Debiti condominiali preesistenti all'acquisto: il nuovo proprietario risponde?
Utente_Roma_7612 · 0 visualizzazioni
Premetto di aver acquistato un appartamento nell’aprile 2022 (liberatoria dell’amministratore in allegato 1) e di aver sempre regolarmente pagato il condominio sino ad oggi. Successivamente vengo a conoscenza, tramite altri condomini, dell’esistenza di significativi debiti condominiali e quindi chiedi chiarimenti di dettaglio con la e-mail in allegato 2 e mi viene risposto con la e-mail in allegato 3, i cui allegati (bolletta acqua latina e bilanci) costituiscono rispettivamente allegati 4 e 5. Dal bilancio si evince che il debito più consistente è quello nei confronti della banca carige che, stando a quanto riferitomi a voce da un condomino, si riferirebbe a un prestito erogato all’ente “codominio” e di cui la maggior parte dei condomini hanno usufruito (alcuni avrebbero deciso di versare autonomamente la propria quota) per l’effettuazione di lavori condominiali deliberati ed effettuati precedentemente al mio acquisto dell’immobile. Tale debito, sempre in base a quanto riferitomi a voce, sarebbe ancora in [indirizzo omesso]interessi. Inoltre, vi è un condomino con una sostanziosa posizione debitoria (Tomasetti) di cui, in fase di assemblea condominiale tenutasi l’anno scorso (verbale allegato 6) è stato formalmente richiesta l’ “iscrizione di ipoteca e di procedere con tutte le ulteriori azioni esecutive”. Nell’ambito della medesima assemblea è stato altresì richiesto di eliminare la pendenza con Acqua latina Spa (oltre 16000 euro) e di convocare successivamente opportuna assemblea per i lavori del distacco (vgs. verbale). Alla luce di quanto sopra esposto vi chiedo: 1) se posso essere convolto a rispondere della posizione debitoria nei confronti della banca carige e, in relazione a ciò, quali possono essere le più opportune iniziative formali da intraprendere per tutelarmi nel miglior modo possibile (pensavo di richiedere un prospetto di dettaglio di questa posizione debitoria con indicazione della quota parte dovuto da ogni condomino coinvolto nel debito: questa potrebbe essere una buona idea?); 2) Vi è un modo più incisivo per dare avvio alle procedure esecutive nei confronti del condomino Tomasetti, atteso che, da quanto riferitomi, non sarebbe stata attuata alcuna procedura formale da parte dell’amministratore? Al riguardo pensavo di richiederlo per iscritto. Può essere una buona idea? Se si, potrei dare delle scadenze nella mia istanza per evitare di essere preso in giro? 3) Nella e-mail in allegato 3 mi viene scritto che “pagando regolarmente il condominio l'acqua di sua competenza è pagata”. Questo significherebbe che non rientro e non posso rientrare nel debito condominiale nei confronti di acqua latina? Anche in questo caso chiedo quale sia l’iniziativa formale più opportuna da intraprendere per evitare di essere coinvolto in questa ulteriore posizione debitoria (potrei farmi rilasciare un documento apposito dall’amministratore dove viene specificato che il debito sino ad oggi maturato nei confronti di acqua latina non coinvolge la mia unità immobiliare e che sono in regola con i pagamenti?); 4) Quale procedura sarebbe per me più conveniente ed opportuno attuare per questa situazione condominiale con acqua latina? Vorrei capire se per me è più conveniente l’attuale situazione, in cui, sebbene persista il debito, continuo a pagare regolarmente in condominio o spingere per il distacco dell’acqua. Nel caso mi consigliate quest’ultima ipotesi, qual è la procedura consigliata per ottenere l’estinzione del debito, che da quanto ho capito, dovrebbe essere la condizione necessaria, per poter installare i contatori dell’acqua individuali. 5) Qaule può essere ogni iniziativa formale che posso intraprendermi per tutelarmi alla luce di tutto quanto sopra rappresentato? Ad esempio, potrei richiedere un prospetto di dettaglio di tutte le voci di debito del bilancio con specifica indicazione, per ognuna di esse, della posizione debitoria di ogni singolo condomino? Volevo inviarvi anche gli allegati ma da qui non è possibile. Vi ringrazio per l’attenzione. Cordiali saluti, Onofrio Di Spirito.
Risposta diretta
Chi acquista un appartamento può essere chiamato a rispondere delle spese condominiali insolute relative all'anno in corso e a quello precedente all'acquisto, ai sensi dell'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. La liberatoria dell'amministratore riduce il rischio ma non elimina completamente ogni responsabilità, soprattutto per debiti di natura contrattuale come un finanziamento bancario.
Quadro normativo
L'art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con lui al pagamento dei contributi condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente. Per i debiti più risalenti, il nuovo proprietario non risponde in linea di principio. Tuttavia, se il condominio ha contratto un mutuo o finanziamento collettivo con Banca Carige, le rate che scadono dopo il tuo acquisto potrebbero essere considerate obbligazioni correnti, con possibile coinvolgimento pro-quota. La liberatoria rilasciata dall'amministratore vale come dichiarazione di buona fede ma non è opponibile a terzi creditori (come la banca).
Come funziona in pratica
- Debito Banca Carige: richiedi per iscritto all'amministratore un prospetto dettagliato con la quota parte imputabile a ciascun condomino e la data di delibera del finanziamento. Se il debito risale a prima del 2021 (anno precedente all'acquisto), hai solide basi per eccepire la tua estraneità.
- Debito Acqua Latina: la dichiarazione dell'amministratore che i tuoi pagamenti coprono la quota acqua è un buon punto di partenza. Chiedi formalmente per iscritto un documento che attesti che la tua unità è in regola e non è coinvolta nel debito pregresso maturato prima del tuo acquisto.
- Condomino Tomasetti: come condomino hai diritto di sollecitare l'amministratore ad agire. Invia una diffida scritta con raccomandata A/R (o PEC) all'amministratore, fissando un termine (es. 30 giorni) per avviare le procedure esecutive già deliberate in assemblea. Se non ottempera, puoi chiederne la revoca in assemblea.
- Distacco acqua: il distacco individuale è tecnicamente possibile ma richiede l'estinzione del debito collettivo verso Acqua Latina e una delibera assembleare. Valuta se la via del distacco è economicamente vantaggiosa rispetto al continuare a pagare la quota corrente.
Cosa conviene fare
- Invia subito una PEC o raccomandata A/R all'amministratore richiedendo: (a) prospetto analitico di tutti i debiti con quota per unità, (b) attestazione che la tua unità è in regola con Acqua Latina, (c) copia del contratto di finanziamento con Banca Carige e piano di ammortamento.
- Conserva ogni ricevuta di pagamento condominiale: sono la tua prova principale di regolarità.
- Per il condomino moroso, metti per iscritto la richiesta all'amministratore di procedere esecutivamente come deliberato, fissando una scadenza precisa — è lecito e opportuno.
- Valuta di convocare un'assemblea straordinaria (puoi farlo da solo se possiedi almeno 1/6 del valore dell'edificio, oppure con altri condomini che rappresentino almeno 1/4) per affrontare formalmente tutte le pendenze.
- Consulta un avvocato con gli allegati originali: la liberatoria e i bilanci condominiali sono documenti decisivi per valutare la tua effettiva esposizione, specialmente riguardo al finanziamento Carige.
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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