Usucapione: tempi e procedura

---

Cos’è l’usucapione e quali diritti riguarda

Definizione giuridica

L'usucapione è l'acquisto della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su un bene, mobile o immobile, per effetto del possesso reiterato per un determinato periodo di tempo. Alla base di tale istituto vi è il principio secondo cui una prolungata situazione di fatto, il possesso, si consolidi in un diritto di proprietà. A fronte del verificarsi della mancata azione del vero proprietario, che non esercita il suo diritto per un lungo periodo, dunque, si verifica la perdita della sua titolarità in favore del possessore che si è comportato come proprietario.

Diritti suscettibili di usucapione

L'usucapione non riguarda solo la proprietà. Come anticipato, infatti, anche altri diritti reali di godimento possono essere usucapiti, come l'usufrutto, il diritto di superficie, l'enfiteusi e le servitù apparenti. Le servitù, in particolare, possono essere acquistate per usucapione solo se sono visibili e permanenti (ad esempio, un acquedotto o un sentiero). Non sono riconducibili al novero dei diritti che possono essere usucapiti, invece, i diritti strettamente personali, come l'uso o l'abitazione, in quanto non possono essere ceduti.

---

Requisiti fondamentali per usucapire

Possesso continuato e ininterrotto

Affinché possa concretamente verificarsi l’usucapione è necessario che il possesso abbia  specifiche caratteristiche. Esso deve essere:

• Continuato: il possessore deve mantenere il possesso del bene per tutta la durata richiesta dalla legge, senza interruzioni significative;
• Ininterrotto: il possesso non deve essere interrotto da atti del proprietario (ad esempio, un'azione legale) o da un'altra persona che ne abbia privato il possessore per più di un anno; 
• Duraturo: 20 anni per i beni immobili (o di soli 10 anni se il bene era stato acquistato da chi non era proprietario ma in virtù di un titolo idoneo a trasferire la proprietà, se esso è stato trascritto); per i fondi rustici (con fabbricati annessi) ubicati in Comuni montani il termine è di 15 anni e quello abbreviato è di soli 5 anni dalla data di trascrizione dell’atto;
• Pacifico: il possesso non deve essere stato acquisito con violenza, ad esempio forzando l'ingresso in una casa;
• Pubblico: il possesso deve essere palese e non clandestino, in modo che il proprietario possa esserne a conoscenza.

Animus possidendi e corpus

La normativa fornisce due elementi che consentano di distinguere il possesso dalla detenzione, ossia:

• Corpus possessionis: è l'elemento oggettivo, ovvero il controllo effettivo e la disponibilità fisica del bene. In sostanza, il soggetto agisce e compie atti che solo il proprietario farebbe, come la manutenzione, la ristrutturazione o la recinzione;
• Animus possidendi: è l'elemento soggettivo, cioè la volontà di comportarsi come se si fosse il proprietario, escludendo ogni altro diritto altrui sul bene. Chi ha la mera detenzione (come un inquilino in affitto) ha il corpus, ma riconosce la proprietà altrui e non ha l'animus possidendi.

---

Tempi per l’usucapione

Usucapione ordinaria

La legge dispone la durata minima del possesso distinguendo tra l’usucapione ordinaria e quella abbreviata. Per l'usucapione c.d. ordinaria, i tempi sono i seguenti:

• Beni mobili, immobili e universalità di mobili: il termine è di 20 anni di possesso continuato e non interrotto. Questo periodo è valido indipendentemente dalla buona o mala fede del possessore;
• Beni mobili registrati: il termine è di 10 anni se il possessore è in buona fede e non ha un titolo di acquisto valido (come un contratto nullo). 

Usucapione abbreviata e speciale

L'usucapione può compiersi in tempi più brevi in determinate circostanze e secondo la tipologia del bene posseduto dall’usucapiente (art. 1159 c.c.):

• Usucapione abbreviata (beni immobili): si compie in 10 anni se il possessore ha acquisito il bene in buona fede in base a un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà (ad esempio, un contratto di compravendita nullo per un vizio di forma) e se il titolo è stato trascritto nei registri immobiliari;
• Usucapione abbreviata (beni mobili registrati): per beni come auto e imbarcazioni, il termine è di 3 anni se l'acquisto è avvenuto in buona fede in base a un titolo trascritto.

In poche parole, affinché si verifichi l’usucapione abbreviata sono necessari tre elementi: la buona fede, un titolo idoneo per trascrivere la proprietà e la trascrizione del medesimo.

---

Procedura di usucapione

Dimostrazione del possesso

Per ottenere l'accertamento dell'usucapione, il possessore deve fornire prove concrete del suo possesso. Le prove più comuni includono:

• Testimonianze di vicini o altre persone che possono confermare il possesso pacifico e continuo;
• Documenti che attestano l'esercizio di diritti sul bene, come ricevute di pagamento per lavori di ristrutturazione, bollette, atti di manutenzione ordinaria o straordinaria;
• Atti catastali e altri documenti pubblici che possono indicare un comportamento da proprietario.

Procedura giudiziale e notarile

L’usucapione opera automaticamente per legge quando si verificano tutti i presupposti citati. Tuttavia, necessita di un accertamento che consenta di ottenere un titolo formale contenente la formalizzazione dell’avvenuto acquisto, che sia opponibile a tutti (erga omnes) e che possa essere trascritto nei registri immobiliari (per gli immobili). 

Il primo passo per ottenere tale accertamento è attraverso la procedura di mediazione civile stragiudiziale obbligatoria, disciplinata dal d.lgs. n. 28/2010 e individuata all’art. 5 quale condizione di procedibilità per il successivo ed eventuale avvio di un’azione giudiziaria. L’obbligatorietà è stata altresì confermata dalla “Riforma Cartabia” (D.Lgs.n.149 del 10/10/2022) prima e dal D.Lgs. n.216 del 27/12/2024, ossia il c.d. ”correttivo Cartabia in mediazione”, poi. Il termine di durata della mediazione obbligatoria in oggetto è pari a 6 mesi, prorogabile per una sola volta con accordo scritto dalle parti, per ulteriori tre mesi, dopo l’avvio del procedimento e prima della sua decadenza. 

Nel caso in cui le parti (il possessore e il proprietario) raggiungono un accordo, il mediatore redige un verbale che, se sottoscritto dalle parti e dai rispettivi avvocati, autenticato da un notaio e trascritto nei registri immobiliari, avrà gli stessi effetti della sentenza. 

Di contro, nel caso in cui le parti non raggiungano un accordo conciliativo, la parte interessata può avviare un giudizio in tribunale avverso il proprietario dell’immobile con un atto di citazione davanti al tribunale competente, in cui si chiede al giudice di accertare e dichiarare l’avvenuto acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) per usucapione, dimostrando altresì di aver maturato i requisiti legali. Se il giudice accoglie la domanda, la sentenza che accerta l'usucapione avrà natura meramente dichiarativa del diritto di proprietà.

---

Effetti dell’usucapione

Acquisto a titolo originario

L'effetto principale dell'usucapione è l'acquisto a titolo originario della proprietà, ossia il diritto del possessore non deriva dal precedente proprietario, ma nasce libero da ogni peso o gravame che non sia stato usucapito insieme al bene. Di conseguenza, eventuali ipoteche o pegni iscritti dal precedente proprietario vengono meno, a meno che non siano anch'essi stati oggetto di possesso da parte dell'usucapiente.

E’ interessante sottolineare che l’acquisto per usucapione, in virtù della sua natura di acquisto a titolo originario, prevale su eventuali trascrizioni di acquisti a titolo derivativo (es. compravendite, donazioni) che siano sopraggiunte dopo il compimento dell’usucapione, anche nell’ipotesi in cui la sentenza che accerta l’usucapione venga trascritta successivamente a tali atti (Cass. Civ., Sez. 6, n. 5582/2022).

Opponibilità ai terzi

Per rendere l'acquisto per usucapione noto e opponibile ai terzi, è necessario che il titolo (la sentenza del giudice o il verbale di mediazione notarile) venga trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione ha una funzione di pubblicità (e non costitutiva, perché, come già detto, l’acquisto avviene per legge al compiersi del termine di usucapione): rende l'usucapione pienamente valida ed efficace nei confronti di chiunque, garantendo la certezza giuridica.

Casi pratici e giurisprudenza

Esempio di usucapione di un fondo rustico

Tizio, coltivatore diretto, inizia a curare un appezzamento di terreno confinante con il suo, di proprietà di Caio, che lo ha abbandonato da anni. Tizio recinta il terreno, lo ara, vi pianta alberi e ne raccoglie i frutti per oltre 20 anni, pagando regolarmente anche le tasse relative. Tizio si comporta, in sostanza, come l'unico proprietario. Al ventesimo anno, Tizio può avviare una procedura legale o di mediazione per far accertare l'usucapione del fondo. La giurisprudenza riconosce questi atti come chiara manifestazione di animus possidendi.

Esempio di usucapione di un bene mobile

Sempronio trova un orologio antico in un cassetto dimenticato di una casa che ha acquistato. L'orologio non era menzionato nell'atto di acquisto e non era noto a nessuno. Sempronio lo tiene e lo usa come suo per 10 anni. Poiché l'ha acquisito in buona fede (non sapeva chi fosse il vero proprietario) e lo ha posseduto in modo continuato, ne diventa proprietario per usucapione.

---

Conclusioni: perché conoscere l’istituto dell’usucapione

Comprendere l'usucapione e conoscerne le caratteristiche principali è essenziale sia per chi vuole far valere i propri diritti di possessore sia per chi, essendo proprietario, vuole proteggere il proprio bene. L'istituto tutela la produttività e la stabilità dei rapporti giuridici, favorendo chi si prende cura di un bene. Allo stesso tempo, tuttavia, potrebbe rappresentare un rischio concreto per i proprietari noncuranti che abbandonano i loro beni. Per questo, è fondamentale che i proprietari siano vigili e compiano atti di interruzione del possesso altrui. L'accertamento giudiziale, o l'accordo notarile, sono strumenti cruciali perché conferiscono un titolo certo e trascrivibile, risolvendo ogni incertezza sulla proprietà e permettendo la piena circolazione del bene.

---

FAQ - Domande Frequenti sull'Usucapione

Quanto dura l’usucapione di un immobile? 

L'usucapione ordinaria per i beni immobili e mobili dura 20 anni. Con l'usucapione abbreviata, in presenza di buona fede e un titolo astrattamente idoneo trascritto (c.d. beni mobili registrati), il termine si riduce a 10 anni.

Si può usucapire un bene mobile registrato (es. auto)? 

Sì, l'usucapione ordinaria richiede 10 anni di possesso. Tuttavia, se l'acquisto avviene in buona fede e con un titolo trascritto, il termine si riduce a 3 anni.

Quali prove servono per dimostrare l’usucapione? 

Le prove sono fondamentali e devono dimostrare un possesso continuo, pacifico e pubblico. Le più comuni sono le testimonianze dei vicini, ricevute di pagamenti per lavori di manutenzione e/o qualsiasi altro documento che attesti un comportamento da proprietario.

È possibile interrompere l’usucapione? 

Sì, il proprietario può interrompere il termine dell'usucapione in due modi principali:

1. Con un atto giudiziale (es. notifica di un atto di citazione) che intima al possessore la restituzione del bene;
2. Privando il possessore del bene per un periodo superiore a un anno.

Serve sempre andare in tribunale? 

No, è obbligatorio tentare una procedura di mediazione civile con l'assistenza di un avvocato. Se l'accordo viene raggiunto in mediazione e autenticato da un notaio, ha lo stesso valore di una sentenza e può essere trascritto, rendendo inutile l'iter giudiziale.