Spese condominiali addebitate dall'amministratore senza assemblea: si possono contestare?
Utente_vimercate_6919 · 0 visualizzazioni
A) Anno 2004: Acquisto appartamento mansarda in un nuovo condominio con falde dei tetti dichiarate parti comuni; B) Anno dal 2006 a 2009 costruzione di nuova unità appartenente ad altro condominio le cui due falde del tetto si "incastrano" nella mia falda preesistente con canali di intersezione per scarico acque piovane; C) Anno 2011: apertura di un piccolo lucernario nella falda corrispondente al mio appartamento; D) Anno 2013 rifacimento della falda con decisione condominiale causa infiltrazioni d'acqua E) Anno da 2018 a 2020: l'inquilino dell'appartamento adiacente (punto B) lamenta infiltrazioni d'acqua e vengono fatti dal condominio adiacente ripetuti interventi sui canali di intersezione nella falda sottostante a quella del mio appartamento. F) Anno 2019: l'amministratore del mio condominio decide di fare delle ricerche sulla falda dove è posizionato il mio lucernario (punto C) senza alcuna informazione al sottoscritto ritenendo di aver trovato la causa delle infiltrazioni in una non corretta installazione e/o manutenzione del mio lucernario. Decide di addebitare tutte le spese di ricerca direttamente nelle mie spese personali condominiali attraverso una generica fattura per spese di ricerca e sistemazione dell'infiltrazione d'acqua causata a suo dire all'inquilino dell'appartamento che fa parte di un altro condominio. G) segue uno scambio di mail nel quale contesto i seguenti punti: a) Dal mio lucernario oggetto della controversia non si sono mai verificate perdite d'acqua all'interno del mio appartamento. Le manutenzioni periodiche della falda sono a carico del condominio essendo i tetti parti comuni; b) l'acqua piovana avrebbe dovuto essere evacuata lungo i canali di intersezione predisposti, indipendentemente dal punto di caduta delle acque piovane lungo la falda. La mia falda era preesistente a quella dove si trova l'appartamento oggetto dell'infiltrazione (punto B); c) la decisione di fare delle ricerche non mi stata comunicata preventivamente e quindi non ho potuto essere presente agli eventuali accertamenti. Non risulta dalla fattura quale tipo di intervento sia stato fatto sul mio lucernario che giustifichi un importo di 1200 € circa. Apparentemente nessun intervento è stato concretamente eseguito (a parte il semplice spostamento di tegole attorno al mio lucernario....). Inoltre la decisione autonoma dell'amministratore di addebitarmi direttamente l'importo nella ripartizione delle spese a consuntivo del 2019 senza aspettare che venisse convocata l'assemblea dei condomini è a mio parere scorretta. (nonostante il problema causato purtroppo dal Coronavirus che ne ha impedito al momento il suo svolgimento..) d) le condizioni del tetto sovrastante la costruzione adiacente sono critiche come risulta dalle foto da me fatte e inviate all'amministratore.... Sulla base dei fatti esposti quale azione suggerite di intraprendere e quali costi dovrei affrontare almeno nella fase iniziale. Rimango in attesa di un Vostro cortese riscontro
Risposta diretta
Le spese che l'amministratore ha addebitato unilateralmente sul suo piano di riparto, senza una delibera assembleare e senza averla informata preventivamente, sono contestabili. Il suo caso presenta più profili di illegittimità che è possibile far valere sia in sede condominiale sia, se necessario, davanti al giudice.Quadro normativo
La questione tocca diversi articoli del Codice Civile. L'articolo 1117 stabilisce che i tetti e le falde sono PARTI COMUNI del condominio, quindi la loro manutenzione ordinaria e straordinaria è a carico di tutti i condomini, salvo diversa convenzione. L'articolo 1130 attribuisce all'amministratore poteri di gestione ordinaria, ma non il potere di addebitare spese a singoli condomini senza delibera. L'articolo 1135 riserva all'ASSEMBLEA le decisioni sulle spese straordinarie e sulla ripartizione delle stesse. Infine, l'articolo 1137 consente di impugnare le delibere assembleari (o le decisioni illegittime dell'amministratore) entro 30 giorni dalla comunicazione.Come funziona in pratica
Cosa conviene fare
a. Inviare subito una RACCOMANDATA A/R (o PEC) all'amministratore, contestando formalmente l'addebito e chiedendo copia integrale della fattura, della relazione tecnica e di tutta la documentazione sugli interventi eseguiti. b. Richiedere la CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA per discutere la questione e far deliberare sulla ripartizione delle spese, allegando le foto del tetto adiacente che dimostra lo stato critico. c. Prima di agire in giudizio, sappia che in materia condominiale la MEDIAZIONE È OBBLIGATORIA (D.Lgs. 28/2010): deve essere esperita come condizione di procedibilità. Il costo iniziale parte da circa 50-100 euro. d. Se la mediazione fallisce, potrà agire davanti al Tribunale competente (Monza, per Vimercate) con un ricorso per impugnare la delibera o l'addebito, chiedendo anche il risarcimento delle spese legali. e. Eviti di pagare l'importo contestato senza riserva: pagare senza riserva potrebbe essere interpretato come accettazione implicita dell'addebito.Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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