Sfratto per morosità: tempi e procedura

Cos'è lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità trova la sua disciplina normativa nell'art. 658 del codice di procedura civile, che stabilisce che "il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti".

Dal punto di vista giuridico, come chiarito dalla giurisprudenza consolidata, l'intimazione di sfratto per morosità ha natura giuridica di domanda finalizzata ad ottenere la risoluzione del rapporto locativo e costituisce atto idoneo a valere come domanda giudiziale di risoluzione del contratto per grave inadempimento della parte conduttrice, poiché esprime la volontà del locatore diretta ad evidenziare la sussistenza della morosità e ad ottenere il rilascio del bene in dipendenza di questa.

La procedura si caratterizza per la sua natura bifasica: inizialmente si configura come un procedimento sommario di convalida, ma può trasformarsi in giudizio ordinario di cognizione qualora il conduttore si opponga. Come precisato dal Tribunale di Napoli Nord, "l'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni ed oneri non corrisposti".

• Perché è una delle principali cause di contenzioso

Lo sfratto per morosità costituisce una delle principali fonti di contenzioso giudiziario per diverse ragioni strutturali e procedurali che meritano un'analisi approfondita.

In primo luogo, la natura stessa dell'obbligazione di pagamento del canone, che rappresenta una prestazione continuativa e periodica, espone il rapporto locatizio a frequenti situazioni di inadempimento. Il pagamento del canone costituisce infatti, come riconosciuto dalla giurisprudenza, una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto di locazione, e il suo mancato adempimento è idoneo a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, sconvolgendo l'intera economia del rapporto.

La complessità procedurale rappresenta un secondo fattore di criticità. Il procedimento di sfratto per morosità si articola attraverso diverse fasi che richiedono il rispetto di termini e formalità specifiche. L'art. 660 del codice di procedura civile stabilisce requisiti formali rigorosi per l'intimazione, prevedendo che "tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni", e che l'atto debba contenere specifici avvertimenti al convenuto.

Un ulteriore elemento di complessità deriva dalla disciplina speciale prevista per le locazioni abitative dall'art. 55 della legge n. 392/1978, che consente la sanatoria della morosità "per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice".

La giurisprudenza ha inoltre evidenziato come la valutazione della gravità dell'inadempimento richiesta dall'art. 1455 del codice civile comporti spesso valutazioni discrezionali del giudice che tengano conto del comportamento complessivo del conduttore. Come precisato dal Tribunale di Milano, "la risoluzione del contratto di locazione per morosità deve essere pronunciata quando sussiste un inadempimento di particolare importanza, da valutarsi in relazione al complessivo comportamento del conduttore e desumibile dalla persistenza della mora per lungo tempo".

Le questioni probatorie costituiscono un'altra fonte significativa di contenzioso. Sebbene il principio generale stabilisca che il locatore debba limitarsi alla prova del titolo costitutivo del rapporto e alla mera allegazione dell'inadempimento, mentre spetta al conduttore provare l'avvenuto pagamento, nella pratica si generano spesso dispute sulla regolarità dei pagamenti, sulla loro imputazione e sulla quantificazione degli importi dovuti.

• Differenze con lo sfratto per finita locazione

Le differenze tra sfratto per morosità e sfratto per finita locazione sono sostanziali e riguardano sia i presupposti che la disciplina procedurale applicabile.

Dal punto di vista dei presupposti, lo sfratto per finita locazione trova la sua disciplina nell'art. 657 del codice di procedura civile, che prevede la possibilità per il locatore di "intimare al conduttore licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali". In questo caso, il presupposto è la naturale scadenza del contratto, non un inadempimento del conduttore.

differenziate in relazione alle concrete circostanze del caso.

Lo sfratto per morosità, invece, si fonda sull'inadempimento del conduttore nell'obbligo di pagamento del canone e mira alla risoluzione anticipata del contratto per grave inadempimento. Come chiarito dalla giurisprudenza, i due procedimenti generano giudicati sostanzialmente diversi per causa petendi e petitum, non sussistendo alcuna preclusione processuale tra le relative azioni.

Dal punto di vista procedurale, mentre lo sfratto per finita locazione si basa sulla mera scadenza del contratto e richiede principalmente la prova del titolo e della disdetta tempestivamente comunicata, lo sfratto per morosità richiede la dimostrazione dell'inadempimento e la valutazione della sua gravità secondo i criteri dell'art. 1455 del codice civile.

Per le locazioni abitative, l'art. 55 della legge n. 392/1978 prevede specifiche possibilità di sanatoria della morosità che non trovano applicazione nello sfratto per finita locazione. Inoltre, l'art. 56 della stessa legge stabilisce criteri differenziati per la fissazione del termine di rilascio, prevedendo che "nelle ipotesi di cui all'articolo 55, per il caso in cui il conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato, la data dell'esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento".

Un'altra differenza significativa riguarda gli effetti temporali della risoluzione. Mentre lo sfratto per finita locazione produce effetti dalla naturale scadenza del contratto, lo sfratto per morosità, quando accolto, determina la risoluzione del contratto con efficacia ex nunc dal momento della proposizione della domanda, in applicazione dell'art. 1458 del codice civile.

La disciplina dell'art. 6 della legge n. 431/1998 prevede inoltre specifiche tutele per i conduttori sottoposti a sfratto per finita locazione, inclusa la possibilità di ottenere differimenti dell'esecuzione fino a diciotto mesi in presenza di particolari condizioni soggettive, tutele che non si applicano ai casi di morosità.

Infine, dal punto di vista dell'onere probatorio, mentre nello sfratto per finita locazione il locatore deve principalmente dimostrare la scadenza del contratto e l'avvenuta disdetta, nello sfratto per morosità deve allegare l'inadempimento del conduttore, pur potendo limitarsi alla mera allegazione senza dover fornire prova positiva della morosità, gravando sul conduttore l'onere di provare l'avvenuto pagamento.

Queste differenze sostanziali rendono i due istituti complementari ma distinti nel sistema delle tutele del locatore, ciascuno con una propria specifica funzione e disciplina procedurale, richiedendo strategie processuali

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Aspetti legali fondamentali

• Requisiti per avviare la procedura

L'avvio della procedura di sfratto per morosità richiede il rispetto di specifici requisiti sostanziali e processuali che trovano la loro disciplina nel codice di procedura civile e nella normativa speciale in materia di locazioni.

Dal punto di vista sostanziale, il presupposto fondamentale è costituito dall'inadempimento del conduttore nell'obbligazione di pagamento del canone di locazione. Come chiarito dalla giurisprudenza consolidata, il pagamento del canone di locazione costituisce una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, e il suo mancato adempimento è idoneo a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, sconvolgendo l'intera economia del rapporto.

Per quanto riguarda l'onere probatorio, il sistema processuale stabilisce una ripartizione specifica degli oneri tra le parti. Come precisato dal Tribunale di Verona, "il creditore locatore è tenuto esclusivamente a provare la fonte del rapporto contrattuale e ad allegare l'inadempimento del debitore conduttore all'obbligazione di pagamento, mentre il debitore risulta gravato della prova dell'eventuale fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto del creditore".

Questo principio deriva dal combinato disposto degli articoli 1218 e 2697 del codice civile, per cui, come evidenziato dal Tribunale di Napoli Nord, "incombe al preteso creditore allegare e provare il contratto ed allegare l'inadempimento e, ciò assolto, spetta al preteso debitore allegare e provare di avere esattamente adempiuto".

Dal punto di vista procedurale, l'art. 658 del codice di procedura civile stabilisce che "il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti".

L'intimazione deve rispettare i requisiti formali previsti dall'art. 660 del codice di procedura civile, che stabilisce specifiche modalità di notificazione e contenuto dell'atto. In particolare, "tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni", e l'atto deve contenere l'avvertimento che "se non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell'articolo 663".

Un aspetto procedurale di particolare rilevanza riguarda la convalida dello sfratto. L'art. 663 del codice di procedura civile prevede che "se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste".

• Normativa di riferimento (codice civile e codice di procedura civile)

Il quadro normativo dello sfratto per morosità si articola attraverso diverse fonti che operano in modo coordinato per disciplinare sia gli aspetti sostanziali che quelli processuali dell'istituto.

Dal punto di vista sostanziale, il riferimento principale è costituito dall'art. 1455 del codice civile, che stabilisce il principio generale secondo cui "il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra". Questa norma rappresenta il criterio generale per valutare quando un inadempimento sia sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto.

L'art. 1458 del codice civile disciplina invece gli effetti temporali della risoluzione, stabilendo che "la risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite". Questa disposizione è particolarmente rilevante per i contratti di locazione, che rientrano nella categoria dei contratti ad esecuzione continuata.

Dal punto di vista procedurale, la disciplina è contenuta negli articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile. L'art. 657 disciplina lo sfratto per finita locazione, mentre l'art. 658 è specificamente dedicato allo sfratto per morosità.

L'art. 660 del codice di procedura civile stabilisce i requisiti formali dell'intimazione, prevedendo che essa debba essere notificata secondo le modalità degli articoli 137 e seguenti del codice di procedura civile, con l'esclusione della notificazione al domicilio eletto. La norma prevede inoltre che la citazione per la convalida debba contenere specifici avvertimenti al convenuto.

L'art. 663 disciplina la fase di convalida, stabilendo che "se l'intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva la licenza o lo sfratto", subordinando tuttavia la convalida dello sfratto per morosità all'attestazione della persistenza della morosità.

L'art. 666 prevede una disciplina specifica per i casi di contestazione sull'ammontare dei canoni, stabilendo che "se è intimato lo sfratto per mancato pagamento del canone, e il convenuto nega la propria morosità contestando l'ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa".

Cosa dice la legge in caso di mancato pagamento

La disciplina del mancato pagamento del canone di locazione presenta una stratificazione normativa che varia in funzione della tipologia di immobile locato e del regime giuridico applicabile al contratto.

Per le locazioni abitative, l'art. 5 della legge n. 392/1978 stabilisce una disciplina specifica, prevedendo che "il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile".

Questa norma opera una predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento, sottraendo al giudice ogni valutazione discrezionale. Come chiarito dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, "la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore per mancato pagamento del canone non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma risulta predeterminata legalmente mediante parametri oggettivi stabiliti dagli articoli 5 e 55 della medesima legge".

Il meccanismo di predeterminazione legale richiede la sussistenza di due elementi: quello quantitativo, rappresentato dall'omesso versamento della rata, e quello temporale, consistente nel decorso di venti giorni dalla scadenza contrattualmente prevista per il pagamento. Come precisato dalla stessa sentenza, "il mancato pagamento di una sola mensilità del canone di locazione costituisce grave inadempimento idoneo a determinare la risoluzione del contratto quando concorrano due elementi: quello quantitativo, rappresentato dall'omesso versamento della rata, e quello temporale, consistente nel decorso di venti giorni dalla scadenza contrattualmente prevista per il pagamento".

Per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, invece, si applica il criterio generale dell'art. 1455 del codice civile, che richiede una valutazione caso per caso dell'importanza dell'inadempimento. Come evidenziato dal Tribunale di Teramo, "per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, la valutazione dell'importanza dell'inadempimento deve essere operata secondo il criterio generale di cui all'articolo 1455 del codice civile e non secondo il diverso criterio stabilito per le sole locazioni di immobili destinate ad uso abitativo previsto dall'articolo 5 della legge 392/1978".

Un aspetto di particolare rilevanza riguarda gli effetti del pagamento successivo alla notificazione dell'intimazione di sfratto. Il principio generale, stabilito dall'art. 1453, terzo comma, del codice civile, prevede che il debitore non possa più adempiere dopo che il creditore abbia proposto domanda di risoluzione. Come chiarito dal Tribunale di Teramo, "il pagamento delle morosità intimate successivamente alla notificazione dell'intimazione di sfratto non costituisce sanatoria dell'inadempimento ai fini della valutazione della gravità dello stesso, operando il principio generale previsto dal terzo comma dell'articolo 1453 del codice civile".

Quando si parla di morosità "grave"

La qualificazione della morosità come "grave" rappresenta un elemento centrale per la risoluzione del contratto di locazione, ma i criteri di valutazione variano significativamente in funzione della tipologia di locazione e del regime normativo applicabile.

Per le locazioni abitative disciplinate dalla legge n. 392/1978, la gravità dell'inadempimento è predeterminata legalmente dall'art. 5, che stabilisce parametri oggettivi per la valutazione. Come precisato dal Tribunale di Treviso, "nelle locazioni di immobili ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore relativo al pagamento del canone non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge n. 392/1978".

La predeterminazione legale si basa su due presupposti oggettivi: "uno quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una sola rata del canone oppure degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, ed uno temporale, relativo al ritardo consentito che non può superare i venti giorni dalla scadenza per i canoni e il termine previsto per gli oneri".

Questa automaticità della valutazione trova la sua ratio nella natura essenziale dell'obbligazione di pagamento del canone. Come evidenziato dal Tribunale di Verona, "qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto di locazione, quale quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento ai sensi dell'articolo 1455 del Codice Civile deve ritenersi implicita nella natura stessa dell'obbligazione violata".

Per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, invece, la valutazione della gravità segue i criteri generali dell'art. 1455 del codice civile e richiede un'analisi più articolata del comportamento complessivo del conduttore. Come chiarito dalla Corte d'Appello di Roma, "la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione contrattuale ex art. 1455 c.c. deve essere condotta con criterio unitario e complessivo, considerando l'intero comportamento del debitore nel corso del rapporto locativo e non limitandosi al singolo episodio di morosità oggetto della specifica azione giudiziale".

In questo contesto, assumono particolare rilevanza elementi quali la reiterazione di comportamenti morosi, i prolungati ritardi nel pagamento e il comportamento sistematico del conduttore. Come precisato dalla stessa Corte d'Appello, "la reiterazione di condotte morose, manifestatasi attraverso ripetuti ritardi nei pagamenti che abbiano già comportato precedenti azioni di sfratto, anche se successivamente sanate, configura un inadempimento di non scarsa importanza che incide negativamente sull'equilibrio delle controprestazioni".

Il Tribunale di Teramo ha inoltre precisato che "costituiscono elementi idonei ad integrare il requisito della gravità dell'inadempimento la reiterazione di comportamenti morosi, i prolungati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone, la circostanza che la locatrice sia stata costretta in passato a notificare altri atti di intimazione di sfratto per morosità, nonché il comportamento sistematico del conduttore che sana le morosità solo a ridosso delle specifiche incombenze processuali".

Un aspetto di particolare complessità riguarda l'effetto del pagamento successivo alla notificazione dell'intimazione di sfratto. Come chiarito dal Tribunale di Roma, "il pagamento della morosità avvenuto in corso di causa, successivamente alla notificazione dell'atto di intimazione di sfratto, non può considerarsi estintivo della pretesa del locatore quando non sia intervenuto secondo le modalità del termine di grazia previsto dall'art. 55 della medesima legge".

La valutazione della gravità deve inoltre tenere conto dell'interesse sostanziale delle parti e dell'equilibrio contrattuale. Come evidenziato dal Tribunale di Napoli Nord, "tale inadempimento complessivamente valutato risulta grave, perché idoneo a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, e sconvolge l'intera economia del rapporto, determinando così un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo".

La giurisprudenza ha inoltre chiarito che la gravità dell'inadempimento non dipende necessariamente dall'entità dell'importo dovuto, ma dalla natura essenziale dell'obbligazione violata. Come precisato dal Tribunale di Catania, "il mancato pagamento anche di una sola mensilità del canone priva di causa il godimento dell'immobile nel corrispondente periodo e giustifica di per sé la risoluzione del contratto", evidenziando come la gravità derivi dalla violazione del rapporto sinallagmatico che caratterizza il contratto di locazione.

Cosa fare: Notifica dell'intimazione di sfratto

La notifica dell'intimazione di sfratto rappresenta il primo atto formale del procedimento e deve rispettare rigorosi requisiti procedurali stabiliti dal codice di procedura civile. L'art. 660 del codice di procedura civile stabilisce che "le intimazioni di licenza o di sfratto indicate negli articoli precedenti debbono essere notificate a norma degli articoli 137 e seguenti, esclusa la notificazione al domicilio eletto".

La citazione per la convalida deve contenere specifici elementi formali. Come previsto dalla norma, "la citazione per la convalida, redatta a norma dell'articolo 125, in luogo dell'invito e dell'avvertimento al convenuto previsti nell'articolo 163, terzo comma, numero 7), deve contenere, con l'invito a comparire nell'udienza indicata, l'avvertimento che se non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell'articolo 663".

Un aspetto procedurale di fondamentale importanza riguarda i termini di comparizione. L'art. 660 stabilisce che "tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni", garantendo così al conduttore un tempo adeguato per organizzare la propria difesa.

Particolare attenzione merita la disciplina della notificazione quando questa non avviene a mani proprie del destinatario. Come chiarito dal Tribunale di Torre Annunziata, "quando la notificazione dell'intimazione di sfratto non avviene a mani proprie del destinatario, l'ufficiale giudiziario deve necessariamente spedire avviso all'intimato della effettuata notificazione mediante lettera raccomandata, allegando all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione, adempimento che il legislatore ha previsto al fine di assicurare nella maggiore misura possibile che il conduttore abbia effettiva conoscenza dell'intimazione rivoltagli".

La giurisprudenza ha precisato che questo adempimento è essenziale per la validità della notificazione. Come evidenziato dal Tribunale di Verona, "l'adempimento previsto dall'ultimo comma dell'art. 660 c.p.c. mira ad assicurare nella maggiore misura possibile che il conduttore abbia effettiva conoscenza dell'intimazione rivoltagli, in considerazione degli effetti che nel procedimento per convalida derivano dalla mancata comparizione dell'intimato".

Un problema procedurale ricorrente riguarda la notificazione ex art. 143 del codice di procedura civile. Come chiarito dal Tribunale di Torino, "la notificazione dell'atto di intimazione di sfratto per morosità mediante modalità ex articolo 143 del codice di procedura civile risulta incompatibile con il procedimento speciale per convalida di sfratto, in quanto tale procedimento, per la sua specialità e per la gravità delle conseguenze che ne derivano, richiede che il giudice acquisisca certezza circa la conoscenza effettiva e non meramente legale dell'atto di intimazione da parte del destinatario prima di procedere alla convalida".

• Udienza di convalida, come si svolge: L'udienza di convalida rappresenta il momento centrale del procedimento sommario di sfratto e si caratterizza per la sua natura bifasica, potendo concludersi con la convalida dell'intimazione oppure trasformarsi in giudizio ordinario di cognizione.

L'art. 663 del codice di procedura civile disciplina il caso di mancata comparizione o mancata opposizione dell'intimato, stabilendo che "se l'intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva la licenza o lo sfratto". Tuttavia, la norma prevede una cautela specifica per lo sfratto per morosità: "se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste".

Questo requisito dell'attestazione della persistenza della morosità è fondamentale e non può essere omesso. Il giudice deve verificare che al momento dell'udienza il conduttore non abbia nel frattempo sanato la propria posizione debitoria. Come precisato dalla giurisprudenza, tale attestazione deve essere resa personalmente dal locatore o dal suo procuratore munito di procura speciale.

Il giudice ha inoltre il potere di ordinare la rinnovazione della citazione quando sussistano dubbi sulla conoscenza dell'atto da parte dell'intimato. L'art. 663 prevede infatti che "il giudice ordina che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore".

Nel caso di convalida, il giudice emette ordinanza esecutiva che costituisce titolo per l'esecuzione forzata. L'art. 663 prevede inoltre che "in tale caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione", strumento di tutela per eventuali danni derivanti da un'esecuzione successivamente risultata infondata.

La costituzione delle parti avviene secondo modalità semplificate. Come stabilito dall'art. 660, "le parti si costituiscono depositando l'intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta, oppure presentando tali atti al giudice in udienza", e "ai fini dell'opposizione e del compimento delle attività previste negli articoli da 663 a 666, è sufficiente la comparizione personale dell'intimato".

Opposizione dell'inquilino: cosa succede

L'opposizione dell'intimato determina la trasformazione radicale del procedimento, che da sommario diventa ordinario di cognizione. Questa trasformazione comporta conseguenze processuali significative sia per il rito che per gli oneri probatori delle parti.

L'art. 665 del codice di procedura civile disciplina gli effetti dell'opposizione, distinguendo tra eccezioni fondate su prova scritta e quelle che ne sono prive. "Se l'intimato comparisce e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto".

Come chiarito dal Tribunale di Castrovillari, "l'intimazione di sfratto per mancato pagamento dei canoni rappresenta una forma particolare di giudizio di risoluzione del rapporto locatizio per inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c., contenendo implicitamente la domanda di risoluzione contrattuale anche quando non espressamente formulata dal locatore".

La trasformazione del rito comporta l'applicazione delle regole processuali del giudizio ordinario. Come precisato dal Tribunale di Tempio Pausania, "nel procedimento per convalida di sfratto per morosità che si trasforma in giudizio di cognizione ordinaria a seguito di opposizione dell'intimato, opera il rigoroso regime delle preclusioni proprio del rito del lavoro, il quale impone alle parti di esporre nel primo scritto di primo grado tutte le rispettive domande, eccezioni, produzioni e richieste di prova".

Un aspetto procedurale di particolare rilevanza riguarda la possibilità per le parti di modificare le proprie domande nella fase ordinaria. Come evidenziato dal Tribunale di Ancona, "nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni".

Per le locazioni abitative, assume particolare rilevanza la disciplina della sanatoria prevista dall'art. 55 della legge n. 392/1978, che consente al conduttore di sanare la morosità "per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice".

L'art. 666 del codice di procedura civile prevede inoltre una disciplina specifica per i casi di contestazione sull'ammontare dei canoni: "se è intimato lo sfratto per mancato pagamento del canone, e il convenuto nega la propria morosità contestando l'ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa e concedere all'uopo al convenuto un termine non superiore a venti giorni".

Ufficiale giudiziario e tempi di esecuzione dello sfratto

L'esecuzione dello sfratto rappresenta la fase conclusiva del procedimento e si svolge secondo le modalità stabilite dagli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile, con l'intervento dell'ufficiale giudiziario che assume un ruolo centrale nell'attuazione pratica del provvedimento.

L'art. 608 del codice di procedura civile disciplina le modalità del rilascio, stabilendo che "l'esecuzione inizia con la notifica dell'avviso con il quale l'ufficiale giudiziario comunica almeno dieci giorni prima alla parte, che è tenuta a rilasciare l'immobile, il giorno e l'ora in cui procederà".

La procedura esecutiva si articola in fasi precise. "Nel giorno e nell'ora stabiliti, l'ufficiale giudiziario, munito del titolo esecutivo e del precetto, si reca sul luogo dell'esecuzione e, facendo uso, quando occorre, dei poteri a lui consentiti dall'articolo 513, immette la parte istante o una persona da lei designata nel possesso dell'immobile, del quale le consegna le chiavi, ingiungendo agli eventuali detentori di riconoscere il nuovo possessore".

Per le locazioni abitative, l'art. 56 della legge n. 392/1978 stabilisce criteri specifici per la fissazione del termine di rilascio. "Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonché delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso, fissa la data dell'esecuzione entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento".

La norma prevede tuttavia termini ridotti per i casi di morosità: "nelle ipotesi di cui all'articolo 55, per il caso in cui il conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato, la data dell'esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento".

Un aspetto procedurale di particolare complessità riguarda la gestione dei beni mobili presenti nell'immobile. L'art. 609 del codice di procedura civile disciplina dettagliatamente i "provvedimenti circa i mobili estranei all'esecuzione", stabilendo che "quando nell'immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, l'ufficiale giudiziario intima alla parte tenuta al rilascio ovvero a colui al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli il relativo termine".

La procedura prevede una valutazione economica dei beni: "quando entro il termine assegnato l'asporto non è stato eseguito l'ufficiale giudiziario, su richiesta e a spese della parte istante, determina, anche a norma dell'articolo 518, primo comma, il presumibile valore di realizzo dei beni ed indica le prevedibili spese di custodia e di asporto".

Per i casi di opposizione tardiva, l'art. 668 del codice di procedura civile prevede che "se l'intimazione di licenza o di sfratto è stata convalidata in assenza dell'intimato, questi può farvi opposizione provando di non averne avuto tempestiva conoscenza per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore", ma stabilisce un termine perentorio: "se sono decorsi dieci giorni dall'esecuzione, l'opposizione non è più ammessa".

Media dei tempi in Italia

La durata media dei procedimenti di sfratto per morosità in Italia presenta significative variazioni territoriali e dipende da molteplici fattori procedurali e organizzativi che caratterizzano il sistema giudiziario nazionale.

Secondo le statistiche giudiziarie più recenti, la durata media di un procedimento di sfratto per morosità che si conclude con convalida in assenza di opposizione si attesta generalmente tra i 3 e i 6 mesi dalla notificazione dell'intimazione all'effettiva esecuzione del rilascio. Questo termine comprende i venti giorni minimi previsti dall'art. 660 del codice di procedura civile tra notificazione e udienza, i tempi tecnici per la fissazione dell'udienza di convalida, e il periodo necessario per l'organizzazione dell'esecuzione da parte dell'ufficiale giudiziario.

Nei casi in cui il conduttore si opponga, trasformando il procedimento in giudizio ordinario di cognizione, i tempi si dilatano considerevolmente. La durata media di questi procedimenti varia tra i 18 e i 36 mesi, a seconda della complessità delle questioni sollevate, del carico di lavoro del tribunale competente e dell'eventuale proposizione di appelli.

Le differenze territoriali sono particolarmente marcate. I tribunali del Nord Italia registrano generalmente tempi più contenuti, con una media di 12-18 mesi per i procedimenti con opposizione, mentre nelle regioni meridionali e nelle isole i tempi possono estendersi fino a 24-36 mesi o oltre, principalmente a causa del maggiore carico di lavoro degli uffici giudiziari e delle carenze organizzative.

Un fattore significativo di allungamento dei tempi è rappresentato dalla disciplina speciale delle locazioni abitative. L'applicazione dell'art. 55 della legge n. 392/1978, che consente la sanatoria della morosità fino a tre volte nel quadriennio, comporta spesso la sospensione del procedimento e la necessità di verificare l'effettivo pagamento delle somme dovute, con conseguente dilatazione dei tempi processuali.

La fase esecutiva presenta anch'essa variabilità temporale significativa. Dall'emissione dell'ordinanza di convalida o della sentenza di condanna al rilascio all'effettiva esecuzione da parte dell'ufficiale giudiziario intercorrono mediamente 2-4 mesi, periodo che può estendersi in presenza di istanze di differimento dell'esecuzione o di opposizioni ex art. 668 del codice di procedura civile.

L'introduzione del processo civile telematico ha comportato alcuni miglioramenti nell'efficienza procedurale, riducendo i tempi tecnici per il deposito degli atti e la comunicazione tra gli uffici, ma l'impatto complessivo sui tempi di definizione dei procedimenti di sfratto rimane limitato, considerando che i principali fattori di ritardo sono legati alla complessità sostanziale delle controversie e alla capacità organizzativa degli uffici giudiziari.

Le statistiche del Ministero della Giustizia evidenziano inoltre come i procedimenti di sfratto per morosità rappresentino una percentuale significativa del contenzioso civile, con oltre 60.000 nuovi procedimenti annui a livello nazionale, dato che contribuisce a spiegare la pressione sui tribunali e i conseguenti allungamenti dei tempi di definizione.

Un elemento di particolare criticità è rappresentato dalla fase di esecuzione forzata, che spesso subisce ritardi dovuti alla necessità di coordinamento con le forze dell'ordine, alla gestione dei beni mobili presenti nell'immobile e alle eventuali problematiche sociali connesse al rilascio, specialmente nei casi che coinvolgono nuclei familiari in condizioni di particolare disagio economico.

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Quando è obbligatoria l'assistenza legale

La disciplina dell'assistenza legale nei procedimenti di sfratto per morosità presenta una peculiarità significativa rispetto al regime generale del processo civile, caratterizzandosi per una maggiore flessibilità nella fase sommaria del procedimento.

L'art. 660 del codice di procedura civile stabilisce espressamente che "ai fini dell'opposizione e del compimento delle attività previste negli articoli da 663 a 666, è sufficiente la comparizione personale dell'intimato". Questa disposizione rappresenta una deroga al principio generale dell'obbligatorietà del patrocinio legale nei giudizi davanti al tribunale, consentendo al conduttore di comparire personalmente nella fase di convalida senza necessità di assistenza tecnica.

Tuttavia, questa facoltà di comparizione personale è limitata alla sola fase sommaria del procedimento. Come chiarito dalla Corte Costituzionale, "la difesa personale non è un obbligo, bensì una facoltà che la parte esercita liberamente, senza che possa incidere per i meno abbienti la preoccupazione di sostenere gli oneri economici correlati al mandato difensivo, stante la possibilità di beneficiare, ricorrendone i presupposti, del patrocinio a spese dello Stato".

L'assistenza legale diventa invece obbligatoria nel momento in cui il procedimento si trasforma da sommario a ordinario. Quando il conduttore si oppone alla convalida, il giudizio muta automaticamente nel rito ordinario di cognizione, e da quel momento trova piena applicazione il principio generale dell'art. 163 del codice di procedura civile, che stabilisce che "la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'articolo 86 o da leggi speciali".

Per il locatore, invece, l'assistenza legale è sempre obbligatoria fin dall'inizio del procedimento. L'intimazione di sfratto deve essere redatta e notificata secondo le modalità processuali stabilite dal codice, richiedendo competenze tecniche specifiche per il rispetto dei requisiti formali e sostanziali previsti dalla legge. Come evidenziato dalla giurisprudenza, la complessità della materia e la necessità di rispettare termini e formalità precise rendono praticamente indispensabile l'intervento di un professionista qualificato.

La disciplina speciale delle locazioni abitative prevista dalla legge n. 392/1978 introduce ulteriori elementi di complessità che rafforzano l'opportunità dell'assistenza legale. La possibilità di sanatoria della morosità prevista dall'art. 55, le valutazioni sulla gravità dell'inadempimento e le specifiche tutele processuali richiedono una conoscenza approfondita della normativa speciale e della giurisprudenza di settore.

Casi in cui è utile agire subito

L'intervento tempestivo dell'avvocato risulta particolarmente strategico in diverse situazioni che possono presentarsi nel corso del rapporto locatizio, ben prima che si manifesti una situazione di morosità conclamata.

Un primo caso di particolare rilevanza riguarda la gestione dei primi ritardi nel pagamento del canone. Quando il conduttore inizia a manifestare difficoltà nel rispetto delle scadenze contrattuali, l'intervento dell'avvocato può consentire di valutare l'opportunità di soluzioni stragiudiziali, come la rinegoziazione dei termini di pagamento o la definizione di piani di rientro che evitino l'instaurazione del contenzioso. Come evidenziato dalla giurisprudenza, la reiterazione di comportamenti morosi costituisce elemento aggravante nella valutazione della gravità dell'inadempimento, rendendo quindi strategico un intervento precoce.

La consulenza legale preventiva assume particolare importanza nella fase di redazione del contratto di locazione. L'inserimento di clausole specifiche relative alle modalità di pagamento, ai termini di grazia, alle garanzie e alle clausole risolutive espresse può significativamente influenzare l'esito di eventuali future controversie. Come chiarito dal Tribunale di Salerno, "nelle locazioni commerciali, in assenza di specifica clausola risolutiva espressa, la risoluzione per inadempimento è disciplinata dall'articolo 1455 del codice civile", evidenziando l'importanza della corretta predisposizione contrattuale.

Un altro ambito in cui l'intervento immediato dell'avvocato risulta strategico riguarda la gestione delle comunicazioni con il conduttore moroso. La corretta formalizzazione delle diffide e delle messe in mora, il rispetto dei termini di legge e la documentazione dell'inadempimento costituiscono elementi fondamentali per il successo dell'eventuale azione giudiziaria. La giurisprudenza ha chiarito che la valutazione della gravità dell'inadempimento tiene conto del comportamento complessivo del conduttore, rendendo quindi essenziale una documentazione accurata di tutti gli episodi di morosità.

L'assistenza legale immediata risulta inoltre indispensabile quando si verifichino situazioni di particolare complessità, come la presenza di più conduttori solidali, cessioni del contratto, sublocazioni non autorizzate o modifiche unilaterali delle condizioni contrattuali da parte del conduttore. Come evidenziato dal Tribunale di Salerno, "nel caso di cessione del contratto di locazione commerciale, il cessionario subentra nella posizione giuridica del cedente limitatamente alle obbligazioni successive al perfezionamento della cessione", richiedendo valutazioni giuridiche specifiche per la corretta identificazione del soggetto responsabile.

La tempestività dell'intervento legale assume particolare rilevanza anche nella gestione delle procedure esecutive. Una volta ottenuta la convalida dello sfratto o la sentenza di condanna, i tempi per l'esecuzione forzata possono essere significativamente influenzati dalla corretta predisposizione degli atti e dalla gestione delle eventuali opposizioni o istanze di differimento. L'esperienza professionale consente di anticipare e gestire le possibili criticità che possono emergere nella fase esecutiva.

Anche l'inquilino può rivolgersi a un avvocato per difendersi o trattare

Il diritto di difesa del conduttore nei procedimenti di sfratto per morosità si articola attraverso molteplici strumenti processuali e sostanziali che richiedono spesso l'assistenza di un professionista qualificato per essere efficacemente utilizzati.

Sebbene l'art. 660 del codice di procedura civile consenta la comparizione personale nella fase di convalida, la complessità delle questioni giuridiche che possono emergere rende spesso indispensabile l'assistenza tecnica. Come evidenziato dal Tribunale di Prato, "l'opposizione del conduttore risulta infondata quando non sia fornita prova scritta dell'avvenuto pagamento dei canoni contestati", evidenziando la necessità di una strategia difensiva tecnicamente adeguata.

L'opposizione alla convalida richiede una valutazione accurata delle possibilità di successo e delle conseguenze processuali. Come chiarito dalla giurisprudenza, l'opposizione determina la trasformazione del procedimento da sommario a ordinario, con l'applicazione del rigoroso regime delle preclusioni processuali. Il conduttore deve quindi valutare attentamente se dispone di elementi probatori sufficienti per contrastare efficacemente la pretesa del locatore.

Un aspetto di particolare rilevanza riguarda la possibilità di utilizzare il meccanismo di sanatoria previsto dall'art. 55 della legge n. 392/1978 per le locazioni abitative. Come precisato dal Tribunale di Agrigento, "la sanatoria della mora che impedisce la prosecuzione del giudizio richiede, ai sensi dell'art. 55 L. 392/78, che il conduttore provveda banco iudicis al pagamento di tutti i canoni scaduti e degli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice, il cui calcolo costituisce onere del conduttore e non del giudice".

L'assistenza legale risulta fondamentale per la corretta quantificazione delle somme dovute e per la valutazione della convenienza economica della sanatoria. La possibilità di utilizzare questo strumento per non più di tre volte nel quadriennio richiede una strategia difensiva ponderata che tenga conto delle prospettive future del rapporto locatizio.

Le strategie difensive del conduttore possono articolarsi su diversi piani. Dal punto di vista sostanziale, è possibile contestare l'esistenza della morosità attraverso la dimostrazione dell'avvenuto pagamento, la compensazione con crediti vantati nei confronti del locatore, o l'eccezione di inadempimento per mancata esecuzione di obblighi contrattuali da parte del locatore. Come evidenziato dal Tribunale di Ascoli Piceno, "il conduttore che deduce di aver effettuato pagamenti in contanti del canone di locazione ha l'onere di fornire prova rigorosa di tali versamenti, non essendo sufficiente la mera allegazione difensiva priva di supporto probatorio".

Dal punto di vista processuale, il conduttore può sollevare eccezioni relative alla validità della notificazione dell'intimazione, alla competenza del giudice, o alla regolarità formale dell'atto. La giurisprudenza ha chiarito che la notificazione ex art. 143 del codice di procedura civile risulta incompatibile con il procedimento speciale di convalida, offrendo al conduttore possibili strumenti di difesa tecnica.

L'assistenza legale risulta inoltre strategica nella gestione delle trattative stragiudiziali. Come evidenziato dal Tribunale di Patti, "l'accordo di mediazione sottoscritto dalle parti e dai rispettivi avvocati costituisce titolo esecutivo ai sensi dell'art. 12 comma 1 D.Lgs. 28/2010 e preclude la valutazione delle domande formulate dalle parti nel giudizio", evidenziando l'importanza di una negoziazione tecnicamente assistita.

La mediazione obbligatoria prevista dall'art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010 rappresenta un'opportunità significativa per il conduttore di raggiungere una soluzione concordata della controversia. Come precisato dalla giurisprudenza, "nel procedimento di mediazione è necessaria la comparizione personale delle parti assistite dal difensore, ferma restando la possibilità di farsi sostituire da un rappresentante sostanziale munito di apposita procura sostanziale".

L'intervento dell'avvocato risulta infine essenziale nella gestione delle conseguenze economiche del procedimento. La liquidazione delle spese processuali, la quantificazione degli interessi di mora, la valutazione dell'indennità di occupazione e la gestione degli aspetti fiscali richiedono competenze specifiche che possono significativamente influenzare l'onere economico complessivo a carico del conduttore.

Come evidenziato dal Tribunale di Monza, "la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore comporta automaticamente la condanna al rilascio immediato dell'immobile libero da persone e cose, nonché al pagamento dei canoni arretrati e di quelli a scadere fino all'effettivo rilascio", evidenziando la complessità delle conseguenze giuridiche ed economiche che richiedono un'assistenza professionale qualificata per essere adeguatamente gestite.

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FAQ - Domande Frequenti: Sfratto per morosità

Quanto tempo ho per agire?

La questione dei termini per agire nello sfratto per morosità presenta diversi aspetti che meritano un'analisi dettagliata, poiché non esiste un termine unico ma diverse scadenze che si applicano a seconda della fase procedurale e della tipologia di azione.

Termini per l'intimazione di sfratto

Dal punto di vista sostanziale, non esiste un termine di decadenza entro il quale il locatore deve necessariamente intimare lo sfratto per morosità. Il diritto alla risoluzione del contratto per inadempimento nasce automaticamente al verificarsi delle condizioni previste dalla legge. Per le locazioni abitative disciplinate dalla legge n. 392/1978, l'art. 5 stabilisce che "il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione".

Tuttavia, il locatore deve considerare i termini di prescrizione del credito per i canoni di locazione, che si prescrive in cinque anni dalla scadenza di ciascuna rata. È quindi consigliabile agire tempestivamente per evitare che parte del credito si prescriva.

Termini processuali per la notificazione

Una volta deciso di procedere con l'intimazione di sfratto, l'art. 660 del codice di procedura civile stabilisce che "tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni". Questo termine è inderogabile e garantisce al conduttore il tempo necessario per organizzare la propria difesa.

Termini per l'attestazione della persistenza della morosità

Un aspetto procedurale fondamentale riguarda l'attestazione della persistenza della morosità richiesta dall'art. 663 del codice di procedura civile. La norma prevede che "se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste". Questa attestazione deve essere resa al momento dell'udienza di convalida, verificando che il conduttore non abbia nel frattempo sanato la propria posizione debitoria.

Termini per la sanatoria della morosità

Per le locazioni abitative, l'art. 55 della legge n. 392/1978 prevede specifici termini per la sanatoria: "la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto". La norma prevede inoltre che "ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta".

Termini per l'opposizione tardiva

L'art. 668 del codice di procedura civile stabilisce un termine perentorio per l'opposizione tardiva: "se l'intimazione di licenza o di sfratto è stata convalidata in assenza dell'intimato, questi può farvi opposizione provando di non averne avuto tempestiva conoscenza per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore", ma precisa che "se sono decorsi dieci giorni dall'esecuzione, l'opposizione non è più ammessa".

Quali documenti servono?

La documentazione necessaria per avviare e sostenere un procedimento di sfratto per morosità varia a seconda della posizione processuale (locatore o conduttore) e della fase del procedimento, richiedendo un'accurata preparazione per garantire l'efficacia dell'azione legale.

Documenti essenziali per il locatore

Il documento fondamentale è il contratto di locazione regolarmente sottoscritto dalle parti e registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Come chiarito dal Tribunale di Milano, "il locatore che agisce per la risoluzione del contratto di locazione e per la condanna del conduttore al rilascio dell'immobile e al pagamento del corrispettivo negoziale insoluto assolve l'onere probatorio di cui all'art. 2697 c.c. fornendo la prova documentale del titolo contrattuale, costituito dal contratto di locazione regolarmente sottoscritto e registrato".

La ricevuta di registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate è indispensabile, poiché l'art. 7 della legge n. 431/1998 stabilisce che "condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato è la dimostrazione che il contratto di locazione è stato registrato". Nel precetto devono essere indicati "gli estremi di registrazione del contratto di locazione".

È necessario produrre la documentazione fiscale completa, includendo "gli estremi dell'ultima denuncia dell'unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell'applicazione dell'ICI, gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell'ICI relative all'anno precedente a quello di competenza".

Documentazione della morosità

Il locatore deve documentare l'inadempimento del conduttore attraverso la produzione di ricevute di pagamento o, in loro assenza, di attestazioni dell'avvenuto mancato pagamento. Come precisato dalla giurisprudenza, il locatore può limitarsi alla mera allegazione dell'inadempimento, ma è opportuno produrre documentazione che dimostri le scadenze contrattuali e i mancati pagamenti.

Le comunicazioni di diffida eventualmente inviate al conduttore costituiscono documentazione utile per dimostrare la persistenza della morosità e il comportamento complessivo del debitore. Sebbene non siano strettamente necessarie per l'azione di sfratto, possono rafforzare la posizione del locatore nella valutazione della gravità dell'inadempimento.

Documenti processuali

L'intimazione di sfratto deve essere redatta secondo i requisiti dell'art. 660 del codice di procedura civile, contenendo "con l'invito a comparire nell'udienza indicata, l'avvertimento che se non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell'articolo 663".

La relazione di notificazione dell'ufficiale giudiziario deve attestare le modalità di notificazione dell'atto. Come chiarito dal Tribunale di Torino, "la notificazione dell'atto di intimazione di sfratto per morosità mediante modalità ex articolo 143 del codice di procedura civile risulta incompatibile con il procedimento speciale per convalida di sfratto", evidenziando l'importanza della corretta documentazione delle modalità di notifica.

Documentazione per il conduttore

Il conduttore che intenda opporsi allo sfratto deve produrre prove dell'avvenuto pagamento dei canoni contestati. Come evidenziato dal Tribunale di Ancona, "il conduttore che deduce di aver effettuato pagamenti in contanti del canone di locazione ha l'onere di fornire prova rigorosa di tali versamenti, non essendo sufficiente la mera allegazione difensiva priva di supporto probatorio".

Le ricevute di pagamento, i bonifici bancari o postali, gli assegni con relative copie e attestazioni di incasso costituiscono la documentazione probatoria principale per dimostrare l'adempimento dell'obbligazione.

Documentazione per la compensazione

Qualora il conduttore intenda eccepire crediti nei confronti del locatore, deve produrre documentazione idonea a dimostrare l'esistenza e l'ammontare di tali crediti. Fatture per lavori di manutenzione straordinaria sostenuti per conto del locatore, spese per migliorie autorizzate, o altri crediti derivanti dal rapporto locatizio devono essere adeguatamente documentati.

Documentazione per la sanatoria

Per le locazioni abitative, il conduttore che intenda avvalersi della sanatoria prevista dall'art. 55 della legge n. 392/1978 deve essere in grado di versare immediatamente "l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice".

Documentazione per situazioni particolari

In presenza di cessioni del contratto, sublocazioni o modifiche soggettive del rapporto, è necessario produrre la relativa documentazione contrattuale per identificare correttamente i soggetti responsabili dell'obbligazione.

Per le locazioni commerciali, la documentazione deve includere eventuali clausole risolutive espresse inserite nel contratto, che possono influenzare significativamente l'esito del procedimento.

La corrispondenza intercorsa tra le parti, le comunicazioni di variazione delle condizioni contrattuali e ogni altro documento che possa chiarire l'evoluzione del rapporto locatizio costituiscono elementi probatori che possono risultare determinanti per l'esito della controversia.

Come evidenziato dal Tribunale di Genova, "l'onere probatorio del locatore si considera assolto mediante l'esibizione del titolo contrattuale e la dimostrazione della persistente morosità al momento della notifica dell'intimazione di sfratto", ma una documentazione completa e accurata rimane fondamentale per garantire il successo dell'azione e prevenire possibili eccezioni processuali.