Mancata cancellazione ipoteca derivante da mutuo

Gli istituti di credito che erogano prestiti (di norma le Banche) si tutelano dall’ipotesi di un potenziale inadempimento dell’obbligazione restitutoria da parte del soggetto beneficiario mediante iscrizione di un’ipoteca su un bene immobile o mobile registrato di proprietà di quest’ultimo. Con l’iscrizione dell’ipoteca l’istituto bancario diviene creditore privilegiato per l’ipotesi di insolvenza del soggetto finanziato. Quanto alle forme l’ipoteca può essere:

• giudiziale: trova fonte in un provvedimento emesso da parte di un giudice, con il quale quest’ultimo dispone che il debitore finanziato debba ottemperare all’obbligazione restitutoria;
• legale: trova fonte nelle ipotesi espressamente disciplinate dalla legge;
• volontaria: la costituzione è rimessa alla volontà delle parti.

L’ultimo caso è quello che si applica normalmente alle ipotesi di concessione di mutui. Orbene, in seguito alla concessione del prestito sorge, in capo al soggetto finanziato, un’obbligazione restitutoria, che si sostanzia nel pagamento a rientro di un numero concordato di ratei. In concreto, qualora il soggetto finanziato provveda a versare la totalità dei ratei previsti dal piano di rientro la ragion d’essere dell’ipoteca iscritta viene meno ed è possibile procedere alla richiesta di cancellazione della stessa. Vediamo in brevissime battute come funziona la cancellazione dell’ipoteca. Occorre premettere che al fine di procedere è richiesto che al debitore sia rilasciato un documento in cui sia formalizzato il consenso del creditore (in questo caso la Banca) e che l’ipoteca sia ufficialmente cancellato.

 

Nella peculiare ipotesi di mutuo bancario totalmente coperto, tuttavia, di norma la cancellazione dell’ipoteca iscritta sul bene avviene automaticamente nel momento stesso in cui il viene registrato l’intero pagamento dell’importo debitorio dovuto. L’unico adempimento richiesto da parte della Banca è il rilascio di un documento scritto dal quale si evinca la formale comunicazione dell’intenzione di estinguere il debito nel termine ultimo massimo di trenta giorni. Ottenuto il predetto documento, rilasciato nella forma dell’atto pubblico o, più frequentemente, della scrittura privata autenticata, pertanto, il debitore, tramite un Avvocato ovvero un Notaio potrà presentarlo alla Conservatoria degli atti competente per il luogo in cui l’immobile è sito e chiedere la cancellazione dell’ipoteca. Può accadere, tuttavia, che la Conservatoria degli atti al quale ci si è rivolti non provveda, o lo faccia con notevole ritardo, alla cancellazione di un’ipoteca nonostante il debitore abbia provveduto al saldo totale del proprio debito, mediante rimborso dell’’intero importo erogatogli dall’istituto di credito. E, invero, lungi dal costituire un mero adempimento privo di effetti, dalla mancata cancellazione dell’ipoteca a seguito di saldo totale del debito derivano una serie di effetti pregiudizievoli, innanzitutto, nei riguardi del debitore che non ottiene la liberazione del suo bene, ma anche nei confronti del resto della collettività. Si consideri, infatti, che tali omissioni e ritardi interferiscono anche sulla corretta allocazione ed utilizzo delle risorse economiche.

 

Per semplificare, si pensi all’eventualità in cui vi siano altri creditori interessati ad iscrivere l’ipoteca sul medesimo bene. Ancora, notevoli questioni problematiche sorgono allorquando il soggetto proprietario del bene desideri alienare il bene sul quale resta iscritta l’ipoteca nonostante il registrato saldo completo del prestito ottenuto. Inoltre, il bene così gravato subisce inevitabilmente un considerevole deprezzamento ai fini di eventuale immissione sul mercato. La giurisprudenza e la dottrina hanno, in tempi recenti, quindi, affrontato la questione e sono giunte alla conclusione che la mancata cancellazione dell’ipoteca a fronte del saldo totale del mutuo legittima il proprietario e gli altri soggetti interessati alla richiesta di risarcimento del danno in sede giudiziale. Tanto sull’assunto secondo cui verrebbe, in tal modo, violato il principio del neminem laedere, che vieta a qualsiasi soggetto di porre in essere comportamenti che possano recare un danno ingiusto ad altri.

 

In particolare, le pronunce tanto di merito quanto di legittimità sono giunte a riconoscere in capo al soggetto interessato la possibilità di chiedere in sede giudiziale il risarcimento: patrimoniale: conseguente, in sostanza alla mancata disponibilità dei beni assoggettati a ipoteca, al loro inevitabile deprezzamento oltre che alle limitazioni alla commerciabilità degli stessi; non patrimoniale: derivante, secondo i giudici dalla compromissione alla libera disponibilità dei beni o della incommerciabilità degli stessi. Al fine di ottenere il risarcimento del danno così delineato il soggetto interessato (di norma colui che ha ottenuto e saldato il prestito) potrà agire in giudizio, notificando atto di citazione mediante il ricorso ad un avvocato iscritto all’albo.