Mutuo in franchi svizzeri con clausole abusive: cosa si può fare?
Utente_castiglion_1292 · 0 visualizzazioni
Ho bisogno di un avvocato civilista. Espongo brevemente il caso e le domande correlate: Nel 2011 i miei genitori hanno stipulato un mutuo in franchi svizzeri (100%) per l’acquisto dell’immobile dove risiedono in provincia di Varese, preso la banca Popolare di Bergamo, che negli anni è diventata UBI e di recente è stata acquistata da Intesa Sao Paolo. Il mutuo ha delle condizioni sfavorevoli dal punto di vista economico ma anche ristringenti, poiché non permette né accollo né surroga, e neanche la portabilità. Contiene anche delle clausole poco chiare, come l'iscrizione ipotecaria per una somma molto più elevata dell'importo stesso del prestito, e voglio capire se effettivamente sono in linea con quanto previsto dalla legge. Domanda: è legale che non sia possibile rinegoziare il mutuo (l'unica via d'uscita che la banca offre è la cancellazione dell’intero importo)? Nel caso in cui fosse legale, l'unica opzione praticabile è quella di richiedere un nuovo mutuo presso un’altra banca, oppure esiste un altro modo legale per non dover rifare il mutuo per lo stesso immobile? Inoltre, come menzionato sopra, vorrei capire se certe clausole del contratto "Mutuo ipotecario" sono effettivamente legali. Se dovessimo rifare il mutuo, visto che i miei genitori hanno perso il lavoro qualche anno fa, ancora prima della situazione di pandemia mondiale, io e i miei fratelli vogliamo occuparcene. Dunque, la condizione fondamentale è che noi tre fratelli diventiamo co-proprietari dell’immobile acquistato. I miei fratelli sono residenti in Italia, uno lavora, l’altro no, io invece sono residente in Svizzera e lavoro. Una notaia ci ha consigliato che il fratello che lavora in Italia diventi il debitore del mutuo, e noi due invece “terzo datore di ipoteca” in un mutuo cointestato. Ci sono altre opzioni per questa operazione? Quali sono i pro e i contro di ogni opzione dal punto di vista legale? Per ultimo, avrei bisogno di capire quali sono le clausole da includere nel contratto di compra-vendita tra i miei genitori e noi fratelli oppure in un altro documento, in modo che tutti e tre i fratelli siamo protetti a livello legale, in vista di potenziali dispute future sulla proprietà dell’immobile. Sofia D’Aviri
Risposta diretta
La clausola contrattuale che esclude la portabilità (surroga) del mutuo è NULLA per legge e può essere ignorata: il diritto alla surroga è inderogabile dal 2007. Per le altre questioni — clausole potenzialmente abusive, accollo e trasferimento dell'immobile ai figli — è necessaria una verifica contrattuale specifica e un'operazione strutturata su più livelli.Quadro normativo
La surroga del mutuo è disciplinata dall'articolo 120-quater del TESTO UNICO BANCARIO (TUB, D.Lgs. 385/1993), introdotto dalla Legge 40/2007 (c.d. Legge Bersani). Tale norma sancisce il diritto inderogabile del mutuatario di trasferire il proprio mutuo presso un'altra banca, senza costi e senza il consenso della banca originaria: qualsiasi clausola contraria è nulla di diritto. L'accollo (art. 1273 c.c.) è invece una facoltà che la banca può legittimamente escludere contrattualmente — questo limite è più difficile da contestare. L'iscrizione ipotecaria per un importo superiore al capitale è prassi ordinaria e legale: normalmente l'ipoteca viene iscritta al 150-200% del capitale a titolo di garanzia aggiuntiva, e non costituisce di per sé una clausola abusiva. Per i mutui in valuta estera stipulati prima del D.Lgs. 72/2016 (recepimento della direttiva europea MCD), se il rischio di cambio non fu adeguatamente illustrato all'atto della stipula, potrebbero emergere profili di responsabilità bancaria per violazione degli obblighi informativi precontrattuali.Come funziona in pratica
Cosa conviene fare
Priorità immediata: verificare con un avvocato specializzato se la clausola anti-surroga è formalmente presente nel contratto, quindi richiedere per iscritto alla banca l'avvio della surroga. Se la banca rifiuta, si può inviare una diffida formale e, in caso di persistenza, ricorrere all'ARBITRO BANCARIO FINANZIARIO (ABF), procedura gratuita e relativamente rapida. Per l'operazione di trasferimento dell'immobile ai figli, è indispensabile che un avvocato civilista e un notaio coordinino la compravendita, il nuovo mutuo e gli accordi di protezione tra i comproprietari. Non procedere senza una mappatura preventiva di tutte le clausole contrattuali esistenti.Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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