamento, solitamente il condominio rappresentato dall’amministratore.

Inoltre, devono essere rispettati i principi di proporzionalità e minimizzazione: le telecamere devono riprendere esclusivamente le aree comuni da proteggere, evitando di inquadrare spazi privati o pubblici non pertinenti. Le registrazioni possono essere conservate solo per un periodo limitato, generalmente non superiore a 7 giorni, salvo esigenze specifiche. Infine, l’amministratore deve curare la gestione tecnica e legale del sistema, garantendo la sicurezza dei dati raccolti e nominando eventuali responsabili esterni.

5. Conseguenze di una Delibera Irregolare 

Le conseguenze derivanti dall'adozione di una delibera condominiale irregolare in materia di videosorveglianza si articolano su diversi piani giuridici, comportando implicazioni tanto civilistiche quanto amministrative che possono risultare particolarmente gravose per il condominio.

La giurisprudenza ha consolidato un sistema di invalidità delle delibere condominiali che distingue nettamente tra nullità e annullabilità. Come chiarito dal Tribunale di Torino con sentenza n. 2548 del 2025, "sono nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico e quelle che hanno un contenuto illecito", mentre "sono annullabili le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale".

Nel caso specifico della videosorveglianza, le delibere adottate senza il rispetto della maggioranza qualificata prevista dall'articolo 1122-ter del codice civile rientrano nella categoria dell'annullabilità. Il Tribunale di Salerno con sentenza n. 3334 del 2025 ha precisato che "la mancanza del quorum deliberativo comporta l'annullabilità della delibera assembleare per violazione delle norme imperative che disciplinano la formazione della volontà condominiale in materia di videosorveglianza".

L'impugnazione delle delibere irregolari è disciplinata dall'articolo 1137 del codice civile, che stabilisce termini perentori particolarmente rigorosi. Come evidenziato dal Tribunale di Bari con sentenza n. 4278 del 2024, "l'impugnazione delle delibere condominiali è soggetta al termine perentorio di trenta giorni, decorso il quale la delibera, ancorché viziata, diventa definitiva ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio".

L'annullamento giudiziale comporta la cessazione di ogni effetto della delibera impugnata, con l'obbligo per il condominio di rimuovere l'impianto eventualmente già installato o di sospenderne immediatamente il funzionamento. Sul piano della responsabilità, l'installazione di un sistema di videosorveglianza in base a una delibera irregolare espone il condominio a molteplici profili di responsabilità contrattuale nei confronti dei condomini ed extracontrattuale verso i terzi.

Le sanzioni per violazione della normativa privacy rappresentano un aspetto particolarmente critico. Il trattamento di dati personali effettuato attraverso sistemi di videosorveglianza installati senza il rispetto delle procedure previste dalla legge configura una violazione del GDPR che può comportare sanzioni amministrative pecuniarie fino a 20 milioni di euro o fino al 4% del fatturato mondiale totale annuo dell'esercizio precedente. La responsabilità ricade tanto sul condominio, in qualità di titolare del trattamento, quanto sull'amministratore, che assume spesso il ruolo di responsabile del trattamento.

Un aspetto rilevante riguarda la possibilità di sanatoria delle delibere irregolari. Il Tribunale di Torino ha chiarito che "la delibera annullabile può essere validamente ratificata dall'assemblea mediante sostituzione con altra delibera adottata nel rispetto delle norme procedurali". Tuttavia, tale possibilità di sanatoria non elimina le conseguenze già prodottesi sul piano della responsabilità privacy, che rimangono in capo al condominio per tutto il periodo di funzionamento dell'impianto in assenza di valida delibera.

6. Casi Pratici e Giurisprudenza

Sentenze su Videosorveglianza Condominiale

Gli orientamenti giurisprudenziali si sono consolidati attorno ai principi di necessità, proporzionalità e finalità dell'installazione. Il Tribunale di Venezia con sentenza n. 3419 del 2025 ha chiarito che "la delibera condominiale che approva l'installazione di un impianto di videosorveglianza nelle parti comuni dell'edificio risulta legittima quando rispetta i principi di necessità, proporzionalità e finalità richiesti dalla normativa in materia di privacy". Il principio di necessità si considera soddisfatto quando l'installazione costituisce l'unico strumento adeguato per prevenire atti di vandalismo documentati, mentre la proporzionalità richiede che l'impianto sia dimensionato alle effettive esigenze di tutela.

La Cassazione ha confermato l'orientamento favorevole alla videosorveglianza condominiale quando giustificata da concrete esigenze di sicurezza. Il Tribunale di Cosenza con sentenza n. 85 del 2025 ha precisato che "la videosorveglianza è legittima quando inquadra la porzione strettamente indispensabile a tutelare la sicurezza della propria abitazione, risultando possibile riprendere le aree condominiali solo quando ciò sia direttamente funzionale e indispensabile alla tutela del proprio alloggio".

Per quanto riguarda le installazioni private, la giurisprudenza ha stabilito criteri rigorosi. Il Tribunale di Reggio Emilia con sentenza n. 891 del 2024 ha chiarito che "per le aree private, la normativa consente l'installazione di telecamere esclusivamente nelle aree di propria spettanza e pertinenza, con il divieto assoluto di riprendere aree comuni quali pianerottoli, cortili o parcheggi". La Corte d'appello di Brescia con sentenza n. 101 del 2025 ha inoltre stabilito che il sistema di mascheramento software costituisce misura idonea a tutelare la privacy altrui, anche quando le videocamere siano tecnicamente orientabili, purché la rimozione del mascheramento richieda specifiche competenze tecniche.

Esempio di Installazione in Condominio 

Un caso emblematico è rappresentato dalla vicenda decisa dal Tribunale di Salerno con sentenza n. 3334 del 2025. L'assemblea condominiale aveva deliberato l'installazione di un sistema di videosorveglianza senza rispettare la maggioranza qualificata prevista dall'articolo 1122-ter del codice civile. Un condomino aveva impugnato la delibera sostenendo che "la mancanza del quorum deliberativo comporta l'annullabilità della delibera assembleare per violazione delle norme imperative che disciplinano la formazione della volontà condominiale". Il Tribunale ha accolto l'impugnazione, precisando che "costituisce causa di annullabilità la mancata indicazione nel verbale assembleare del nominativo dei condomini favorevoli, contrari e astenuti", salvo che dal verbale sia possibile ricostruire con certezza il raggiungimento del quorum attraverso l'indicazione dell'elenco completo dei presenti con i relativi millesimi.

Tuttavia, la vicenda ha avuto un epilogo particolare: l'assemblea ha successivamente ratificato la delibera con la partecipazione del condomino ricorrente, determinando "la cessazione della materia del contendere, venendo meno la pretesa di diritto sostanziale fatta valere nel giudizio di impugnazione". Questo caso dimostra come la sanatoria delle delibere irregolari sia possibile attraverso una nuova deliberazione conforme alle prescrizioni di legge, pur rimanendo ferma la responsabilità per le conseguenze già prodottesi sul piano della normativa privacy durante il periodo di funzionamento dell'impianto in assenza di valida autorizzazione assembleare.

7. Conclusioni: Perché Serve la Maggioranza per la Videosorveglianza

Installare un sistema di videosorveglianza in un condominio non è una decisione che si può prendere da soli. Riguarda le parti comuni dell'edificio e ha un impatto sulla vita di tutti i condomini. È un'innovazione che deve bilanciare le esigenze di sicurezza collettiva con il diritto alla privacy di ogni singolo condomino.

Per questo motivo, la legge richiede una maggioranza qualificata per approvare l'installazione delle telecamere. Si tratta di una scelta precisa del legislatore che ha un duplice scopo:

1. Garantire un consenso ampio: La maggioranza qualificata evita che una decisione così delicata venga imposta da un numero ristretto di persone. Richiedendo un quorum più alto, si assicura che ci sia un consenso forte e consapevole, riducendo il rischio di liti e contestazioni;
2. Proteggere la minoranza: Questo tipo di maggioranza tutela i diritti di chi non è d'accordo, assicurando che la decisione non venga presa in modo leggero e che si tenga conto di tutti gli interessi in gioco.

In conclusione, la maggioranza qualificata non è un ostacolo, ma una garanzia. Serve a promuovere la collaborazione e a far sì che la videosorveglianza diventi uno strumento utile e accettato da tutti, migliorando la qualità della vita in condominio.

FAQ sulla Videosorveglianza Condominiale

Quale maggioranza serve per approvare le telecamere in condominio?
Per deliberare l’installazione di un impianto di videosorveglianza sulle parti comuni, l’assemblea condominiale deve approvare la proposta con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale dell’edificio, come previsto dall’art. 1136 c.c. Si tratta di una maggioranza qualificata, richiesta perché la videosorveglianza è considerata un’innovazione diretta a migliorare la sicurezza. La regola garantisce che la decisione non sia imposta da pochi, ma condivisa da una parte significativa dei condomini.

Chi paga le spese per l’impianto di videosorveglianza?
Le spese di installazione, manutenzione e gestione dell’impianto di videosorveglianza condominiale devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo le quote millesimali di proprietà, salvo diversa previsione del regolamento. Anche coloro che hanno votato contro o che dichiarano di non usufruire direttamente del servizio sono tenuti a partecipare ai costi, trattandosi di una spesa relativa alle parti comuni. Solo le telecamere installate a uso esclusivo di un singolo condomino restano a carico di chi le ha richieste.

Un singolo condomino può installare telecamere senza delibera?
Un singolo condomino non può installare liberamente telecamere che inquadrino le parti comuni, poiché ciò costituirebbe una violazione dei diritti degli altri partecipanti e della normativa privacy. Può, invece, collocare telecamere all’interno della propria proprietà privata, purché non riprendano spazi condominiali o aree appartenenti ad altri. Qualsiasi sistema che coinvolga le aree comuni necessita di una delibera assembleare, con la maggioranza prevista dalla legge, per garantire la legittimità dell’installazione e la tutela della collettività.

Come funziona la gestione delle registrazioni video?
Le registrazioni delle telecamere condominiali devono essere trattate nel rispetto del GDPR e conservate per un periodo limitato, generalmente non superiore a 7 giorni, salvo esigenze particolari (ad esempio, indagini su atti vandalici). L’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, è normalmente il titolare del trattamento e può nominare un responsabile esterno per la manutenzione tecnica. Devono essere garantite misure di sicurezza adeguate per impedire accessi non autorizzati e utilizzi impropri delle immagini raccolte.

Cosa fare se non si rispettano le regole sulla privacy?
Il mancato rispetto delle norme sulla privacy in materia di videosorveglianza può comportare gravi conseguenze, tra cui l’annullamento della delibera, sanzioni amministrative da parte del Garante e persino responsabilità civili o penali in caso di violazioni gravi. In presenza di irregolarità, i condomini possono chiedere chiarimenti all’amministratore e pretendere l’adeguamento alle regole. Se la situazione non viene sanata, è possibile rivolgersi al Garante per la protezione dei dati personali o impugnare la delibera davanti al giudice.