Proposta d'acquisto firmata e venditore che si ritira: quali rimedi legali?
Utente_Anonimo_2499 · 0 visualizzazioni
sono [Omissis], da novembre sto cercando di acquistare la mia prima casa, trovato l’immobile, avvio le pratiche di mutuo a metà novembre, poi verso il 28 novembre firmiamo io e il proprietario una scrittura privata come proposta d’acquisto perché serviva alla banca per il mutuo, ci tengo a precisare che io ho fatto sempre con il figlio del proprietario, e anche questa scrittura privata non è stata fatta di persona. Il 2 dicembre avviene la perizia, e dopo qualche giorno scopriamo che mancavano tutti i documenti necessari per procedere alla perizia, li richiedo al figlio e mi dice che doveva procurarseli e che ci volevano mesi. Finalmente a metà febbraio arrivano quasi tutti i documenti (mancava l’agibilità ) ma riusciamo comunque con la perizia e fissiamo il rogito per il 24 febbraio. In data 23.02.26 mi sento con il figlio del proprietario di casa e mi ha comunicato che il venditore era stato ricoverato, ovviamente mi confronto subito con il notaio e proponiamo una procura speciale che viene rifiutata dalla figlia perché voleva che ci fosse il padre e che si sarebbero fatti carico loro delle spese che avrei dovuto ormai sostenere. Quindi mi accordo per rifissare tutto appena il papà si riprendeva, perché nel mentre sono scadute le tempistiche della banca e avrei dovuto riavviare la pratica di mutuo. A metà marzo noto che il figlio cercava di prendere tempo con la scusa della Pasqua e che aveva scoperto che nell’abitazione in questione c’era un usufrutto, quindi faccio passare la Pasqua e oggi gli riscrivo per capire quali sono le loro intenzioni, in data 08.04 mi dice che mi conviene guardarmi intorno e che la sorella si è lamentata che il prezzo è troppo basso (Casa con solo circa 35 mq abitabili). Come mi dovrei muovere ora ? Premetto anche che le spese da sostenere non le hanno ancora pagate, visto che in data 22.02 mi aveva detto per telefono che lo avrebbero fatto pur di rinviare il rogito per avere il padre presente, nonché proprietario di casa
Risposta diretta
La scrittura privata firmata da entrambe le parti ha valore di contratto preliminare di compravendita (o proposta accettata) ed è giuridicamente vincolante. Se il venditore si rifiuta di procedere al rogito, hai diritto a chiedere l'esecuzione forzata della vendita oppure il risarcimento di tutti i danni subiti.
Quadro normativo
Il riferimento principale è l'art. 2932 del Codice Civile, che consente al giudice di emettere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso — cioè trasferire la proprietà anche senza la firma del venditore. In alternativa, se fu versata una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), puoi esigere il doppio dell'importo versato. Per i danni patrimoniali subiti (spese notarili, perizia, pratiche bancarie), si applica il principio generale della responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. Rileva anche l'art. 1338 c.c. per la mancata comunicazione dell'usufrutto, che configura un vizio del consenso.
Come funziona in pratica
- Verifica cosa hai firmato: se la scrittura privata è firmata dal proprietario stesso (non solo dal figlio senza procura), è un contratto preliminare valido e pienamente opponibile
- Azione ex art. 2932 c.c.: puoi rivolgerti al Tribunale per ottenere una sentenza costitutiva che trasferisca la proprietà, sostituendo il rogito notarile — lo strumento più efficace se vuoi ancora l'immobile
- Usufrutto non dichiarato: se la scrittura privata non menzionava l'usufrutto, hai un ulteriore elemento a tuo favore per richiedere la risoluzione del contratto e il pieno risarcimento dei danni
- Spese promesse verbalmente: la promessa di rimborso spese fatta per telefono è difficile da provare senza registrazione; documentala per iscritto se riesci a ottenere una conferma scritta dal figlio
- Danni risarcibili: perizia, spese istruttoria mutuo, eventuali caparre versate, costi del notaio preliminare
Cosa conviene fare
- Non accettare la situazione passivamente: il messaggio del figlio che ti dice "conviene guardarsi intorno" è un rifiuto informale, non una risoluzione legale del contratto
- Invia subito una diffida formale tramite un avvocato, con raccomandata A/R o PEC, intimando al proprietario di presentarsi al rogito entro un termine preciso (tipicamente 15-30 giorni)
- Conserva tutte le prove: screenshot dei messaggi con il figlio, e-mail, ricevute di spese sostenute — sono fondamentali sia per l'azione giudiziale che per il risarcimento
- Consulta un avvocato specializzato in diritto immobiliare prima di fare mosse autonome: la presenza dell'usufrutto e il ruolo del figlio (mai ufficialmente delegato) sono elementi da valutare caso per caso
- Valuta la mediazione obbligatoria: per le controversie immobiliari è obbligatorio il tentativo di mediazione prima di andare in giudizio — un avvocato può gestirlo in tempi brevi
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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