Contratto compravendita senza notaio e ipoteca sull'immobile: cosa fare?
Utente_Messina_4216 · 2 visualizzazioni
Salve ho acquistato un deposito che era parte di una villa che il proprietario ha diviso...perché la villa era ipotecata..ho comprato all agenzia immobiliare dove mi anno fatto un contratto di compravendita senza notaio dicendomi che era un contratto a tutti gli effetti..io ho dato 10.000 avanti e 500 al mese x tre anni e quando saldavo il prezzo mi facevo l atto..l immobile era libero da ipoteca dopo 2 anni l anno messa.. Cosa posso fare grazie
Risposta diretta
La situazione che descrivi è molto seria e configura potenzialmente una truffa contrattuale a tuo danno. Hai diritto a recuperare le somme pagate e a ottenere tutela sia in sede penale che civile.
Quadro normativo
Sono diverse le norme rilevanti nel tuo caso. L'art. 1350 del Codice Civile stabilisce che i contratti di trasferimento di immobili devono essere redatti per atto pubblico (notaio) per essere validi come titoli di proprietà. Il contratto firmato in agenzia vale al massimo come contratto preliminare (compromesso), non come atto definitivo. L'art. 2645-bis c.c. prevede la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, che ti avrebbe protetto dall'ipoteca successiva. Se non è stato trascritto, sei esposto. Sul piano penale, l'art. 640 del Codice Penale punisce la truffa: chi induce in errore un'altra persona con artifici e raggiri causandole un danno patrimoniale rischia da 6 mesi a 3 anni di reclusione.
Come funziona in pratica
- Il contratto senza notaio non ti ha mai reso proprietario: sei tecnicamente un promissario acquirente
- Se il preliminare non è stato trascritto alla Conservatoria, l'ipoteca iscritta dopo è opponibile a te
- Il venditore ha incassato i tuoi soldi sapendo (o avendo causato) la presenza di un vincolo sull'immobile — questo è l'elemento fraudolento
- L'agenzia immobiliare che ti ha dichiarato il contratto «valido a tutti gli effetti» potrebbe essere corresponsabile
- Puoi agire su due fronti: penale (denuncia per truffa) e civile (restituzione somme + danni)
Cosa conviene fare
- Consulta subito un avvocato a Messina per valutare la trascrizione del preliminare e bloccare la situazione
- Raccogli tutta la documentazione: contratto firmato, ricevute dei pagamenti (i €10.000 e i bonifici mensili da €500), comunicazioni con l'agenzia
- Presenta una querela per truffa contro il venditore (e potenzialmente l'agenzia) presso la Procura della Repubblica di Messina
- Valuta con l'avvocato l'azione ex art. 2932 c.c. (esecuzione in forma specifica del contratto preliminare) o in alternativa la risoluzione del contratto con restituzione di tutte le somme versate più interessi e danni
- Non versare altri soldi fino a che la situazione non è chiarita legalmente
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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