Che cos’è la proprietà privata?

• Caratteri della proprietà
• La proprietà privata nella Costituzione e limiti
• Quando si può mettere il cartello “proprietà privata”
• Cosa succede se entro in una proprietà privata

La proprietà privata è una designazione legale che indica il diritto reale avente per contenuto la facoltà di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

La proprietà viene codificata all’art. 832 c.c. che riconosce al suo titolare la facoltà di godimento del proprietario comprendente tutte le possibili forme di utilizzazione delle cose. Il proprietario può, inoltre, disporre a suo arbitrio delle cose in senso giuridico (gravandole di servitù) o in senso materiale (mutandone la destinazione economica).

Il proprietario gode della massima utilizzazione e disposizione del bene entro i limiti previsti dalla legge in nell’ottica di una funzione sociale della proprietà.

1. Caratteri della proprietà

- Realità: la proprietà è il massimo diritto reale dal quale discendono immediatezza, assolutezza, inerenza e materialità dell’oggetto;

- Pienezza: intesa come generalità del potere di godimento e disposizione del bene. La proprietà conferisce un potere che comprende la generalità delle forme di godimento e di disposizione della cosa, come previsto all’art. 832 c.c. “in modo pieno ed esclusivo”. Il proprietario può fare del suo bene tutto ciò che non è vietato dalla legge. Da qui la fondamentale differenza rispetto ai diritti reali limitati il cui contenuto è delimitato con riferimento a determinati poteri. Ad esempio il titolare del fondo dominante nella servitù può passare per i fondo altrui;

- Elasticità: idoneità del diritto a riespandersi automaticamente nel suo normale contenuto a seguito del venire meno dei limiti che lo comprimevano;

- Esclusività: ius escludendi alios: il proprietario può escludere altri dal godimento della cosa; - Indipendenza: il diritto di proprietà non presuppone altri diritti sulla cosa; - Imprescrittibilità: tale diritto è imprescrittibile come risulta dall’azione di rivendicazione (art. 948 c.c.). se il proprietario può rivendicare in ogni tempo le sue cose, ciò vuol dire che il suo diritto di proprietà non si estingue per il mancato esercizio;

- Perpetuità: il diritto di proprietà è perpetuo, non ha limiti di tempo e non si estingue per prescrizione. Ai privati è fatto divieto di creare forme di proprietà temporanea solo la legge può eccezionalmente prevedere ipotesi di questo tipo, si pensi al fedecommesso (art. 692 c.c.) o alla proprietà superficiaria a termine (art. 953 c.c.) o al legato a termine (art. 637 c.c.).

Tali particolari ipotesi non valgono ad infirmare il divieto della creazione di proprietà temporanee, che è diretta espressione del principio del numero chiuso dei diritti reali.

2. La proprietà privata nella Costituzione e limiti

La nostra Costituzione non include la proprietà tra i diritti “inviolabili” dell’uomo, ma enuncia due basilari principi:

- Principio della garanzia costituzionale: che si fonda sulla garanzia dell’istituto della proprietà privata e sulla garanzia del soggetto proprietario.

Quest’ultimo significato recepisce il principio di salvaguardia del diritto contro le espropriazioni abusive. Enuncia infatti la Costituzione che la proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge e, salvo indennizzo, espropriata per motivi d’interesse generale (art. 42).

Per espropriazione deve intendersi non solamente il trasferimento coattivo della proprietà ma anche qualsiasi atto della PA che gravi la proprietà di diritti a favore di terzi. L’art. 42, infatti, stabilisce che la legge determina i modi di acquisto, godimento e limiti della proprietà “allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”.

- La proprietà può essere limitata dalla legge al fine di renderla socialmente utile, cioè conforme al bene sociale, forza della funzione sociale della proprietà. La Costituzione demanda al legislatore ordinario il compito di identificare i beni suscettibili di una funzione sociale e di determinare i limiti da imporre, specificando i tipi, modi e procedimenti dell’imposizione.

Le limitazioni pubblicistiche, sancite per assicurare l’utilità sociale del bene non sono di per sé incompatibili con il diritto del proprietario in quanto il bene può soddisfare interessi generali e al tempo stesso l’interesse privato del proprietario.

L’imposizione di un vincolo per assicurare l’utilità sociale del bene può quindi ben lasciare al proprietario il diritto di godere e disporre di esso nel proprio interesse. Il Trattato di Lisbona ha elevato il diritto di proprietà a diritto fondamentale della persona che la dottrina dominante ha inteso compatibile alla funzione sociale della proprietà sancita nella carta costituzionale italiana. In riferimento all’oggetto si distingue la proprietà fondiaria da quella edilizia.

La prima ha ad oggetto immobili e vi si applicano le norme sui confini e i rapporti di vicinato. La seconda ha ad oggetto edifici costituiti o in via di costruzione e suoli edificabili. Essa è soggetta a vincoli urbanistici, ovvero a limiti pubblicistici sanciti da leggi speciali e piani regolatori per garantire il rispetto dell’ambiente urbano e naturale.

Altro limite della proprietà edilizia attiene alla facoltà di edificare, intesa come facoltà di costruire, ristrutturare e demolire, è uno dei modi di utilizzazione del suolo e rientra nel contenuto del diritto di proprietà, ma il suo esercizio è subordinato alla preventiva autorizzazione o licenza dell’Autorità comunale. La legge sul condono edilizio ha sancito in termini generali la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali relativi ad edifici o loro parti senza l’indicazione degli estremi della concessione edilizia o del condono. La nullità sostanziale dell’atto è sancita per colpire l’immissione sul mercato delle costruzioni abusive.

In tal modo la legge impedisce in radice i tentativi di speculare opere abusive ed evitare il danno sociale rappresentato gia dalla stipulazione tali contratti che costituiscono pur sempre occasioni di speculazione la cessione di volumetria o cubatura e il contratto mediante il quale il proprietario di un fondo attribuisce ad altri il diritto di utilizzare la propria volumetria, ossia la misura di edificabilità rapportata allo spazio del proprio fondo.

Le norme urbanistiche fissano la misura oltre la quale l’area di una data zona può essere edificata. Il proprietario di ciascun fondo gode quindi di uno spazio volumetrico di sfruttamento edilizio, chiamato volumetria.

A seguito della cessione di questa volumetria il cessionario può costruire sul proprio fondo assommando la propria volumetria a quella acquista: può cioè costruire come se fosse proprietario di entrambi i fondi. Il proprietario non può compiere atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri: il codice (art. 833 c.c.) ha sancito in tal modo il divieto degli atti di emulazione i cui requisiti sono:

- Esercizio del diritto proprietà: l’atto emulativo costituisce un atto di esercizio del diritto proprietà, ossia nell’esplicazione della facoltà di godimento e di disposizione della cosa;

- Finalità pregiudizievole: intesa da dottrina e giurisprudenza quale dolosa intenzione di arrecare ad altri danni o molestie cd. animus nocendi;

- Inutilità dell’atto: intesa quale mancanza di interesse obiettivamente apprezzabile al suo compimento e che, per altro, risulta socialmente spregevole in quanto cagiona un nocumento altrui;

- Danno e molestia altrui: in quanto atto diretto ad arrecare un danno ingiusto è qualificato come illecito. Contro cui è possibile esperire il rimedio del risarcimento del danno per equivalente e in forma specifica, nonché il rimedio dell’inibitoria.

3. Quando si può mettere il cartello “proprietà privata”

Nel proprio fondo è possibile installare i cartelli recante la dicitura “proprietà privata” in conformità alle disposizioni del codice della strada e ai regolamenti locali. Il proprietario può posizionarli in qualunque posto del proprio immobile, senza previa autorizzazione da parte degli Enti locali, purchè non arrechi pregiudizio alcuno a terzi.

Qualora, invece, il proprietario volesse installare tale cartello a ridosso della pubblica strada, perché usata come via di collegamento con altre proprietà, avrà bisogno necessariamente dell’autorizzazione da parte dell’Ente locale (Comune)

4. Cosa succede se entro in una proprietà privata

Se il titolare di una proprietà privata affigge un cartello di divieto di accesso sulla sua strada che, però, è di uso pubblico, questo può essere ignorato. Parimenti, il divieto di accesso è superato anche in caso di emergenza.

In mancanza di tali presupposti, tuttavia, accedere in una proprietà privata può integrare una condotta penalmente rilevante che comporta la reclusione da sei mesi a tre anni.

Miriam Passarelli

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