Cosa si intende per supercondominio?

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Il Supercondominio è anche detto condominio orizzontale, caratterizzato da un insieme di palazzine, che si accordano tra loro per l’uso di parti in comune proprio come in un condominio normale.

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La Cass. Civ. con sentenza n. 19939/2012 si è pronunciata per dare chiarezza in una materia che fino a poco tempo fa non era chiara. La Cassazione intende il supercondominio come una organizzazione costituita da più più condomini legati tra di loro dall’utilizzo di zone in comune.

Le norme che trattano del supercondominio sono le stesse di quelle del condominio classico, ma bisogna porre l’attenzione sulla modalità di attuazione e di gestione che l’amministratore è chiamato a svolgere.

1. Disciplina del supercondominio

La disciplina a cui si fa riferimento è quella del codice civile, in particolare le norme a cui bisogna far riferimento sono: l’art. 1117 c.c., il quale elenca dettagliatamente le parti in comune di un condominio classico, mentre l’art. 1117 bis c.c. interviene per fare in modo che si le norme del condominio vengano applicate anche per il condominio orizzontale. Per parti in comune s’intende quelle zone che possono essere utilizzate dai condomini liberamente.

A titolo esemplificativo nel caso del supercondominio si può far riferimento alla strada privata, alla guardiola, ai lastrici, alle facciate, ai parcheggi, ma anche allo stesso suolo su cui sorge il supercondominio.

L’applicabilità dell’art. 1117 bis c.c. è ammessa dalla Cassazione con la precedente sentenza summenzionata.

2. Le assemblee e le spese

Proprio come nel caso di un classico condominio si hanno le assemblee alle quali vengono rimesse le decisioni da prendere. Le assemblee permettono ai condomini di potersi riunire, decidere sulle spese ordinarie, straordinarie, nella gestione del condominio in tutte le sue accezioni, l’assemblea viene di regola convocata dall’amministratore, nella quale verrà redatto un verbale per quanto discusso in oggetto.

Inoltre l’amministratore sarà chiamato a redigere un bilancio che sarà sottoposto all’approvazione dei condomini.

La disciplina delle assemblee si estende anche nell’ambito del supercondominio, tuttavia proprio per la sua natura duplice, ovvero che combina sia singole unità condominiali con una più estesa, si avranno due tipi di assemblee così come due tabelle per i millesimi dei condomini.

Inoltre il codice civile nella parte delle disposizioni di attuazione definisce le modalità per la nomina dell’amministratore del supercondominio condominio, ponendo limiti entro i quali non vi è il bisogno della presenza di un rappresentante, in quanto può essere direttamente gestito dagli stessi condomini.

Il tetto è fissato entro i sessanta condomini oltre il quale vi è la necessità della nomina di un rappresentante al quale verrà conferito mandato per partecipare a nome delle singole palazzine all’assemblea del supercondomino avente ad oggetto la gestione delle spese, la nomina e/o la destituzione dell’amministratore.

Nel caso in cui le singole unità immobiliari non abbiano designato un proprio rappresentate si potrà fare istanza al Giudice per la sua nomina.

3. Vantaggi e svantaggi

I vantaggi di far parte di un supercondominio è di certo la ripartizione delle spese per le aree comuni.

Quindi i problemi legati alla gestione delle facciate o alle strade private si risolverebbero con l’assemblea alla quale partecipano i rappresentanti delle singole unità immobiliari.

Dall’altro canto la gestione di un supercondominio richiede un’attività più laboriosa quale per esempio la tenuta di più tabelle che rilevino i millessimi appartenenti ad ogni singolo proprietario e l’approvazione dei singoli bilanci a cui poi dovranno confluire nel bilancio del supercondominio.

Angelica Sonia Cosi

Fonti normative

Art. 1117-1117 bis c.c.

Cassazione Civile sentenza n. 19939/2012

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