Infiltrazioni dal lastrico solare: chi paga i danni?
Utente_Torino_6535 · 120 visualizzazioni
Avvocato civilista Da molto tempo lamento danni ai miei locali per infiltrazioni di acqua dal terrazzo privato sovrastante il mio appartamento e con funzione di lastrico solare. L'agognata assemblea condominiale fissata il 30 corrente mese per deliberare la scelta del preventivo fra le imprese che avevano fatto il sopralluogo è stata disertata dalla proprietaria del terrazzo che non ha fatto alcuna delega. Per tale motivo non si è deliberato
Risposta diretta
Il proprietario del terrazzo privato con funzione di lastrico solare è responsabile per un terzo delle spese di riparazione e risponde dei danni causati dalle infiltrazioni. Il fatto che abbia disertato l'assemblea condominiale non blocca la tutela dei suoi diritti: esistono strumenti alternativi per ottenere i lavori e il risarcimento.
Quadro normativo
La situazione è disciplinata principalmente dall'art. 1126 del Codice Civile, che regola i lastrici solari ad uso esclusivo: le spese di riparazione e manutenzione sono ripartite per un terzo a carico del proprietario esclusivo e per due terzi a carico degli altri condomini, in proporzione ai millesimi.
Per i danni già subiti, si applica l'art. 2051 c.c. (responsabilità da custodia): il proprietario del lastrico risponde dei danni causati dall'infiltrazione, salvo prova del caso fortuito. L'assemblea condominiale, invece, è regolata dagli artt. 1135 e 1136 c.c.
Come funziona in pratica
- L'assemblea andata deserta o priva di quorum deve essere riconvocata in seconda convocazione: in seconda convocazione i quorum deliberativi sono più bassi e la presenza del proprietario del terrazzo non è indispensabile
- In seconda convocazione, per lavori urgenti di manutenzione straordinaria, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio
- Se il condominio continua a non deliberare, l'amministratore ha l'obbligo di eseguire i lavori urgenti anche senza delibera assembleare (art. 1135, comma 2, c.c.)
- Parallelamente, lei può agire direttamente contro il proprietario del terrazzo per il risarcimento dei danni già subiti, documentandoli con perizie e fotografie
- La responsabilità del proprietario del lastrico è oggettiva: non è necessario dimostrare la colpa, basta provare il nesso causale tra il terrazzo e le infiltrazioni
Cosa conviene fare
- Sollecitare per iscritto l'amministratore a riconvocare l'assemblea in seconda convocazione e a provvedere ai lavori urgenti
- Documentare i danni con fotografie datate, perizie tecniche e preventivi di ripristino
- Inviare una diffida formale al proprietario del terrazzo, tramite raccomandata A/R o PEC, chiedendo il risarcimento dei danni e l'esecuzione dei lavori
- Se l'amministratore è inerte, valutare la revoca e sostituzione dello stesso in assemblea
- In caso di ulteriore inerzia, rivolgersi al Tribunale di Torino per un'azione di risarcimento danni ex art. 2051 c.c. o per ottenere un decreto ingiuntivo per le spese già sostenute
- Considerare una perizia stragiudiziale che accerti l'origine delle infiltrazioni: sarà fondamentale in sede giudiziaria
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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