Come funziona l’espropriazione immobiliare?

// Diritto Civile  
# EspropiazioneImmobiliare  

L’espropriazione immobiliare è una procedura azionata dal creditore quando il debitore non vuole adempiere spontaneamente il suo debito. Proprio per questo, il creditore sarà costretto a rivolgersi al giudice per ottenere la soddisfazione del suo credito.

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1. Espropriazione immobiliare

L’espropriazione immobiliare può avere ad oggetto oltre ai beni immobili (case, appartamenti) anche le sue pertinenze (garage, cantina) i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano.

Per arrivare all’espropriazione dei beni immobili, si deve seguire una procedura particolare, che si compone di varie fasi.

Innanzitutto, il creditore che vanta un credito nei confronti del debitore si deve rivolgere al giudice affinché questi emani un decreto ingiuntivo.

2. Precetto

Dopo essersi rivolto al giudice, il creditore dovrà far notificare il precetto presso il domicilio del debitore. L’atto di precetto è una comunicazione ufficiale con la quale si intima al debitore di adempiere in un termine non inferiore a 10 giorni, con l’avvertimento che in mancanza di adempimento si procederà a espropriazione e quindi a vendita dell’immobile entro 45 giorni.

Il debitore potrebbe rateizzare l’importo fino ad un massimo di 12 rate: nel caso in cui però il debitore non proceda al pagamento anche di una sola rata, il suo debito non risulterà estinto e questi non potrà neppure richiedere indietro le rate già versate.

Il precetto deve necessariamente contenere la seguente formula: “il debitore può, con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla situazione di sovra indebitamento concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano consumatore”. Il precetto deve contenere:

  • l’invito ad iscrivere la propria residenza per la ricezione delle notifiche;
  • la descrizione degli immobili che si vogliono sottoporre ad esecuzione;
  • l’ingiunzione sottoscritta dal creditore contenente l’ordine di non distrarre i beni immobili dalla garanzia patrimoniale;
  • l’avvertimento che l’esecuzione può essere evitata pagando nelle mani dell’ufficiale giudiziario una somma corrispondente all’importo dovuto ai creditori.

3. Il pignoramento

In mancanza di adempimento il decreto ingiuntivo diviene esecutivo e i beni immobili vengono pignorati. Il pignoramento è quindi un atto successivo ed eventuale in quanto si verifica solo se il debitore non adempie al pagamento delle somme a lui iscritte. Viene quindi notificato al debitore l’atto esecutivo con cui inizia la procedura di espropriazione e di successiva vendita all’asta dell’immobile. L’atto di pignoramento contenente l’indicazione dettagliata dei beni deve essere trascritto nei registri immobiliari in modo da essere consultabile da chiunque.

Il pignoramento dei beni immobili va fatto nei limiti del valore del debito, comprensivo delle spese legali e degli interessi. È possibile per il debitore, procedere a conversione del pignoramento, sostituendo ai beni immobili una somma di denaro. 

La conversione è possibile se il debitore contestualmente alla richiesta versa nelle mani dell’ufficiale giudiziario una somma di denaro corrispondente almeno ad un quinto dell’importo del credito. Nel caso in cui il bene immobile sia stato oggetto di donazione prima del pignoramento, l’atto del creditore trascritto entro 1 anno dalla data in cui è stato trascritto l’atto del debitore, risulta inefficace.

Non possono mai essere soggette a pignoramento:

  • la prima casa e le relative pertinenze;
  • l’unico immobile di proprietà del debitore;
  • l’immobile che non è un’abitazione di lusso;

Il pignoramento è invece possibile quando:

  • Il debito è di almeno 120000 euro
  • Sono passati almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca e il debitore non ha proceduto al pagamento.

4. La vendita

La richiesta di vendita dei beni pignorati deve essere effettuata entro 45 giorni dalla notifica del precetto. Trascorso questo termine l’espropriazione diviene inefficace.

La vendita dell’immobile avviene all’asta, che può essere:

  • con incanto: si tratta di un’asta pubblica che si svolge durante l’udienza alla quale partecipano più soggetti che presentano offerte in aumento. Si aggiudica l’immobile colui che propone l’offerta maggiore;
  • senza incanto (o per offerta): il giudice dell’esecuzione dà pubblicità alla vendita, stabilisce il prezzo di partenza e fissa un termine massimo per proporre le offerte di acquisto. Le offerte vengono depositate presso la cancelleria del giudice in busta chiusa. Le buste vengono poi aperte durante l’udienza e si possono verificare due ipotesi:
    1. in presenza di una sola offerta, se questa supera di almeno un quinto il prezzo del bene, l’offerta viene accolta, altrimenti potrebbe essere rifiutata dal giudice;
    2. in presenza di più offerte il giudice procede all’assegnazione a colui che ha proposto l’offerta più alta.

Nel caso in cui non si raggiunge l’aggiudicazione con questo tipo di offerta si deve necessariamente procedere con l’offerta all’incanto.

I creditori potrebbero anche chiedere l’assegnazione dell’immobile espropriato entro 10 giorni dalla procedura con incanto.

Dopo 3 tentativi di vendita infruttuosi il giudice può dichiarare la chiusura della procedura esecutiva.

Una volta versata la somma di denaro dall’aggiudicatario, il giudice emette un decreto e trasferisce la proprietà dell’immobile all’aggiudicatario.

5. Opposizione all’esecuzione

Contro la procedura descritta è possibile proporre opposizione con ricorso da depositarsi in Tribunale. L’opposizione va presentata entro 20 giorni dal primo atto dell’esecuzione o dal momento in cui i singoli atti esecutivi che si contestano sono stati compiuti. L’opposizione è decisa dal giudice con sentenza non impugnabile.

6. Chiusura della procedura di espropriazione immobiliare

Alla fine della procedura, quando quest’ultima si sia svolta secondo la legge, con i soldi ricavati dalla vendita, il creditore potrà finalmente soddisfare il suo credito.

Fonti normative

Art. 480 c.p.c.

Art. 555 e ss. c.p.c.

Art. 633 c.p.c.

D. lg. 83/2015 (cd. Riforma della Giustizia)

Art. 2826 c.c.

Art. 492 c.p.c.

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