Delibera superbonus 110% in condominio: si può impugnare se ero assente?

Siccome in data 22 agosto 2022 ho ricevuto ( in quanto ero assente) il verbale di assemblea condominiale ( tenutasi il 20 agosto 2022) con cui è stato approvato il progetto del' super bonus 110% con allegato il computo metrico ed il Quadro economico del progetto. Dalla lettura dei documenti ricevuti Ho riscontrato che due unità immobiliari ancora accatastate F/3 non sono state prese in considerazione perché " non agevolabili" mentre altre unità, oggetto di asta giudiziaria da poco aggiudicate definitivamente ( mai ultimate seppur già accatastate A/2) sono state prese in considerazione. Pertanto ho inviato una lettera/diffida all' amministratore del condominio in merito ai citati appartamenti del condominio mai ultimati e sui dubbi che quindi l'attestazione di fine lavori comunicata, dal costruttore del condominio, a suo tempo non dovrebbe essere veritiera. Pertanto ho sollecitato i controlli e le verifiche del caso. Ma soprattutto ho chiesto all'amministratore del condominio che il sottoscritto in caso di mancato riconoscimento del superbonus 110% a causa delle irregolarità edilizie-catastali-urbanistiche che potrebbero emergere e/o che sono già esistenti: 1-Presenza di 4 ( quattro) appartamenti, benché regolarmente accatastati con cat. A/2, non risultano ultimati e quindi non avrebbero i requisiti per la concessione del bonus ? 2-Per quanto riguarda lo stabile condominiale risulta una difformità (nelle parti comuni) tra progetto e stato di fatto in merito all'assenza del vano ascensore in quanto vi é solo lo spazio vuoto senza alcuna predisposizione. In sostanza l' ascensore ( seppur previsto nel progetto depositato prima della costruzione dell'immobile) non è mai stato installato. Tale difformità potrebbe farci perdere il bonus a tutti? 3-Nel verbale di Assemblea condominiale del 20 agosto 2022 non si fa menzione delle assicurazioni previste per i soggetti coinvolti ( tecnici ed ecc.) 4- Non ho mai chiesto di effettuare interventi c.d. " trainati" sulle mie parti private e quindi nella lettera/diffida ho chiesto di essere informato se in merito agli eventuali lavori del " cappotto" da effettuare sul mio balcone sono stati previsti lo smontaggio e rimontaggio del mio condizionatore e della mia caldaia. In questo caso conoscere le modalità e se i costi per lo smontaggio e rimontaggio del mio climatizzatore e della mia caldaia sono stati inseriti nei calcoli effettuati dal tecnico incaricato a redigere il progetto del bonus. 5-Come detto l'attestazione di fine lavori comunicata, dal costruttore del condominio, a suo tempo non dovrebbe essere veritiera come dimostrano le unità immobiliari attualmente ancora non ultimate. Ma tale incongruenza potrebbe riguardare anche le parti comuni dell'edificio condominiale come per il caso dell'assenza dell' ascensore. Infine premesso che nel computo metrico e nel quadro economico di progetto firmati (dal tecnico incaricato) ed allegati al verbale di assemblea condominiale ci sono delle discordanze per quanto riguarda gli importi ed anche gli interventi da effettuare. Perché nel computo metrico vengono indicati gli interventi trainati sulle parti private solo per il sub 3 ( quando nel quadro economico di progetto non sono indicati trattandosi di una persona giuridica e non fisica) e per il sub 14. Nel computo metrico mancano tutti gli altri sub quando invece risultano nel quadro economico di progetto. Quindi mi sembra che ci siano delle discordanze e delle incongruenze tra i due documenti. Trattandosi di un un computo metrico iniziale sono regolari queste anomalie oppure posso contestarle? Pertanto chiedo quanto segue: 1.Io non ho potuto esprimere il mio voto contrario in assemblea perchè assente, ma posso ancora impugnare la delibera del 20 agosto 2022? 2.Sulla scorta di quanto indicato nella mia diffida ( lavori mai ultimati, discordanza tra il computo metrico ed il quadro economico, eccetera) possono esserci i presupposti per un' eventuale impugnazione? 3.Presumo che il rischio di perdere i benefici fiscali, perchè tutto lo stabile condominiale non è stato mai ultimato, sia un buon motivo per impugnare? 4.Il mio obiettivo è almeno effettuare la mediazione e cercare di far accollare la mia quota ad altri condomini. Secondo lei, ho qualche possibilità di raggiungere tale obiettivo? Faccio presente che nella mail ( ricevuta prima dell'assemblea del 20 agosto) da parte dello studio tecnico incaricato nel redigere il progetto,il computo metrico ed il Quadro economico di progetto mi è stato riferito che il prezziario con cui sono stati fatti i calcoli si riferisce al 2021, testualmente: "Tutte le opere trainate considerate in questo modo nella fase di redazione degli elaborati (che risale a prima dell'uscita in vigore del nuovo prezzario di riferimento regione Campania 2022), possono essere in ogni caso, prima di inizio lavori, revisionate in base alle esigenze della committenza o in base ad eventuali circostanze, (come l’incontrollata oscillazione del costo delle materie prime). Determinate dinamiche di fatto potranno comportare un'eventuale accollo spesa che verrà però definito prima di inizio lavori ed ogni singolo condomino sarà libero di ritenerlo congruo. Il tutto sarà concordato ovviamente per iscritto." Infine chiedo, se nel mio caso, possono rilevarsi i seguenti motivi di impugnazione: 1.Impugnazione Superbonus per violazione proprietà privata Innanzitutto, la delibera che approva il Superbonus 110% non può violare la proprietà privata, nel senso che non può imporre al singolo condomino di effettuare o di subire lavori all’interno della sua proprietà. Ad esempio, l’assemblea non può imporre al singolo condomino la sostituzione della sua caldaia. Una delibera che incidesse sulla proprietà privata sarebbe radicalmente nulla. ( Infatti nonostante io non abbia mai restituito la tabella degli interventi, da richiedere sulle mie parti private, inviatami, il 9 luglio 2022, dall'amministratore, quindi non ho chiesto alcun intervento sulle mie parti private, nel quadro economico di progetto allegato al verbale del 20 agosto 2022, sulla mia proprietà sono stati indicati con la sigla TRT PP interventi trainati da effettuare sulle parti private. Quindi siccome nel verbale dell'assemblea condominiale è stato scritto:" il progetto ed il Quadro economico che divengono parte integrante del presente verbale…" vá da se che l'assemblea condominiale ha deciso di fare interventi sulle mie parti private senza la mia autorizzazione. Inoltre al verbale erano allegati solo il computo metrico ed il Quadro economico di progetto ma non il progetto. Mi chiedo solo se tale decisione può far ritenere la delibera nulla o annullabile?) 2.In caso di coibentazione, occorre che i proprietari siano messi a conoscenza ….delle modalità e i costi per lo smontaggio degli eventuali motori dei climatizzatori, operazione necessaria per evitare i ponti termici, l’obbligo di spostamento delle soglie delle finestre, ecc. ( anche in questo caso io non sono stato ancora messo a conoscenza delle citate modalità e costi).

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