Guida ai beni mobili e immobili

Beni Mobili e Immobili: Classificazione

La classificazione dei beni in mobili e immobili ha rilevanza all’interno dell’ordinamento italiano in quanto differenti sono le norme e il regime giuridico applicabile a ciascuna categoria. Il fondamento di tale distinzione è da rintracciare nell’art 812 del Codice civile che definisce come immobili quei beni che sono stabilmente incorporati al suolo, sia in modo naturale (ad esempio alberi, corsi d’acqua) sia in modo artificiale (come edifici, strade, muri). Per esclusione, definisce come mobili tutti quei beni che possono essere trasferiti da un luogo all’altro senza modificarne l’essenza o senza che da tale movimento possano subirne pregiudizio; appartengono a questa categoria beni come strumenti, quadri, libri, abiti, sculture e, in generale, qualsiasi oggetto che non sia permanentemente legato al terreno.

La distinzione appena fornita assume particolare rilevanza in ordine alle modalità di trasferimento della proprietà, alla circolazione dei beni e alla costituzione dei diritti reali; se per i beni immobili sono richieste formalità più complesse, che saranno di seguito esaminate, i beni mobili godono di una circolazione più semplice e rapida.

Tale distinzione risponde dunque all’esigenza di garantire certezza, tutela e trasparenza nei rapporti giuridici e patrimoniali, adattando le regole alla natura e al valore dei beni coinvolti.

Definizione di bene nel diritto civile

La nozione di bene è rinvenibile all’articolo 810 del Codice Civile, che stabilisce come “Sono beni le cose che possono formare oggetto di diritti.” Tale definizione è collocata all’interno del codice al Libro Terzo, dedicato alla proprietà, Titolo I - Dei beni e rappresenta un punto di partenza fondamentale per comprendere l’intero sistema dei rapporti giuridici patrimoniali.

Non ogni "cosa" può essere considerata come bene dal punto di vista prettamente giuridico, sono, pertanto, beni soltanto le cose che sono suscettibili di appropriazione, utilizzo e valutazione economica. Con il termine "bene", si fa riferimento, quindi, a ciò che può costituire oggetto di un diritto e, al contrario, il termine "cosa" è un concetto più esteso, che comprende tutto ciò che esiste, si riferisce a qualsiasi entità fisica o non fisica, tangibile o intangibile, anche se priva di rilevanza dal punto di vista dell’ordinamento giuridico.

Tanto premesso, la nozione di bene non corrisponde alla “res” materiale, ma piuttosto con il diritto esercitabile su di essa ed è proprio per tale motivo che più soggetti possono vantare diritti diversi sulla stessa cosa.

Rilevanza giuridica della classificazione

La classificazione operata dal legislatore dei beni assume particolare rilevanza in quanto ogni situazione giuridica soggettiva presuppone un bene come oggetto e i beni possono essere patrimoniali (trasferibili, valutabili economicamente) o non patrimoniali (come i diritti della personalità).

Ma è necessario rilevare che l’ordinamento giuridico riconosce un bene e ne garantisce la sua tutela solo se sussiste un interesse meritevole di protezione e, pertanto, diverse sono le discipline previste all’interno del codice civile che si contraddistinguono per il tipo di bene e in base all’interesse che esso rappresenta e ciò giustifica forme di tutela differenziate.

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Cosa sono i beni immobili: definizione e caratteristiche

I beni immobili, per come già evidenziato, rappresentano una categoria di beni giuridici che si contraddistingue per la natura fissa e la difficoltà, se non impossibilità, di essere spostati senza alterarne la sostanza. La definizione è fornita all’articolo 812 del Codice Civile italiano, secondo il quale “Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo.”

In termini più generali, la norma fa rientrare nella nozione di beni immobili tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo ed è proprio la caratteristica dell’incorporazione ad essere determinante.

L'articolo 812 c.c. al secondo comma dispone quanto segue “Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. ” la norma appena menzionata contempla, quindi, nella categoria dei beni immobili i cosiddetti beni immobili per determinazione di legge. Si tratta di beni che, pur non essendo incorporati al suolo nel senso più stretto, sono a esso stabilmente assicurati e adibiti a una permanenza durevole per la loro utilizzazione, come ad esempio i mulini, i bagni e ad altri edifici galleggianti quando sono stabilmente ancorati alla riva o all'alveo in modo permanente.

Le caratteristiche fondamentali dei beni immobili, quindi, si possono riassumere nella loro immobilità, data dalla stretta incorporazione al suolo, e nella perdita di autonomia fisica del bene, che diventa un tutt'uno con il suolo.

Al fine di fornire esempi concreti in ordine ai beni immobili basti pensare agli immobili,  agli appartamenti e i capannoni industriali, ma non solo, anche infrastrutture come i lampioni per l'illuminazione stradale o i tralicci dell'alta tensione appartengono alla categoria dei beni immobili. 

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Tipologie di beni immobili

Dopo aver tracciato i caratteri fondamentali che contraddistinguono i beni immobili, è opportuno procedere alla analisi delle singole categorizzazioni nelle quali è possibile collocare tali beni, valorizzando la natura e la loro destinazione d’uso, e tale distinzione è fondamentale per comprenderne le implicazioni legali e fiscali.

In primo luogo, è possibile distinguere la categoria dei cosiddetti beni immobili per natura, ossia quei beni che, per le loro caratteristiche intrinseche, non possono essere spostati da un luogo all'altro senza che la loro struttura e la loro destinazione vengano irrimediabilmente alterate, come stabilito dall'articolo 812, comma 1, del Codice civile.

È possibile, inoltre, distinguere i beni immobili strumentali per natura, ossia beni le cui caratteristiche oggettive ne precludono un utilizzo differente rispetto allo svolgimento di un'attività d'impresa, a meno di radicali trasformazioni dello stesso.

I beni immobili, si differenziano ulteriormente nei cosiddetti beni immobili strumentali per destinazione, la cui strumentalità dipende dall'effettivo utilizzo che ne viene fatto dall'impresa; in tali ipotesi, non è la natura intrinseca del bene a renderlo "strumentale", ma la sua specifica destinazione al servizio dell'attività d'azienda.

L'articolo 43, comma 2, del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) specifica che sono strumentali per destinazione gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'impresa commerciale da parte del possessore. È cruciale che l'utilizzo sia esclusivo, escludendo quindi ipotesi di uso promiscuo, in parte per finalità imprenditoriali e in parte per scopi personali o familiari. Questi immobili, come chiarito dall'Agenzia delle Entrate (circolare n. 26/E del 1° giugno 2016), devono essere "direttamente utilizzati" nell'espletamento di attività tipicamente imprenditoriali, senza essere idonei a produrre un reddito autonomo rispetto al complesso aziendale in cui sono inseriti.

Infine, gli immobili possono essere classificati anche in base alla loro destinazione d'uso, ovvero per l'oggetto a cui sono riferiti; è possibile, pertanto, distinguere beni immobili a uso abitativo, destinati alla residenza di persone dagli immobili a uso commerciale, come negozi e uffici, da quelli a uso industriale, quali fabbriche e capannoni e, infine, gli immobili a uso agricolo, che comprendono terreni e strutture legate all'attività agricola. 

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Cosa sono i beni mobili: definizione e caratteristiche

Una descrizione precisa di cosa siano i beni mobili non è ravvisabile nel nostro Codice Civile, che si limita a definirli come tutto ciò che non rientra nella definizione di bene immobile. I beni mobili, quindi, rappresentano una categoria residuale, definiti come tutti gli altri beni che non siano incorporati al suolo o ad esso stabilmente uniti per legge, come nel caso delle energie. La distinzione appena delineata rappresenta il fulcro fondamentale di divisione delle due categorie; sebbene questa distinzione tra beni mobili e immobili sia centrale per una corretta individuazione della categoria di riferimento, il suo significato originario si è attenuato, soprattutto considerando la rilevanza che hanno assunto oggi particolari beni mobili, come i valori mobiliari e le partecipazioni societarie, e l'esistenza di beni mobili registrati.

I beni mobili si contraddistinguono per la loro intrinseca mobilità, tali beni, infatti, possono essere spostati da un luogo all'altro senza che la loro struttura o destinazione d'uso subisca alterazioni. Al contrario dei beni immobili, per i quali il trasferimento richiede specifiche formalità e la pubblicità in pubblici registri, per come sarà di seguito analizzato, i beni mobili non necessitano di formalità, salve eccezioni rientranti in quelli che vengono definiti come beni mobili registrati.

I beni mobili possono essere di vario tipo e classici esempi sono automobili, gioielli, mobili, opere d'arte, e strumenti musicali.

All'interno della categoria dei beni mobili, si possono operare ulteriori distinzioni, rilevante è la categorizzazione di beni consumabili e inconsumabili: i primi si esauriscono con un solo utilizzo, mentre i secondi, definiti anche come durevoli, possono essere usati più volte senza subire alterazioni o senza che ne segua la sua distruzione. 

Un'altra distinzione che può essere operata in ambito giuridico è quella tra beni strumentali, che servono a produrre altri beni e beni di consumo, destinati invece a soddisfare direttamente un bisogno.

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Tipologie di beni mobili

Nella categoria dei beni mobili, seppur non sussiste una definizione codicistica chiara degli stessi e sono identificati in maniera residuale rispetto agli immobili, si articolano in diverse tipologie che ne specificano il regime giuridico e le caratteristiche e la cui differenziazione assume particolare rilevanza con riferimento alle modalità di circolazione e tutela.

Categoria di particolare rilievo è quella dei beni mobili registrati, che si caratterizza in quanto tali beni, data la loro rilevanza economica, sono soggetti a un regime speciale in parte assimilabile a quello vigente per i beni immobili, come disciplinato dall'articolo 816 del Codice Civile. Vengono iscritti in pubblici registri liberamente consultabili da chiunque. Esempi noti includono il Pubblico Registro Automobilistico (PRA) per gli autoveicoli, dove sono pubblicizzate le vicende relative ai veicoli. Similmente, esistono registri specifici per le navi e altri galleggianti, e il Registro Aeronautico Nazionale (RAN), curato dall'ENAC, per gli aeromobili. Per questi beni si applicano norme particolari riguardo alla trascrizione e all'ipoteca, mentre per il resto rimangono soggetti alla disciplina generale dei beni mobili.

Si differenziano, dalla categoria appena citata, i beni mobili non registrati, anche noti come beni mobili "semplici"; i quali non richiedono l'iscrizione in pubblici registri e per il loro acquisto si applica la regola del "possesso vale titolo". Questa norma stabilisce che chi acquista un bene mobile da un non proprietario, ma lo fa in buona fede e con un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà, ne diventa legittimo proprietario.

Infine, il denaro, i titoli e gli oggetti di valore rientrano pienamente nella classificazione dei beni mobili; il denaro, in tutte le sue forme, stante la facilità che contraddistingue lo scambio e il trasferimento è senza dubbio da considerare come bene mobile.

I titoli, siano essi azioni o obbligazioni, sono anch'essi beni mobili, acquistabili e vendibili sul mercato e inoltre, sono da considerare come beni immobili oggetti di valore come gioielli, quadri e opere d'arte data la loro intrinseca trasportabilità e in quanto possono essere facilmente scambiati, trasferiti. La caratteristica unificante di tutte queste tipologie è la loro non permanenza legata a un immobile, il che ne consente il facile spostamento, la vendita e il trasferimento.

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Beni mobili e immobili nel commercio e nella tassazione

Nell’ordinamento giuridico italiano, la distinzione tra beni mobili e beni immobili, per come già evidenziato, assume notevole rilevanza e appare opportuno analizzare le differenze che contraddistinguono tali beni in ordine a profili fiscali, commerciali e notarili. Come è stato precedentemente delineato, se i beni immobili sono per loro natura saldamente ancorati al suolo, al contrario i beni mobili abbracciano una vasta gamma di elementi trasportabili, inclusi titoli, denaro e beni mobili registrati quali autoveicoli e imbarcazioni.

Tale differenziazione comporta che, da un punto di vista fiscale, le due categorie di beni siano assoggettate a regimi tributari differenti. I beni immobili, in particolare, sono sottoposti a imposte ricorrenti come l'IMU (Imposta Municipale Unica), una tassazione che non si applica ai beni mobili. Inoltre, le transazioni immobiliari, come la compravendita, comportano obblighi fiscali specifici e spesso più onerosi, quali l'imposta di registro, l'IVA (se applicabile) e le imposte ipotecarie e catastali; queste imposte rappresentano un costo significativo che incide non solo sul valore dell’immobile, ma anche sulle procedure burocratiche da seguire per la sua corretta intestazione e trasferimento.

Al contrario, l'acquisto di beni mobili è generalmente soggetto a IVA o, in specifici casi, a imposta di bollo, qualora rientri in atti formali; è importante evidenziare che, in linea generale, le operazioni su beni mobili risultano meno gravate da oneri fiscali ricorrenti rispetto a quelle sugli immobili, il che li rende spesso più liquidi e facilmente trasferibili sul mercato.

Gli aspetti notarili e la registrazione rappresentano un'ulteriore area di divergenza significativa. Gli atti che riguardano i beni immobili richiedono obbligatoriamente la forma scritta e l'intervento di un notaio, seguiti dalla trascrizione nei registri immobiliari; ciò è essenziale per garantire la pubblicità dell'atto e la sua opponibilità a terzi, assicurando così la certezza del diritto di proprietà e la tutela dei soggetti coinvolti nella transazione. Per i beni mobili, invece, la forma scritta e la registrazione sono necessarie solo in determinate circostanze, come nel caso dei veicoli che devono essere iscritti al Pubblico Registro Automobilistico (PRA) o per le navi, in cui la registrazione serve a fornire certezza e pubblicità legale del possesso.

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Trasferimento di proprietà: differenze tra mobili e immobili

Necessario è analizzare le diverse modalità per procedere al trasferimento della proprietà, in quanto variano sensibilmente a seconda che si tratti di beni mobili o immobili, tanto nei requisiti formali quanto nelle conseguenze giuridiche; le differenze coinvolgono la forma dei contratti, le modalità di registrazione e le tutele per le parti e per i terzi.

Con riferimento ai beni mobili, il contratto di compravendita può avvenire anche verbalmente o tramite consegna materiale, la traditio, salvo casi specifici (es. beni mobili registrati). Il trasferimento della proprietà è generalmente immediato, al momento del consenso e del pagamento per come disciplinato all’art. 1376 c.c.

Quanto appena menzionato è in netta contrapposizione a quanto previsto per i beni immobili ove, al fine di procedere al trasferimento degli stessi, è necessario un atto pubblico notarile come, per esempio, la compravendita non può essere valida se non stipulata con la forma prevista dalla legge; il trasferimento deve essere trascritto nei registri immobiliari per avere efficacia verso i terzi. Questa pubblicità è fondamentale per proteggere l’acquirente e stabilire la priorità tra eventuali acquirenti successivi. Al contrario, per i beni mobili, la pubblicità non è richiesta, tranne nei casi di beni mobili registrati (es. auto, barche), dove il passaggio di proprietà deve essere annotato nei registri pubblici specifici (es. PRA).

Il mancato rispetto delle formalità, soprattutto nel trasferimento degli immobili, comporta nullità dell’atto o inefficacia verso terzi; per quest’ultimi beni, inoltre, esistono obblighi aggiuntivi, come il pagamento delle imposte e il rispetto delle norme urbanistiche e catastali, al contrario di quanto previsto per i beni mobili, per i quali le conseguenze giuridiche sono generalmente meno complesse, salvo casi particolari.

In conclusione, il trasferimento di proprietà di beni immobili comporta maggiori formalità, costi e tutele rispetto ai beni mobili e ciò in coerenza anche al valore e all'importanza che il legislatore attribuisce ai beni immobili nel sistema giuridico.

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Faq: Domande frequenti su beni mobili e immobili                

Qual è la differenza principale tra beni mobili e immobili?

La differenza principale risiede nella natura fisica e nella possibilità di trasferimento che contraddistingue tali beni; se i beni immobili sono quelli stabili, che non possono essere trasferiti senza danneggiare la loro essenza, come i terreni, fabbricati, edifici e ciò che vi è stabilmente incorporato, i beni mobili, invece, sono tutti quei beni suscettibili di essere trasportati da un luogo a un altro senza alterarne la struttura che li contraddistingue. Questa distinzione ha implicazioni giuridiche, fiscali e notarili, poiché i beni immobili richiedono forme più rigorose per il trasferimento di proprietà, come l’atto pubblico e la trascrizione nei registri immobiliari.

Un’auto è un bene mobile o immobile?

Un’automobile è un bene mobile, rientrante della categorizzazione dei beni mobili registrati; pur essendo fisicamente suscettibile di spostamento senza che questo ne possa compromettere la sua essenza, il suo trasferimento di proprietà richiede alcuni adempimenti formali, come l’annotazione al Pubblico Registro Automobilistico (PRA). La vendita di un’auto non necessita di atto notarile, ma la registrazione è fondamentale per rendere opponibile a terzi il passaggio di proprietà e il mancato aggiornamento del PRA può comportare responsabilità civili e amministrative per il precedente proprietario.

Cosa si intende per immobile per destinazione?

L’immobile per destinazione è un bene mobile che, per volontà del proprietario, è destinato in modo duraturo al servizio o all’ornamento di un bene immobile. Un esempio classico è un macchinario industriale fissato al suolo per l’attività produttiva di un fabbricato, tale bene, anche se tecnicamente mobile, si contraddistingue da una connessione funzionale e strutturale con l’immobile tale da renderlo giuridicamente assimilabile a un bene immobile.

Con riferimento a beni immobili strumentali per destinazione si tratta, quindi di immobili che diventano strumentali in quanto utilizzati dall'imprenditore a servizio dell'attività propria dell'azienda ed è, pertanto, la loro destinazione e non la loro natura, a renderli “strumentali”.

È possibile trasformare un bene mobile in immobile?

Un bene mobile può essere trasformato in un bene immobile mediante l’istituto dell’accessione; tale istituto rappresenta un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, in base al quale il proprietario di un bene immobile diventa automaticamente proprietario di ciò che è incorporato stabilmente ad esso. Si verifica quando un bene mobile viene incorporato in un bene immobile (es. una costruzione, una piantagione) e pertanto, diventa parte integrante dell'immobile e, in questo caso, il proprietario del terreno diventa proprietario anche di quanto viene costruito o piantato sullo stesso.

I beni digitali sono considerati mobili o immateriali?

I beni digitali si contraddistinguono per la loro intangibilità ma, nonostante ciò, la giurisprudenza tende a classificarli come beni mobili. La Cassazione ha stabilito che i dati informatici ("files") sono qualificabili come cose mobili ai sensi della legge penale; di conseguenza, possono essere oggetto di diritti reali, inclusa la successione per causa di morte e anche se alcuni li considerano beni immateriali, la prevalente interpretazione giuridica e le decisioni dei tribunali li assimilano ai beni mobili per la loro trasferibilità e il valore economico, pur nella loro natura dematerializzata.